天津
對于這篇文章的閱讀量，我們沒有過多預期。畢竟要說的這件事，業內是不愿轉發的。但365淘房依然要站在客觀的角度，當“吹哨人”！
新盤“會所大躍進”，轟轟烈烈。
甭管單價1萬還是6萬，沒個氣派的會所，就會被貼上“不是新產品”的標簽。
下沉庭院、恒溫泳池、健身房……已成流水線式的標配。
買房人問交房后會所怎么用？
售樓員多半都諱莫如深，支支吾吾。
畢竟天津配建會所的樓盤還沒大范圍交付，誰也不知道未來的運營是什么樣。
不妨看看他山之石。
鄭州的住宅產品一直領先，已經交付一批帶會所的小區。
來看看富人區北龍湖的社區，會所運營狀況如何。
只能說，現實比想象更骨感。
赫赫有名的永威上和院，戶型195-298平米，1000萬起步的豪宅。
交房后，一樓大堂空蕩蕩，沒有空調。
負一層的泳池和健身房，已外包給第三方健身機構。
籃球場和羽毛球場正常開放，但是需要穿過健身房和泳池才能到。
食堂與私宴廳也都沒開。
中建柒號院，700多萬的洋房，會所基本是半啟用狀態。
私宴廳和茶歇區關閉。
健身房和乒乓球室還在使用，但因使用頻率太低，沒有空調。
會所中心的下沉庭院很有衰敗感，與賣房時的場景截然不同。
金領九如意的會所，引進了酒店管理公司，但在去年停止運營。
超市、私宴廳、健身房都沒有運營，現在萬科物業帶資進組。
房企的實力和穩定性同樣重要。
碧桂園已經暴雷，碧桂園豫府的地下會所非常拉胯。
負一層會所變成員工外賣和雜物放置區，其余的地方還在裝修。
據了解，其余大部分社區的會所運營狀況大差不差——
泳池不開或外包，私宴廳關閉，甚至干脆會所關門。
沒想到，即便是富人扎堆的社區，會所的結局竟如此慘淡。
當然，也有運營狀況不錯的。
比如正商瓏湖上境，最受歡迎的是業主食堂。
早餐、晚餐單點，午餐自助，29元/位，業主評價很不錯。
健身房正常運營，沒有外包。
最重要的是，閱讀區、茶歇區，這些低成本運營的都開放，冷暖氣正常。
杭州作為“卷王之都”，很多樓盤交房后，會所運營也不甚理想。
德信九溪云莊、融信杭州世紀、綠城之江一號的恒溫泳池都已外包。
但運營方不承擔硬件成本，抱著“用完即棄”的心態，讓會所加速衰老。
理想和現實，差距就是這么大。
蘇州有些社區會所，交房后也成了燙手山芋。
融悅灣會所大堂被擺上乒乓球桌，原來賣房時的沙發都沒了，不僅堆放雜物，竟然還有共享單車。
恒溫泳池早就荒廢了，變成羽毛球場地。
當然，并非所有社區會所都運營不起來。
我們只是擺出部分社區的真實狀況，提請大家冷靜思考。
會所運營不善的核心原因，就是驚人的成本黑洞。
2000平米左右，帶泳池的多功能會所，每年運營成本低則100萬，高則200多萬。
很多小區的痛點，都直指恒溫泳池，太費錢了。
杭州有的社區泳池限時段限人流，一天僅開4小時，夏天還關停，照樣燒錢。
這筆錢并非出自物業費，全靠小區經營性收入填補，好在小區商鋪租金能勉強填坑。
靠業主買幾張健身卡就想覆蓋成本？簡直天方夜譚。
現在物業公司的服務合同里，基本都不包含會所運維這筆巨款。
單純只對業主開放，注定撐不下去。
必須對外經營，才能勉強維持，或者業主額外付費。
如今會所越來越卷，卷面積、卷功能，有點兒走極端。
會所必須要適配，而非炫技。
市區的樓盤，少搞“大而全”。
健身房、游泳館這些功能，完全能由成熟的商業配套解決。
北方游泳需求本就偏弱，半年都是冬季，砸下近千萬建恒溫泳池，勢必擠占社區其它部位的投入，機會成本極高。
對業主而言，一個能讓老人孩子隨時使用的空間，遠比一個逛不起的會所要實在。
園林需要多種樹，相當于“投資”，時間越久，樹木越高達茂盛。
但豪華的裝修正相反，年久而衰。
環城單價一兩萬的盤，更要謹慎跟風。
業主的消費力，很難支撐起較高的運營成本。
指望每位業主都辦卡“續命”，無異于緣木求魚。
會所并非原罪，北方冬季寒冷，確實需要室內活動空間。
關鍵在于控制體量，壓低運營成本。
有兩個優化方案可以參考。
①做極簡共享空間
盡量減少高能耗、高運營成本的功能，比如恒溫泳池。
可以多增加開放空間，比如會客廳、棋牌室、臺球廳、兒童區……
面積適可而止，空間太大能源費太高，最后只能關燈鎖門。
長期運營毫無壓力，才是可持續的邏輯。
杭州已經有房企開始換思路了。
錢塘江北岸兩個限價6萬+的豪宅，會所面積很小，只有泳池和迷你健身房，花里胡哨的雪茄吧、私宴廳一概砍掉。
②規劃“自我造血”功能
在會所中預留可出租的商鋪。
比如引進便利店、瑞幸咖啡、洗衣房，用租金補貼會所的運營成本。
讓會所從“純消耗”走向“微循環”，才能擺脫對物業費和業主辦卡的依賴。
會所的本質不是面子，而是長期負債。
控制體量、降低能耗、留下經營出口，才能走的長遠。
否則，也是奢侈的煩惱。
目前，天津還沒有會所運營困擾。
買房人沉浸在極有沖擊力的場景中，對交付后的運營模式也不太關注。
但隨著今年年底到明年年中，首批帶會所的小區陸續交付，會所運營的問題會集中暴露出來。
屆時，買房人對于會所的認知將有新的維度。
有些會所雖然建的美侖美奐，但如果沒有成熟的運營方案，或合理的收費模式，反而會成為負擔。
或將倒逼后續新盤的會所面積和功能“糾偏”，以長期運營為第一要素，更加務實。
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