333億重金加倉，保利能奪回上海樓市銷冠寶座嗎？

界面新聞記者 | 王婷婷

當絕大多數房企維持審慎投資基調時，保利發展卻走出高強度加倉節奏。

在上海，保利發展上半年共拿下4宗地塊，權益成交金額85.91億元，成為年內上海拿地數量最多的房企。但保利發展的野心遠不止此，近期，這家公司連發多條招標計劃，欲豪擲333億元繼續爭奪上海熱門地塊。

“地塊尚未開拍便啟動招標，能夠看出頭部房企正推行短平快的開發策略。一旦成功拿地，就能把原本后置的各項前期手續全面前置，有效壓縮從獲取土地到項目入市銷售的周期。”上海中原地產資深分析師盧文曦告訴界面新聞，這反映出頭部房企正全力加快周轉速度。

一名業內人士告訴界面新聞，保利發展積極加倉上海，既源于穩定業績的需求，同時也意在鞏固其在上海市場的席位。“上半年保利在上海拿地最多，肯定還是想回到頭部位置。”

7月23日，保利發展發布2026年半年度業績快報，公司上半年實現營業收入1028.97億元，同比下降11.95%；歸屬于上市公司股東的凈利潤19.28億元，同比下降38.96%。

盧文曦認為，當前房企投資邏輯已經非常清晰，上海市場筑底修復態勢明確，行情顯著優于絕大多數城市。與其將資金分散布局，面對眾多不確定性較強的二三線、三四線城市，不如集中資源押注上海。

豪擲333億押注上海

頻頻出手，收獲最豐。今年以來，保利發展布局上海的步伐明顯加快，多次發布招標計劃公告，最終成功躋身上海年內拿地宗數第一。

好地網指出，在土地競拍之前就發布招標計劃，是央國企常見的一種工作模式，一旦成功拿地，則可以節省后續項目開發時間。若未能成功拿地，則招標計劃終止。保利發展是采取該種方式最多的房企之一。

今年3月，保利發展發布2則招標計劃公告，計劃投資150億元建設徐匯區長橋板塊和長寧區中山公園宅地；5月，保利發展再次發布招標公告，計劃投資50億元，建設虹口區兩宗宅地；6月初，保利發展發布招標計劃，計劃投資16.5億元建設松江洞涇低密地。

持續加碼之下，保利發展上半年在上海拿下4宗地塊。3月，保利發展以總價59.22億元競得上海長寧區中山公園宅地，溢價率6.43%。5月28日，保利發展以5.41億元拿下青浦地塊，次日又以14.3億元競得虹口四川北路地塊，溢價率17.21%。6月30日，保利發展以6.97億元摘得松江地塊。

據界面新聞了解，今年上半年，保利發展無論是拿地宗數、拿地總額還是權益拿地額，都排名上海樓市第一。

界面新聞根據公開信息整理制圖。

在拿地取得階段性勝利之后，保利發展繼續發布大額招標計劃，還要爭奪更多優質土地。

6月23日，上海剛剛掛出第六批次擬出讓宅地名單，6月24日保利發展就發布了徐匯康健社區地塊招標計劃，擬對徐匯區S031002單元N06-38、N06-39地塊投資110億元。一天后，保利發展再發楊浦八埭頭地塊招標預公告，計劃總投資195億元。

7月15日，保利發展繼續發布招標公告，計劃投資28億元建設浦東新區PDP0-0405單元C-02E-01地塊。

三宗地，計劃總投資約333億元。

據界面新聞了解，保利發展招標的這三塊地，徐匯康健社區地塊和楊浦八埭頭地塊將在上海第六批次土拍中開拍（7月28日），而浦東新區將在8月的第七批次土拍中公開出讓。

其中，楊浦八埭頭組團起價118.68億元，是今年以來上海單宗起價最高的宅地，也是公開市場史上第6宗起價過百億的商品住宅地塊。

“保利在楊浦已有多個項目布局，如此積極角逐地塊，背后肯定有其規劃鋪排在里面。”盧文曦向界面新聞分析，一方面，存量項目積累的客戶資源可以持續使用，尚未置業的意向人群能夠轉化為潛在客群，各類運營成本可攤薄；另一方面，當區域內項目形成規模之后，企業能夠掌握更強的定價權。

據界面新聞了解，保利發展在此先后開發了保利·外灘序BUND45、BUND88、海玥外灘序BUND98、外灘啟PARK77、外灘曜等多個項目。

同策研究院聯席院長宋紅衛在接受界面新聞采訪時表示，保利加倉上海有兩方面原因，一是上海是保利深耕城市，也是銷售業績貢獻的核心主力區域，二是調整城市倉位的需要，由于其他城市房地產市場調整壓力較大，保利降低了低能級城市拿地布局的力度，比如曾經重倉的城市南京，今年一塊土地都沒有拿，側重上海及杭州地區。

