上海首輪土拍，意外還是發(fā)生了

3月13日，2026年上海首場(chǎng)土拍順利收官，整個(gè)過程看下來(lái)，可以說(shuō)既在意料之中，又在意料之外。

意料之中的是熱度，總共三宗地，其中兩宗0溢價(jià)成交。分別為：

徐匯區(qū)羅秀路商住地塊，由上實(shí)城開以底價(jià)拿下，成交總價(jià)26.75億元，成交樓板價(jià)48511元/㎡。 嘉定新城白銀路地塊，由象嶼&金茂聯(lián)合體以底價(jià)拿下，成交總價(jià)14.59億元，成交樓板價(jià)24500元/㎡。

之前我們?cè)谥芯土倪^，馬年首場(chǎng)土拍，大概率不會(huì)那么熱。

如今開發(fā)商都在追求確定性，拿地非常謹(jǐn)慎，即便是過去的網(wǎng)紅地塊，也要斟酌再三，考量再三。

意料之外的，是唯一的溢價(jià)地塊。

青浦徐涇西虹橋地塊，經(jīng)過33輪出價(jià)，綠城擊敗象嶼，以6.57%的溢價(jià)拿下，成交總價(jià)26.75億元，成交樓板價(jià)31972元/㎡。

原本從流出的意向參拍名單看，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，溢價(jià)會(huì)發(fā)生在嘉定新城。

也不是說(shuō)不看好青浦徐涇，主要板塊近幾年供應(yīng)量確實(shí)偏高。去年底，寶業(yè)剛剛在隔壁拿地，另外有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2026年起，徐涇將迎來(lái)超過萬(wàn)套房源解禁，位居上海各板塊之首。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，非常考驗(yàn)開發(fā)商的功底。

只能說(shuō)，還得是咱們的大虹橋。

整個(gè)過程也挺有意思，競(jìng)價(jià)一開始，綠城率先出價(jià)，象嶼立馬跟進(jìn)。隨后幾輪加價(jià)，雙方明顯都冷靜下來(lái)了，其中好幾次都是進(jìn)入讀秒才出手。

估計(jì)，下面算盤珠子都打爆了。

最終，也是經(jīng)歷了一輪長(zhǎng)考之后，綠城才把金額鎖定在了26.75億元。

關(guān)于這次土拍中幾宗地的素質(zhì)，這里就不過多介紹了，感興趣的可以看→，里面優(yōu)劣勢(shì)都有分析。

今天，主要講講價(jià)格和產(chǎn)品。

01

順著來(lái)，先說(shuō)溢價(jià)的青浦徐涇。

拿地的綠城不用過多介紹，老熟人了。

在徐涇，綠城也是熟手。

2023年8月，綠城曾以28.56億，摘得徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊，也就是后來(lái)被稱為上海“繁花三章”之一的綠城春曉園。

當(dāng)時(shí)開盤，春曉園給出的聯(lián)動(dòng)價(jià)是6.2萬(wàn)/㎡，認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)不算特別理想，二期開盤，則因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)人數(shù)較少直接取消搖號(hào)。

不過，過程雖曲折，結(jié)果卻還不錯(cuò)。截至2026年3月，項(xiàng)目網(wǎng)簽去化率96%，穩(wěn)穩(wěn)收官。

項(xiàng)目尾盤，部分房源的價(jià)格，在中介口中已經(jīng)喊到了5.5萬(wàn)元左右。

至于項(xiàng)目的品質(zhì)，大部分業(yè)主是比較認(rèn)可的。下面放兩張實(shí)拍圖，一張沒濾鏡，一張有濾鏡。

或許也是因?yàn)橛袀€(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目在前，這次拿地直播時(shí)，評(píng)論區(qū)里綠城的呼聲很高，甚至有人直言：

綠城拿地我就買！

這話象嶼聽了估計(jì)挺受傷。

時(shí)隔三年綠城再回徐涇，應(yīng)該是有野心的。而這次的地塊，條件也比較硬，整體非常方正，2.2容積率、60米限高，給產(chǎn)品規(guī)劃留足空間。

這個(gè)指標(biāo)，參考隔壁的寶業(yè)新項(xiàng)目：目前規(guī)劃的是9幢15-18層小高層的“抬板項(xiàng)目”，兩個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是大差不差。

不過考慮到是貼臉競(jìng)爭(zhēng)，綠城大概率會(huì)在戶型上做調(diào)整，說(shuō)不定還會(huì)上一些“秘密武器”。

至于價(jià)格，雖然是溢價(jià)拿地，但樓板價(jià)還是比拿春曉園時(shí)便宜了近5000元/㎡，對(duì)比寶業(yè)新項(xiàng)目，樓板價(jià)則基本持平。

當(dāng)年春曉園賣6.2萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)在操作空間更大，會(huì)不會(huì)給市場(chǎng)一個(gè)驚喜？

當(dāng)然理想是理想，現(xiàn)實(shí)是現(xiàn)實(shí)，按地塊的配套條件，以及周邊市場(chǎng)情況來(lái)看，項(xiàng)目的最終定價(jià)，在6.5萬(wàn)元/㎡左右的概率還是更高。

