招商蛇口，還在加速

大興黃村火車站地塊方案公示了，從拿地到圖紙提交：

只用了兩天時間。

之前，招商蛇口北京項目出方案，少說要二十多天打底。

典型的像璀璨公元、云璟攬閱和朝棠攬閱，分別用了2個月、26 天、28 天。

這一次，招商蛇口又快出了新高度。

有網友說，招商這么干脆，擺明了是要和綠城掰掰手腕。

招商新項目直線距離約兩公里處，是綠城的新項目“朗月和風”，作為同區域，又大概率都是下半年的新盤，按照慣例，雙方免不了一場廝殺。

從報規圖上看，招商蛇口野心不小。

新項目戶均85㎡，意味著項目的最小戶型面積段，可能會來到65㎡左右。這種戶型，招商蛇口剛剛在去年通州神盤“朝棠攬閱”身上驗證過。

直接照搬，顯然是想在大興復制出一個奇跡。

眼瞅著火藥味愈發濃烈，這兩天有媒體爆料，綠城和招商蛇口正在討論合作：

兩個新項目或許會以“交叉持股”的形式入市。

雙方互持股份，一榮俱榮一損俱損，主要目的就是為了避免直接競爭。據說，這套方案早在招商蛇口確定要拿地前，就已經有了雛形。

招商蛇口突然間的提速，還有更多原因。

狗蛋說，其實從去年開始，招商蛇口在北京就進入了加速通道。

出圖快，只是其中的一個切面。

比如在投拓端。

視角拉長，招商蛇口進京非常早，但之后的很長一段時間，北京市場在集團中的存在感并不高。

據克而瑞數據，2016—2022年整整7年，招商蛇口在北京公開市場累計僅獲取12宗地塊，年均拿地1.7宗，對比同期的中海、華潤年均拿地普遍5-8 宗，只能說比較佛系。

主要原因，在于集團戰略。

當時的北京對招商蛇口而言，更多是“補充市場”，集團真正的重點在長三角、粵港澳。

加上招商蛇口進京后，長期走 “遠郊剛需、合作跟投” 的路線，比如剛剛提到的12宗地中，有11宗是合作拿地。

這種模式利潤低，周轉慢，很難出成績，加劇了北京在各城市公司的弱勢地位。

直到這兩年行業下行，一線城市成為唯一安全墊，北京在招商蛇口的戰略體系中，也從 “補充市場” ，正式提升為“核心壓艙石城市”。

資源傾斜下，北京市場逐漸開始發力。

2025年土拍市場，招商蛇口兇猛出手，連續拿下亦莊 X24、通州八里橋兩宗地塊，還參與合作海淀地塊，不僅結束了此前長達一年多的拿地空窗期，拿地后開發效率也明顯提升。

