地產高管薪酬，還在下探

《地產頭條》，網羅近期房地產行業的大事要聞。本周，房地產行業有哪些動態？明源君幫大家匯總好了，下面一起來看看吧。

中央再提房地產風險化解

湖南跟進升級樓市政策，廣州松綁自持物業

4月下旬，中央政治局會議定調“努力穩定房地產市場”，5月9日舉行的國常會再次強調化解風險：

“宏觀政策要在用好、用足上下功夫，堅持靠前發力，不斷提升實施效能”；

“要有力有效應對風險挑戰，持續推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等領域風險化解，緊盯壓實各方安全生產責任，堅決遏制重特大事故發生”。

由此我們不難看出，這一輪頂層定調的核心是托底，守住不發生系統性風險的底線。

地方層面快速跟進。5月13日，湖南省住建廳等9部門聯合印發《湖南省進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》（簡稱"新湘十條"），印發當日起正式施行，有效期3年。

此次“新湘十條”有三個鮮明特征：

1、吸引人才。從人口導入的邏輯入手，將住房政策與人才戰略深度綁定，以安居成本優勢爭奪青年人才；

2、直面庫存。通過專項債收購、房票安置、“以舊換新”等多渠道消化存量商品房；

3、聚焦居住品質。以“好房子”建設導則和評選機制，推動住房品質升級。

這一新政看似跳出單純放松限購、降首付的傳統路徑，實則是在“因城施策”的邊界內，把工具用得更充分。戳這里，了解線上AI銷售員

政策工具還在擴容。5月12日廣州市規劃和自然資源局發布通知，自持住宅可以轉成商品房對外售賣，有效期1年。

只要所在片區及板塊新房去化周期低于18個月，以前“競自持”、按規定自持的房源，全都能申請轉可售。自持寫字樓、商鋪等商辦物業，也能參照執行。

按新舊地價差額取高補繳地價，最多可分3批次申請，首批轉售面積不能少于20%，靈活盤活房企存量房源。

其目的也是為了盤活存量房產、穩定樓市預期，通過標準透明的地價機制降低成本。

總的來看，當前樓市調控政策承載了多重功能。短期來看是風險防控，中期是城市競爭，長期則是民生安居。

這些政策功能的疊加，也重塑了城市的競爭邏輯。城市的實力比拼，正在從單一的土地財政轉向“人口-產業-稅收”的多元模式。

未來，地產行業沒有普漲的行情，格局加劇分化是常態。房企也需要適配新規則，及時調整生存策略。

萬科高管薪酬調整

地產人價值體系正在重塑

近日萬科的一份公告，將高管們的薪酬結構徹底改寫。

其核心變化有三點：

第一，在公司全職工作的董事及高管薪酬由基本薪酬、績效薪酬及中長期激勵收入構成，其中績效薪酬占比強制不低于50%。

第二，高管如出現違反義務給公司造成重大損失，或對財務造假、資金占用、違規擔保等違法違規行為負有過錯的，公司可停發未付薪酬、全額或部分追回已發薪酬。

第三，當公司由盈轉虧或虧損擴大時，高管平均績效薪酬原則上應相應下降。

這波操作，響應了證監會2026年1月1日起施行的《上市公司治理準則》。

該準則第五十七條明確規定：“董事和高管薪酬由基本薪酬、績效薪酬和中長期激勵收入等組成，其中績效薪酬占比原則上不低于基本薪酬與績效薪酬總額的50%”；

第五十九條也進一步約束：“公司較上一會計年度由盈利轉為虧損或者虧損擴大，董事、高級管理人員平均績效薪酬未相應下降的，應當披露原因”。

這可不是什么模糊的指導建議，而是強制性的監管紅線。

目前，綠地控股、大悅城、濱江集團等房企已經披露相關制度，預計接下來還會有更多上市房企陸續公告薪酬調整方案。

高管薪資調整的背后，有監管合規的壓力，也有行業周期的緊逼。

過去，地產高管的收入看職級，動輒年薪千萬，靠的大多不是個人能力，而是行業上行期的紅利。畢竟站在風口上，豬都能飛。

現在行業下行，高管必須用自己的真本事來證明價值了。

需要注意的是，當高管的薪酬與業績深度綁定，這種邏輯也會迅速向中層、基層傳導。

也就是說，在目前的市場環境下，房地產行業的平均薪酬將不再具備過去那么明顯的優勢。

從長遠來看，高管薪酬調整也是一件好事，督促董事和高級管理人員履職盡責，讓企業風險無法轉嫁。

另外，行業里的很多泡沫被擠出去了，規則更透明了，套利空間也更小了，真正能夠創造價值的地產人，也更有可能被看到。

還是那句話，潮水退去，才知道誰在裸泳。線上獲客不停歇，點擊了解

開盤兩分半鐘售罄，多個城市再現“日光盤”

