當(dāng)前樓市，非常冷

　　從數(shù)據(jù)上，地產(chǎn)已到歷史冰點(diǎn)。

　　一線城市二手房?jī)r(jià)集體跌回2016年。

　　根據(jù)瑞銀的報(bào)告，48%的受訪者無(wú)購(gòu)房意愿，創(chuàng)11年新高。73%的租房者選擇繼續(xù)租房，放棄買房計(jì)劃。42%的人相信未來(lái)12個(gè)月房?jī)r(jià)還將下跌，僅15%認(rèn)為會(huì)上漲。

　　一線城市二手房?jī)r(jià)跌回2017年水平，二線城市退守2014年陣地，三線城市更慘烈，價(jià)格倒流至2011年水位.

　　業(yè)主財(cái)富大面積縮水。一線城市業(yè)主尚有微薄浮盈，二三線業(yè)主已深陷虧損。市場(chǎng)分化不可逆，僅一線城市憑借人口虹吸力筑底。

　　全國(guó)性回暖還需等待，且前提是政策持續(xù)輸血。

　　摩根的報(bào)告顯示：56%的業(yè)主甘愿虧本拋售，比4月激增13個(gè)百分點(diǎn)。但他們的止損線清晰，若降價(jià)超10%，42%的人選擇“躺平不賣”。

　　買賣雙方兩端僵持，交易凍結(jié)。

　　一線城市神話同步破滅。50%的北上廣深受訪者看跌未來(lái)房?jī)r(jià)，比4月二線城市看跌比例還高5個(gè)百分點(diǎn)。

　　事實(shí)證明，需求刺激基本失效，央國(guó)企與民企、豪宅與普宅、一二線與三四線的三重分化加速。民營(yíng)房企退守生死線，“生存”取代“擴(kuò)張”成為唯一目標(biāo)。

　　中指數(shù)據(jù)顯示：TOP100房企1-7月銷售額同比萎縮13.3%，比1-6月降幅再擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。7月單月銷售額同比暴跌18.2%，頭部陣營(yíng)僅7家央國(guó)企逆勢(shì)增長(zhǎng)。

　　從合約銷售來(lái)看：全國(guó)30城下滑了22%。

　　民營(yíng)開發(fā)商最慘，合約銷售同比大跌45%；半國(guó)企下滑26%；國(guó)企稍好一些，同比下降17%，但也難言樂觀。

　　二手房市場(chǎng)同樣難受。

　　全國(guó)50城掛牌量，同比又增長(zhǎng)了9%。

　　730會(huì)議，沒有帶來(lái)預(yù)期。房地產(chǎn)首次從“重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”清單消失，僅以“高質(zhì)量開展城市更新”22字帶過(guò)。相較4月會(huì)議“消化存量房產(chǎn)”“優(yōu)化增量住房”的詳細(xì)部署，此次近乎“政策靜默”。

　　房地產(chǎn)被納入“城市更新”子模塊。

　　再加上上半年5.3%的GDP增長(zhǎng)，很明顯在陳述一件事。我們的經(jīng)濟(jì)似乎不需要地產(chǎn)也可以滿足增長(zhǎng)。

　　徹底關(guān)閉下半年大規(guī)模刺激的可能性。

　　所謂“因城施策”，只剩地方零敲碎打的修補(bǔ)空間。

　　回首2024年，政策不斷探底，利率不斷下探，專家也認(rèn)為樓市拐點(diǎn)降至，但市場(chǎng)似乎比我們料想的要理性。

　　“根本賣不動(dòng)”

　　從整體經(jīng)濟(jì)來(lái)看，我們從2019年以來(lái)就進(jìn)入化債周期，持有房產(chǎn)就相當(dāng)于同步在參與化債。

　　因此，在地方債務(wù)沒能得到修復(fù)之前，經(jīng)濟(jì)很難回到實(shí)質(zhì)性正軌，地產(chǎn)的修復(fù)也自然無(wú)法如期到來(lái)。

　　有沒有發(fā)現(xiàn)，如今的市場(chǎng)是一邊地王頻現(xiàn)，一邊銷售不斷探底。為什么？因此當(dāng)下的政策，例如好房子、新規(guī)房等等，都在刺激資金從二手房市場(chǎng)流入新房市場(chǎng)。

　　本質(zhì)上就是在幫忙化債。

　　中美摩擦沒有迎來(lái)終點(diǎn)，地產(chǎn)也沒有迎來(lái)止跌時(shí)間點(diǎn)。如果降息遲遲沒有到來(lái)，留給地產(chǎn)的唯一刺激，只剩下貼息。

　　貼息的錢，就來(lái)自某些投資收益。