中海“狂飆”，設(shè)計(jì)總大換防，龍湖系全面上位

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

現(xiàn)在的幾大一線城市陣營(yíng)，中海是不得不提到的頭部央企之一。曾經(jīng)單城業(yè)績(jī)超700億的壯舉至今都無法超越，中海地產(chǎn)已經(jīng)完全進(jìn)階一線城市王者之列。

從今年前四個(gè)月拿地情況來看，似乎中海有點(diǎn)熄火了。現(xiàn)在中海對(duì)拿地的要求越來越高，畢竟這幾年利潤(rùn)都在持續(xù)下降。

中海地產(chǎn)對(duì)于利潤(rùn)與成本的平衡，一直都是行業(yè)討論的焦點(diǎn)，特別是這兩年一二線城市，中海的豪宅戰(zhàn)略也迎來不少的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

很顯然，未來行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)不再單單是投資力，拿地能力強(qiáng)，不代表產(chǎn)品能夠突圍，早期中海很多項(xiàng)目陷入去化被動(dòng)，跟早期激進(jìn)拿地也有很大關(guān)系。

中海這幾年的產(chǎn)品思路變化非常大，早幾年采取的還是老三樣：“主流地段+主流產(chǎn)品+強(qiáng)操盤思路”。

這一招在前兩年的上海，北京都吃得很爽，特別是抓住了最早一批改善需求，隨著這兩年豪宅賽道的持續(xù)內(nèi)卷，場(chǎng)景生活營(yíng)造+定制化也成為了最新命題。

中海想要在新一輪的豪宅賽道站穩(wěn)腳跟，改變是必不可少的。無論是產(chǎn)品體系打造思維，還是“好房子”策略數(shù)據(jù)化落地等都在創(chuàng)新。

除去體系與思維的改變，中海地產(chǎn)這兩年產(chǎn)品高管算是動(dòng)靜最大的群體，一切跟人有關(guān)系的事情往往都是大問題。

地產(chǎn)一品塘近期留意到，中海地產(chǎn)節(jié)后開啟了新一輪設(shè)計(jì)總大換防，新老交替節(jié)奏感很強(qiáng)，中海式“狂飆計(jì)劃”正式開啟。

從現(xiàn)階段中海地產(chǎn)的管理風(fēng)格來看，營(yíng)銷與產(chǎn)品兩大職能都是集團(tuán)強(qiáng)管控策略，特別是一二線核心城市的豪宅項(xiàng)目。

總部抓手一線業(yè)務(wù)，對(duì)于地區(qū)公司設(shè)計(jì)總來說，壓力肯定不小。

這種高壓情況下，很多豪宅項(xiàng)目就要講究在特定的時(shí)間內(nèi)出效果，示范區(qū)的呈現(xiàn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)與品質(zhì)的考核，成為各個(gè)地區(qū)設(shè)計(jì)總的考題。

從今年開年開始，中海的幾個(gè)城市高管調(diào)整中，設(shè)計(jì)總的變化尤為明顯。

最新變動(dòng)的就是中海杭州公司，前中海杭州設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人董志明已經(jīng)調(diào)入山東公司。

目前最新的中海地產(chǎn)杭州公司設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人是呂曉裕，一位85后龍湖系產(chǎn)品人，在龍湖蘇滬，南京，杭州地區(qū)都有過項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)歷。

2026年1月，呂曉裕從龍湖浙江公司調(diào)任合寧公司擔(dān)任研發(fā)總監(jiān)，算是正式進(jìn)入管理序列，作為一個(gè)非仕官生來說，也是難得的一個(gè)機(jī)遇。

今年三月，龍湖再次突發(fā)組織調(diào)整，合寧公司被蘇滬公司合并，呂曉裕直接選擇離職，誰也沒想到直接加盟中海，果然龍湖產(chǎn)品人，中海是絕對(duì)的敞開大門。

如今中海地產(chǎn)在杭州可謂是有一定牌面，“玖序雙塔”在杭州市場(chǎng)上還是具備一定辨識(shí)度，特別是近期已經(jīng)開放實(shí)景示范區(qū)的“萬潮玖序”，整體觀感還是相當(dāng)能打。

面對(duì)杭州濱江陸續(xù)入市的兩大頂豪，中海想要突圍，也沒有那么容易。呂曉裕管理經(jīng)驗(yàn)不長(zhǎng)，能否撐得起這份重?fù)?dān)，還需要時(shí)間考驗(yàn)。

