綠城和寶業(yè)，杠上了

青浦徐涇，很久沒有這樣赤裸裸的貼臉肉搏了。

3月13日，上海2026年一批次土拍，綠城以26.75億元總價(jià)，6.57%溢價(jià)率，成功拿下青浦徐涇18-05地塊。而一路之隔，則是寶業(yè)剛剛公布案名的新項(xiàng)目“虹橋國(guó)展里”

這是真正意義上的“一路之隔”：

兩個(gè)地塊出拍相隔不到4個(gè)月，如果開發(fā)節(jié)奏正常，項(xiàng)目面世的時(shí)間不會(huì)相隔太久；

同樣2.2容積率、60米限高，則意味著產(chǎn)品定位大概率有重疊......

綠城VS寶業(yè)，大戰(zhàn)一觸即發(fā)。

實(shí)際上，火藥味已經(jīng)很濃了。

拿地僅10天，綠城18-05地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案就公示了。

雖說“快”很符合綠城這兩年的開發(fā)風(fēng)格，甚至有人開玩笑說，綠城已經(jīng)是新時(shí)代“高周轉(zhuǎn)”的榜樣了。但這一次，明眼人都能看出來：

這是沖著寶業(yè)去的。

綠城明顯不愿意落后半拍。

寶業(yè)“虹橋國(guó)展里”的效果圖和戶型面積段已經(jīng)出爐，展廳預(yù)計(jì)在4月中旬開放。

對(duì)于綠城而言，對(duì)手明牌，優(yōu)勢(shì)在我。

最新公布的報(bào)規(guī)圖中，綠城來勢(shì)洶洶，想對(duì)競(jìng)品實(shí)現(xiàn)全維度的碾壓。

綠城徐涇18-05地塊報(bào)規(guī)圖

寶業(yè)做全域抬板，地面全架空，人車徹底分流。綠城同樣做全域臺(tái)板，同樣是全人車分流。

寶業(yè)主打純改善，主力戶型為130-190㎡的3-4房。

綠城則保持和對(duì)手一樣的高端改善尺度，最大面積段也是190㎡的4房，同時(shí)，把最小面積段下探至105㎡，覆蓋面更廣，可以拉攏更多需求客群。

寶業(yè)主打科技住宅概念，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了下沉庭院、集中綠地、全齡會(huì)所。

而綠城，直接上了雙下沉庭院+室外泳池，全系兩梯兩戶，每戶都有類獨(dú)立電梯廳。

區(qū)位上，寶業(yè)東側(cè)代建公園綠地，有生態(tài)資源作為加分項(xiàng)，可綠城離2號(hào)線蟠祥路站更近，軌交優(yōu)勢(shì)明顯。

生態(tài)PK軌交，都知道咋選。

基本上主打一個(gè)，你有的我都有，我有的比你覆蓋更廣、配置更豪華。

這還怎么玩？

寶業(yè)手握的優(yōu)勢(shì)，似乎只剩下 “先發(fā)”，但從綠城目前 “拿地 10 天即公示報(bào)規(guī)” 的推進(jìn)速度來看，這個(gè)優(yōu)勢(shì)，可能后續(xù)也不會(huì)太明顯。

可以說，這波寶業(yè)壓力拉滿了。

原本這次寶業(yè)的不少設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，在徐涇都是獨(dú)一無二的，要怪只能怪生不逢時(shí)，對(duì)手太強(qiáng)。

今年年初，綠城華東區(qū)域剛剛換帥。

原區(qū)首賴圣場(chǎng)，調(diào)去了綠城生活科技集團(tuán)，接任者是浙江區(qū)域副總兼浙南片區(qū)負(fù)責(zé)人潘思遠(yuǎn)。

