海淀北五環(huán)，迎來最嚴(yán)厲的背刺

去年12月23日，海淀上地0702地塊，在萬眾矚目中，被海開控股以84.56億元的價(jià)格收入囊中。

從地塊拍出的那天起，大家都在猜它的產(chǎn)品形態(tài)。

當(dāng)時(shí)有傳言，海開將在這里打造一個(gè)，90㎡三居戶型起步的高端改善社區(qū)。可能很多人不能理解，一開始這個(gè)消息傳出來，市場為什么驚訝。

海淀北五環(huán)幾個(gè)核心板塊，可是北京高端商品房市場的標(biāo)桿。

一手是以中關(guān)村軟件園為代表的頂級產(chǎn)業(yè)，以及由其衍生出來的，北京精英白領(lǐng)的頂級購買力。一手是包括清華附中、北大附小、101 中學(xué)、上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)在內(nèi)的，北京最豪華的學(xué)區(qū)矩陣。

加上供地嚴(yán)苛，地價(jià)昂貴，多年來基本上有項(xiàng)目要出，開發(fā)商都會往頂配上靠，不是做超級豪宅，最起碼也會拿出個(gè)大戶型的頂流改善。

比如樹村的安瀾北京，標(biāo)準(zhǔn)的豪宅產(chǎn)品，最小戶型是183㎡的四居。

前段時(shí)間剛剛出了首套網(wǎng)簽，10號樓一個(gè)洋房，成交單價(jià)14.03萬元/㎡，套總價(jià)2572.9萬元。

朱房的建發(fā)海晏，目前海淀最火的盤，2月網(wǎng)簽冠軍，主打183㎡四居到340㎡五居，按13.3萬的網(wǎng)簽均價(jià)算，就是2400多萬的上車門檻。

還有功德寺的和樾玉鳴，戶型面積段在131㎡到267㎡，最低上車門檻約1400萬。

近三年，海淀北五環(huán)的新盤中，唯一有百平米以下戶型的，只有和樾望雲(yún)，最小面積97㎡。但要知道，功德寺和上地板塊，還是有一定的差距的。

換句話說，這幾年，海淀北五環(huán)核心板塊的新房，上車門檻1400萬打底，已經(jīng)是一種默契了。

而0702地塊的90㎡，意味著可能會將底價(jià)直接擊穿，來到千萬，甚至千萬以下。

對于預(yù)算卡死的海淀家庭而言，這無疑是喜訊，但對于還在求去化的友商們來說，可能就沒那么友好了。

甚至可以說有“背刺”的味道。

只是，這個(gè)事，一直沒得到官方的確認(rèn)，甚至后來又有傳言，表示地塊戶型，將直接從110㎡起步。

直到最近，終于有了眉目。

根據(jù)項(xiàng)目最新報(bào)規(guī)信息，0702地塊戶型將由90㎡-110㎡-139㎡-179㎡幾個(gè)面積段組成。其中90㎡、110㎡為三居戶型，139㎡為四居，179㎡為五居。

0702的宅地主要由18、24兩塊組成，關(guān)注度最高的90㎡戶型，將全部安排在18地塊中。

關(guān)鍵是價(jià)格。

市場預(yù)計(jì)，0702地塊項(xiàng)目的定價(jià)，大概率會在11萬左右，稍微高過功德寺，畢竟上地的牌面在這擺著，開盤低于10萬幾乎不現(xiàn)實(shí)，至于13萬以上的說法，更不現(xiàn)實(shí)。

產(chǎn)品上，0702地塊項(xiàng)目將采用海開“頌系”標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)據(jù)說還將上一些“黑科技”。

不過，需要注意：

第一，0702地塊項(xiàng)目的主力，還是放在100平方米以上的面積段，90㎡戶型的供應(yīng)可能不多。

同時(shí)因?yàn)榈貕K條件限制，小面積段產(chǎn)品大概率是要挨著馬連洼北路的，其中不利因素要重點(diǎn)考慮，另外好樓層也會比較搶手。

第二，小區(qū)內(nèi)，面積段跨度其實(shí)是比較大的，如何通過科學(xué)的社區(qū)規(guī)劃、合理的資源分配對開發(fā)商是一個(gè)考驗(yàn)。

第三，90㎡做出三居，大概率要犧牲一些舒適度。

怎么去做平衡，其實(shí)也比較考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品能力。

這幾年，海開的“頌系”產(chǎn)品不少，可以說，已經(jīng)經(jīng)歷過市場的考驗(yàn)。

典型的比如圓明天頌、棲海澐頌和頤海澐頌，水準(zhǔn)基本都在線，主要問題就是，如何在頌系標(biāo)準(zhǔn)下，去呈現(xiàn)一個(gè)小戶型產(chǎn)品？

值得期待。

換一個(gè)角度來看，2026年的北京，像0702這樣，在核心地段用小戶型產(chǎn)品破局的情況，大概率不會是孤例。

關(guān)注北京樓市的人應(yīng)該能看出來，從去年年底開始：

小戶型三居產(chǎn)品，又成了香餑餑。

比如，去年7月，通州的朝棠攬閱，招商蛇口用69㎡做了三居；昌平的龍湖凌云頌、門頭溝的電建華曦府金安，相繼在年底推出了70㎡的三居產(chǎn)品。

到今年，剛剛官宣的中建國賢府PARK，77㎡的小三居，玖樹滿和、未來城星寰時(shí)代，也都安排了小戶型三居產(chǎn)品。

從數(shù)據(jù)上看，2025年12月北京新房市場中，70-90㎡面積段成交占比，已經(jīng)達(dá)到三房戶型總成交的近一半。

這是一種新的趨勢。

一方面，新規(guī)之下，得房率變高，小面積段產(chǎn)品有了更大改善空間，以前是將就，現(xiàn)在有條件講究了。

另一方面，樓市的競爭，已經(jīng)上升到了一個(gè)新的層面。

以前可能卷板塊、卷位置就夠了，現(xiàn)在，即便是一些核心板塊，想保證去化，也要卷產(chǎn)品、卷差異化。

我們在文章中也不止一次聊過，2026年是購房者話語權(quán)，更大的一年，一些曾經(jīng)高攀不起的，頂級地段的資源紅利，將飛入尋常百姓家。

對開發(fā)商們而言，在這樣的市場下能突圍的，一定是能讀懂購房者需求，同時(shí)有能力把握購房者需求的那一批。