02

再說(shuō)嘉定新城地塊。

上海開年首場(chǎng)土拍，三塊地象嶼出手兩次，能看出補(bǔ)倉(cāng)的欲望挺強(qiáng)烈。

嘉定新城對(duì)于象嶼，以及聯(lián)合拿地的金茂而言，也是熟悉的戰(zhàn)場(chǎng)。2023年底，象嶼搖號(hào)拿下了嘉定新城G03-09地塊，打造了后來(lái)大火的象嶼遠(yuǎn)香湖岸。

雖然這幾年象嶼在上海口碑不算出眾，但項(xiàng)目能火，已經(jīng)證明了很多問題。

象嶼遠(yuǎn)香湖岸預(yù)計(jì)今年交付，有消息說(shuō)6月前后可能就會(huì)開放預(yù)看房。同樣放幾張項(xiàng)目的實(shí)拍：

金茂則打造了更早的西郊金茂府。

從這次拿地的地塊上看，宗地本身?xiàng)l件也算優(yōu)秀。首先非常方正容積率1.7、限高40米，不出意外也會(huì)打造“疊墅+小高層”產(chǎn)品。

在這種高端產(chǎn)品線上，金茂是有一定話語(yǔ)權(quán)的。

其次，據(jù)說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)打造為，嘉定新城核心區(qū)首個(gè)“新規(guī)產(chǎn)品”，值得期待。

需要注意的是，這次是聯(lián)合拿地，項(xiàng)目的最終品質(zhì)和誰(shuí)是主要操盤方有深度關(guān)聯(lián)。

價(jià)格方面，不得不說(shuō)象嶼、金茂這次算撿漏了。

去年3月招商蛇口才在隔壁拿地，也就是后來(lái)的招商林嶼湖畔，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目成交樓面價(jià)31850元/㎡，比這次象嶼、金茂多花了差不多7300元/㎡。

招商·林嶼湖畔均價(jià)4.8-5.2萬(wàn)/㎡，預(yù)計(jì)這次的地塊項(xiàng)目，也不會(huì)差太多，小高層單價(jià)有望控制在5萬(wàn)元/㎡以內(nèi)。疊墅可能稍高，6萬(wàn)元/㎡左右。

03

最后說(shuō)徐匯羅秀路商住地塊。

拿地的上實(shí)城開，如果不是經(jīng)常關(guān)注樓市的朋友，可能會(huì)有一絲絲陌生。

上實(shí)城開是上海市屬國(guó)資企業(yè) “上實(shí)集團(tuán)”旗下的核心地產(chǎn)上市平臺(tái)，2010年，通過收購(gòu)中新地產(chǎn)，完成了更名與業(yè)務(wù)整合。

到目前，上實(shí)城開的足跡已經(jīng)遍布上海、北京、天津、西安、重慶、煙臺(tái)、沈陽(yáng)、無(wú)錫、深圳、武漢 10 個(gè)重點(diǎn)城市，開發(fā)項(xiàng)目約30個(gè)。

其中，上海、西安、天津是主要深耕城市。

在上海，近年的新項(xiàng)目主要有浦東新區(qū)臨港新片區(qū)的上實(shí)?聽海、上實(shí)?望海、上實(shí)城開?星璟原。

總的來(lái)說(shuō)，品質(zhì)中規(guī)中矩，也有一些亮點(diǎn)，直接上圖大家感受：

從這次地塊的規(guī)劃條件上看，項(xiàng)目容積率2.0，限高60米（局部80米），住宅部分大概率打造為全小高層產(chǎn)品。

項(xiàng)目的成交樓面價(jià)為48511元/㎡，拋開商業(yè)，實(shí)際可售樓面價(jià)約68231元/㎡，不算便宜，這也是為什么只有上實(shí)城開一家兜底的重要原因。

需要注意，3月10日上海上實(shí)城開剛剛發(fā)布了盈利警告，2025年預(yù)計(jì)虧損9億至10億港元。

這幾年，上實(shí)城開在虧損的路上也是越走越遠(yuǎn)，2023年還能盈利，2024年由盈轉(zhuǎn)虧，2025年預(yù)計(jì)虧損繼續(xù)擴(kuò)大。

在這次土拍之前，上實(shí)城開在上海也有近4年沒有拿地了。

作為老牌國(guó)企，安全性是有保障的，問題就是，公司層面的虧損，會(huì)不會(huì)影響后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，畢竟類似的情況是有先例的。

價(jià)格上，地塊出門即地鐵、不受中環(huán)線噪音影響，優(yōu)勢(shì)明顯。直接競(jìng)品是海上清和璽，均價(jià)11.2萬(wàn)元/㎡左右。

按市場(chǎng)行情，以及當(dāng)前樓板價(jià)測(cè)算，上實(shí)項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)，大概率也會(huì)落在11萬(wàn)/㎡左右。

另外，3月13日下午，上海第三批次住宅用地的出讓預(yù)告也出來(lái)了，其中徐匯區(qū)長(zhǎng)橋街道xh290-09地塊項(xiàng)目，也算是上實(shí)項(xiàng)目的潛在競(jìng)品。

相比之下，xh290-09地塊位置更具優(yōu)勢(shì)，且1.8的低容積率，也優(yōu)于上實(shí)地塊。

在這種情況下，怎么突圍，對(duì)上實(shí)而言是不小的考驗(yàn)。