對(duì)于潘思遠(yuǎn)而言，青浦徐涇項(xiàng)目，是上任后的第一個(gè)落子，是在華東區(qū)域任期內(nèi)的重要試金石。

時(shí)間再拉長(zhǎng)，去年3月，執(zhí)掌綠城7年之久的張亞東突然辭任，在中交干了30多年的總經(jīng)理劉成云，掛帥綠城中國(guó)。

明面上，這波換帥，是為了解決綠城大股東中交，控股不控權(quán)?的問題。

從后續(xù)綠城的動(dòng)作上看，還有深意。

劉成云上任九個(gè)月后，綠城開啟了一輪轟轟烈烈的大洗牌：

總部方面，確立了“10個(gè)中心+2個(gè)事業(yè)部”的新架構(gòu)； 區(qū)域?qū)用妫瑬|北、華中、中原三大區(qū)域公司被降為城市公司； 考核上，取消了過往固定的評(píng)級(jí)模式，轉(zhuǎn)而實(shí)行基于利潤(rùn)貢獻(xiàn)的動(dòng)態(tài)評(píng)估......

管控集權(quán)化，風(fēng)控嚴(yán)格化，圈里人開玩笑說，現(xiàn)在的綠城，冒出一股子“國(guó)央企”味兒。

同時(shí)，從去年9月開始，綠城在拿地上越來越克制。

2025年1月-8月，綠城的權(quán)益拿地金額為527億元，位居行業(yè)第2。

全國(guó)拿地三十多宗，僅有6幅地塊為底價(jià)成交，其余全部為溢價(jià)成交，其中不乏多個(gè)地王，綠城也因此做實(shí)了個(gè)外號(hào)：

地王收割機(jī)。

可收割機(jī)在這時(shí)，卻突然熄了火。

截至2025年12月31日，綠城的權(quán)益拿地金額為592億元，被保利發(fā)展和招商蛇口反超，滑落至行業(yè)第4。

也就是說，9月-12月，綠城的權(quán)益拿地金額僅有65億元。

這和之前形成了鮮明的反差。

而無論是組織架構(gòu)調(diào)整，還是拿地策略上的變化，種種跡象都指向一點(diǎn)：

穩(wěn)健，已經(jīng)成為下一個(gè)階段，綠城發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)。

大船正在轉(zhuǎn)身。

曾經(jīng)的規(guī)模擴(kuò)張，也在這時(shí)變成了“利潤(rùn)為先”。

從財(cái)報(bào)上看，利潤(rùn)問題確實(shí)也是綠城的要緊事兒。

去年上半年，綠城歸母凈利潤(rùn)僅2.1億元，同比暴跌近90%。

這種情況下，作為綠城的重要深耕城市，上海是要做出表率的。

意味著，對(duì)于剛剛上任的華東新帥潘思遠(yuǎn)而言，要做的不僅僅是碾壓對(duì)手，還得實(shí)打?qū)嵶龀隼麧?rùn)。

當(dāng)然，換一個(gè)視角，寶業(yè)也不會(huì)坐等被對(duì)手碾壓。

這一戰(zhàn)對(duì)寶業(yè)而言，同樣意義非凡：

這是這家房企時(shí)隔5年，再次落子上海。

2020年11月，寶業(yè)以總價(jià)3.12億元拿下臨港新片區(qū)內(nèi)純宅地，也就是后來的“寶業(yè)青春里”，只是上市遭遇滑鐵盧，截至目前，項(xiàng)目去化僅約50%。

三十年河?xùn)|，寶業(yè)帶著全新的產(chǎn)品重返上海，野心勃勃。

一邊是新官上任的投名狀、企業(yè)轉(zhuǎn)向的標(biāo)志性頭炮，一邊是來勢(shì)洶洶的復(fù)仇焰火。

這一戰(zhàn)，對(duì)于寶業(yè)和綠城來說，都不容有失。

這不僅僅是一場(chǎng)產(chǎn)品力的較量，更是一場(chǎng)考驗(yàn)開發(fā)能力、推盤節(jié)奏、定價(jià)尺度的全面戰(zhàn)爭(zhēng)。