“土地儲備是房企銷售的最重要支撐，加大拿地力度能夠幫助銷售規模的提升及提升排名。”宋紅衛告訴界面新聞，上海目前是房地產市場韌性最強的城市，人口基數大，每年有大量畢業生和人才流入上海，具備持續且具備規模的剛需和剛改的需求。

保利發展已擺出志在必得的姿態，但最終能否順利拿地，仍是未知數。業內認為，“上海作為兵家必爭之地，不排除同行高價角逐、半路截胡的可能。明天（7月28日）土拍大戰見分曉。”

能否奪回上海銷售冠？

從銷售業績看，保利發展目前并不占優勢。中指研究院數據顯示，今年1-6月，華潤置地以289.5億元的銷售業績排名第一，招商蛇口以263億元的銷售業績排名第二。保利發展排名第三（155億元），與第四名的中海（143億元）僅相差12億元。

但去年同期，保利發展以259.9億元的銷售業績位居第一，超出第二名的招商蛇口17.3億元，華潤置地和中海均在其后。

“想要在上海樓市形成一家獨大的格局，并非易事。中海、華潤、招商蛇口這幾家頭部房企位次咬得很緊，稍有不慎就會被對手反超。”一名不愿具名的業內人士告訴界面新聞。

“一個城市房企銷售排名跟土地儲備規模，產品打造業態及推盤節奏均有關系。”宋紅衛向界面新聞指出，由于各家在產品打造業態及推盤節奏上有差異，因此，房企銷量不是月度平均，而是在某一階段的集中釋放，各家房企在某一時間點的銷售規模就會波動較大。

比如上半年華潤在上海銷售排名第一，也是得益于大量優質項目入市，包括澐啟濱江、外灘瑞府、時代之城?等。

業內認為，此次保利發展重回市中心，布局高端、中高端改善產品，或能幫助保利發展改善銷售業績，但前提是項目要保證品質。

在其看來，中海、華潤在上海都擁有讓人印象深刻的標桿項目，招商蛇口標桿項目雖不多，但其參股打造的安瀾上海也有一定的市場聲量。對比之下，保利發展在標桿項目打造上存在明顯短板，雖然布局過不少中高端產品，但缺少能夠驚艷市場的代表作。

“比較知名的保利世博天悅是早年拿的地，歷經較長開發周期才有今天的銷售成績。”上述人士向界面新聞表示，保利發展在上海布局多，但伴隨的爭議聲音同樣多，此前外立面“綠玻璃”一事就引發廣泛討論。

綠玻璃實景照片。受訪者供圖

近期，位于楊浦濱江的保利海玥外灘序BUND98被業主指出外立面減配、設計擅自變更、配套隱瞞等多重問題。其中，“綠窗”爭議還一度沖上上海樓市熱搜。

據了解，業主實地探訪發現，項目外立面玻璃整體呈現明顯綠光，與銷售階段宣傳的“通透高質感潔凈玻璃”觀感反差巨大。

有保利外灘序BUND98業主告訴界面新聞，“玻璃呈現綠色的原因是開發商沒有用超白玻，超白玻不會那么綠，也貴不了多少錢，一平方米大概貴幾十塊錢。窗戶不僅是綠，還有哈哈鏡效果，目前已經答應更換了。”

業主認為，該項目還存在不少問題，如隱瞞除部分樓棟外無電梯連接地下一、二層的不利因素，且不符合無障礙設計的要求；外立面鋁板顏色與石材顏色虛假宣傳；8樓陽臺頂為鋁板，未告知購房者無法懸吊晾衣桿或封陽臺等。

“目前還有一些貨不對板的問題沒有解決，比如飄窗臺高度跟樣板間不一樣，導致窗臺上不能像樣板房一樣做柜子放床墊。”上述業主向界面新聞表示，比如南主臥樣板間飄窗臺高度14.2厘米，交付尺寸只有8.6厘米，相差39.4%。

界面新聞記者從《致保利海玥外灘序BUND98業主的一封家書》獲悉，項目方承諾對地庫B2至B1層通行優化、樓梯間品質效果優化、頂層陽臺晾衣功能優化、全域樣板整改與業主共建、居室飄窗功能優化、外立面整體質感優化。

保利海玥外灘序BUND98曾是上海熱銷紅盤，首開均12.64萬元/平方米。去年5月27日開盤，223套房源全部售罄，項目認購期間共收到544組有效意向認購，認購率高達244%。

大規模補倉為保利發展重啟了增長空間，但產品兌現力與市場口碑，將決定這家企業在上海的持久生命力。