像云璟攬閱、招商序、朝棠攬閱，三個項目均實現 “拿地即報建”即：

拿地前完成方案初稿，拿地當天同步提交規劃預審，拿地后28天內公示正式規劃方案。

其中，朝棠攬閱更是將拿地到取證的周期壓縮至79天，也是同期北京同體量商品住宅項目中的最快紀錄之一。

要知道之前，招商蛇口北京項目的開盤周期，普遍超過半年。

到今年，6月拿下的通州九棵樹地塊，從拿地到規劃正式公布，招商蛇口只用了20多天。

上面提到的大興黃村火車站地塊，更是直接來到兩天。

為什么這么快？

招商蛇口不是拿地后才開始畫圖，在土地掛牌期，其實就已經完成了大部分方案設計。

地塊6月17日正式掛牌，掛牌一周，招商就發布了項目招標計劃，拿地前16天，注冊成立全資項目公司，配齊項目總、運營、設計核心團隊。

相當于把工作全部前置了。

去年6月，招商蛇口宣布組織架構調整，包括華北區域在內的五大區域公司被全面撤銷，管理架構從「集團 - 區域 - 城市」三級精簡為「集團 - 城市」二級。

效率提升是非常明顯的。

拿北京來說，幾個招蛇北京的朋友告訴狗蛋，之前做項目，拿地方案、規劃設計、營銷節點都要先經華北區域審核再上報總部，中間經常要拖很久。

因為這個問題，團隊錯失過一些優質項目，以及好的時間節點。

現在，北京公司可直接對接總部投策、設計部門，同時，也能做一些過去很難做的前置化操作了。

招商蛇口在北京能夠實現效率上快速轉變，離不開一個人：

李昂。

去年11月，李昂“空降”招商蛇口，出任北京公司副總經理，專職分管營銷。

大刀闊斧的改革接踵而至。

比如，在于海波時期，招商蛇口北京營銷打法，偏重品牌造勢，經常開大型發布會，講究完整營銷體系搭建。

而李昂一上來，率先砍掉了低效品牌大活動。

同時，要求所有營銷動作必須設置月度回款、去化、費效三條硬指標，項目排名完全按網簽金額、回款速度考核，不看聲量、軟文曝光。

渠道上戰略大調整，產品分級管控，高端全面去分銷。

比如璽系的招商璽、元璽，全渠道下架中介、短視頻房產博主、平臺分銷合作，僅保留售樓處線下預約 + 400 專屬貴賓熱線兩條官方通道。

主打剛需、剛改攬閱系產品，保留了部分分銷渠道，但設置階梯傭金，只有賣得快，才能拿得多。

總之，全部策略服務于：

短期去化與回款。

在新的要求下，招商蛇口北京項目的運營邏輯也越來越靈活。

比如，面對市場和對手，不愿意像之前那樣死磕了。

今年黃村地塊與綠城朗月和風“交叉持股”就是一個很好的例子。

對于招商蛇口而言，與其貼身肉搏打價格戰，不如通過互持股份綁定利益，差異化定位、統一推盤節奏，共同穩住預期。

行業走到現在，對于大部分房企而言，規模早就不是第一目標了，現金流安全、存貨去化、成本管控，才是真正的安全線。

在這種情況下，慢是致命的。

北京市場本身，也容不得慢。

庫存壓頂，競品扎堆，一個項目首開沒打透，后面就要靠降價換量，多拖一個月，利潤就薄一分，很容易陷進越慢越難賣的死循環。

作為扁平化之后，招商蛇口在北京少有的投銷一體的全閉環項目，黃村地塊對招商來說，也不僅僅是一個樓盤，更多還是改革后的試金石。

黃村從拿地研判、產品定位到營銷方案，全程營銷條線前置主導，后續的成績，可能會決定：

這套打法，能不能復制下去。

對操盤手李昂來說，2025 年底接棒到現在，手里的盤子全是前任留下的存量項目，黃村是為數不多，從0到1，全程參與拿地、定產品、定策略的項目。

說得直白點：

這也是他的立身之戰。

作為外部引進的職業經理人，不是招商體系內成長起來的嫡系，如果這一仗打得不夠漂亮，“空降兵水土不服” 的標簽，就很難撕掉。

無論是對公司還是對李昂而言，可以說，這一戰都不容有失。

不過，從目前來看，想贏下這一戰，也沒那么容易。

黃村是出了名的剛需紅海，周邊新盤庫存壓頂，客戶可選的盤子太多了。再者，通州的流量戶型，挪到南城會不會水土不服，也要打個問號。

和綠城的競爭，雖然傳聞交叉持股，但這不代表雙方就會相安無事。

集團層面是利益共同體，落到操盤團隊身上，KPI都是各算各的。

合作盤最后鬧到非常難看的局面，大家已經見怪不怪了。

更何況，綠城這邊，同樣輸不起。

朗月和風是綠城重回南城的核心項目，一邊要靠產品力打出口碑，重塑綠城在南城的品牌認知；一邊要沖銷售業績，撐住北京區域的年度指標。

總之，雙方都有需要贏的理由，大戰可能會比想象中更精彩。

誰能拿下這一局，下半年見分曉。