在華中湘贛地區(qū)，中海的投資熱情不算高，這兩年出圈的項(xiàng)目不多，不過近期長(zhǎng)沙有也新動(dòng)作，2026年4月，中海5億摘得長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)谷山低密住宅地塊。

加上去年底，中海在長(zhǎng)沙主城區(qū)的再次回歸，如此看來，中海地產(chǎn)長(zhǎng)沙市場(chǎng)仍然還是堅(jiān)持深耕，有了拿地，必然就是新動(dòng)作，中海長(zhǎng)沙設(shè)計(jì)人也迎來?yè)Q防。

地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉：前萬科華中公司產(chǎn)品部門經(jīng)理曹昕婷已經(jīng)加盟中海地產(chǎn)，并擔(dān)任湘贛公司設(shè)計(jì)總監(jiān)，牽頭設(shè)計(jì)部門工作。

曹昕婷，85后，2011年于廈門大學(xué)本碩畢業(yè)，作為建筑系的高材生，當(dāng)年就直接加盟龍湖地產(chǎn)，開啟地產(chǎn)職業(yè)生涯。

作為龍湖仕官生體系出身，曹昕婷得到了絕對(duì)的重用，從蘇南龍湖入職之后，2015年調(diào)任龍湖長(zhǎng)沙公司。

隨后深耕長(zhǎng)沙多年，2018年就升任龍湖長(zhǎng)沙研發(fā)總監(jiān)。這一時(shí)期也是龍湖產(chǎn)品力得到市場(chǎng)認(rèn)可度最強(qiáng)的幾年。

龍湖也算是長(zhǎng)沙市場(chǎng)的老牌開發(fā)商之一，但是后續(xù)幾年翻車幾次，如今已經(jīng)被武漢公司合并。

2023年之后，龍湖長(zhǎng)沙迎來高管大調(diào)整，曹昕婷加盟萬科長(zhǎng)沙公司，并擔(dān)任助理總，分管大產(chǎn)品條線，迎來了職業(yè)發(fā)展關(guān)鍵期。

萬科作為長(zhǎng)沙市場(chǎng)的絕對(duì)老江湖，前幾年口碑一直還不錯(cuò)，隨著城市總的換屆，近幾年也沒什么值得說道的項(xiàng)目。

2025年之后，萬科迎來組織最大調(diào)整時(shí)刻，整個(gè)華中區(qū)域迎來大合并，長(zhǎng)沙城市公司取消，曹昕婷調(diào)任武漢，擔(dān)任華中公司產(chǎn)品部門負(fù)責(zé)人。

985碩士+龍湖+萬科，這三個(gè)關(guān)鍵詞，特別是在產(chǎn)品管理領(lǐng)域，如今市場(chǎng)上可謂是極高含金量。

本次加盟中海地產(chǎn)，從職業(yè)發(fā)展來看還是比較符合邏輯，只不過職位回歸到了5年前的位置。

這年頭，談職位估計(jì)都是空話，能拿地還能持續(xù)穩(wěn)定的崗位已經(jīng)非常難得。

另外一個(gè)方面，這一批老中海產(chǎn)品人也陸續(xù)迎來批量離職，前中海湘贛公司設(shè)計(jì)總監(jiān)何滔已經(jīng)回歸華南，加盟深圳鴻榮源集團(tuán)。

寫到最后，一個(gè)更加勁爆的消息，今年才剛?cè)肼氈泻５禺a(chǎn)總部的一位產(chǎn)品大咖也迎來告別。

前華潤(rùn)置地華南大區(qū)產(chǎn)品中心總經(jīng)理程曉曦，清華建筑系博士畢業(yè)，擁有萬科，融創(chuàng)，華潤(rùn)等多年高管背景，中海這幾年外聘產(chǎn)品經(jīng)理人中級(jí)別最高的選手之一。

從目前來看，中海作為頭部央企，如果沒有兩把刷子跟適應(yīng)能力，也確實(shí)很難有發(fā)揮空間。

2026年就是中海的“變革年”，最值得關(guān)注的是中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)的換屆，最新團(tuán)隊(duì)如何安排，各位老鐵可以提前腦洞大開，各抒己見。

今天就聊到這里，對(duì)中海近期變動(dòng)有何評(píng)價(jià)？歡迎留言討論。