市場K型分化加劇

四五月份的樓市，有不少亮點。

有媒體報道稱，廣州海珠區保利海韻項目5月10日首推的超300套房源，僅用時兩分半鐘即售罄，整體銷售金額約18億元，成為廣州樓市新政出臺后首個“日光盤”；

深圳今年的首個“日光盤”，也在新政后誕生。5月3日，光明區龍湖觀萃苑項目推出92套房源，40分鐘全部售罄，最終銷售額超3.5億元。

4月份，上海前灘濱江的前灘元境項目，僅用30分鐘便售罄，成為上海今年首次觸發積分的項目；杭州濱江區的中海萬潮玖序項目，推出42套大平層，開盤即售罄……

這批日光盤的出現，不是樓市回暖的信號，而是購房者用排除法做的選擇。

在現在的市場行情下，大家現在的買房，不會想著抄底、賺差價，除了自身的居住需求之外，還有更多資產配置安全性的考量。項目的地段優勢、房企實力、稀缺性、性價比都必須考察。

幾輪淘汰下來，能上桌的項目所剩無幾。“日光”不是樓市回暖，而是幸存者太少了。

這樣的變化也在加劇市場的K型分化，好的更好，差的更差。這點在拿地端已經非常明確，核心城市的核心地塊才有溢價，遠郊流拍或底價成交。

說到底，日光盤給行業帶來的信號不是回暖，而是出路。真正懂結構性機會的房企，才不會在遠郊失血，或者在核心區做錯產品定位。

1-4月22城“小而美”宅地占比為43%

5月14日，中指研究院公布的數據顯示，22個重點城市1-4月“小而美”宅地（規劃建面≤5萬㎡且起始價≤10億元）推出占比呈逐年上升趨勢。

具體占比為2022年21%、2023年26%、2024年28%、2025年34%、2026年43%，五年間占比實現翻番。

據介紹，這類地塊一般滿足三個條件：

1、位于城市核心城區或成熟板塊，有區位優勢和完善的配套；

2、規劃條件優越，容積率大多在1.5-2.5之間，適合打造高品質改善產品；

3、起拍總價相對可控，一般在10億元以內。

在目前的行情下，核心區域、小面積、低總價的宅地一出現，自然會引起房企爭搶。今年，各地“小而美”地塊成交表現就很亮眼。

深圳龍華區一宗規劃建筑面積約4.45萬平方米宅地，成交溢價率高達40.2%；

成都錦江區一宗規劃建筑面積約2.98萬平方米宅地，溢價率23.0%；

南京一宗規劃建筑面積約1.55萬平方米的迷你地塊，溢價率27.8%……

5月28日將開拍的上海第四批次土拍中，5宗地塊有4宗具備“小而美”特征，其中虹口內環兩宗宅地面積分別僅0.71公頃和0.61公頃，更突顯了這一供應導向。

從供地端來看，“小而美”地塊占比上升，一方面是很多城市的被動選擇，因為核心城區沒有多少地了，大體量地塊難以為繼；另一方面也是地方政府主動做品質升級的體現，用優質地塊維持土地價值，對沖整體出讓金下滑的壓力。

供地端的轉向，客觀上也為中小房企和民企打開了拿地窗口。但這并不意味著拿到地就能賣得好，有三點需要特別注意：

一是這些地塊往往樓面價不低，加上“好房子”標準下的建安成本上升，利潤空間未必樂觀；

二是這類地塊容錯率低，沒有多少試錯成本。核心區客群對產品品質、房企品牌實力非常敏感，這不只是多用心就能解決的問題；

三是窗口期可能不持續太久。一旦市場回暖，資金優勢明顯的國央企可能再度擠壓民企空間。

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