江蘇
樓市要不要救？
能出的政策差不多都出了，以至于網(wǎng)上只要有人談大招，基本上都是流量，因為所謂的大招都是早已經(jīng)在用的招，市場反應平淡。
從原理上說，重建樓市的平衡無非兩個方向：
第一個方向，斬斷供應端。
而中國的房地產(chǎn)很特別，它的供應端完全在地方財政手中，因為地方是土地資源唯一的提供者，擁有定價權，這個定價權決又定了中國的房價收入比，在全球主要經(jīng)濟體中，我們早已經(jīng)遙遙領先，從而也構成了房子賣不動的主因——我們可以從一個角度說是老百姓收入低了，也可說是房價高了；我們可以說是需求不足，也可以說有8億多平方米的銷量，已經(jīng)很牛?了，是房子蓋得太多了。
毫無疑問，讓供應端剎車是最簡單、最粗暴，然而最有效的辦法。
也正因為中國房地產(chǎn)的特殊性，決定了財政收入中，多了一塊大蛋糕，而且巨大，這就是土地出讓金，占了地方財政收入的50%，它不是從天上掉下來的，是從地上撿起來的，沒什么成本，如此大規(guī)模的土地出讓金收入，全球獨一無二。
2021年全國土地出讓金收入，8.71萬億，是每年財政轉移支付農(nóng)民基礎養(yǎng)老金的34倍，如果把這筆從地上撿上來的錢用于提高農(nóng)民基礎養(yǎng)老金，可以直接拉升到5000元以上。消費還會是問題嗎？
所以，中國房地產(chǎn)的問題，是與土地財政直接相關的問題，政策當然高度重視。
2020至2026年上半年，全國各地一共出臺了4200多條政策，如此高頻，可謂法令滋彰，但大多數(shù)政策，不是削弱供應端，而是支撐供應端，為什么？就是因為這筆巨大的土地出讓金。所以，單純指望市場經(jīng)濟自發(fā)秩序解決樓市的問題，不太可能，因為它從誕生那一天起，就存在計劃經(jīng)濟的強干預。
既然不可能斬斷供應端，就只能是“盤活存量，提升品質(zhì)”。
第二個方向，讓需求端奔跑
說白了，想增加銷量，又不想降價，那就讓貨幣流向購房者手中，而不是一次又一次地流向開發(fā)商的口袋，讓他們撐住供應端，撐住財政的土地出讓金收入，但撐不銷量，銷量是消費者說了算，開發(fā)商說了不算，辦公室精英說了也不算，這是計劃經(jīng)濟計劃不了的一件事。
樓市說到底是貨幣現(xiàn)象，這一點潘石屹早已經(jīng)說清楚了，貨幣供應多，它就漲，貨幣供應少，它就跌。２０２１年是樓市銷量的天花板，為１８億平方米；去年只有８億平方米；如果做一個分類，２０２１年有一半的銷量是富人貢獻的，即５０％左右是投資型消費。一般地說來，房子大漲的過程，伴隨著也是通脹的過程，富人不缺房，為什么要買房，部分地是抗通脹。
現(xiàn)在反過來了，是通縮，那就不同了。
資產(chǎn)價值在縮水，流入樓市的貨幣少，資產(chǎn)貶值。加上三條紅線的限制，取消金融屬性的政策傾向，征收房地產(chǎn)稅的預期，完成房地產(chǎn)登記，反腐敗清查的預期，都決定了樓市失去了上升的預期；富人不是買房，而是要掛牌出售。
也就是說，政策信號是錯亂的，根源在為救市在很大程度上是為了保住土地出讓金，核心價值取向是政府的收入，而不是真打牌用真金白銀砸醒購房者。
中國樓市的未來，當然是消費者說了算，而樓市的發(fā)展方向，完全是政策說了算，它無法用單純的市場經(jīng)濟眼光做評估。
但是，有一點可以肯定，樓市不再是地方財政的“提款機”。
這意味著政策最終有條件做出根本性的改變。
保不齊有一天，政策宣布二十年內(nèi)停止土地供應，樓市立馬蘇醒了。中國樓市的命運，從來不在開發(fā)商手中。
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