剛剛！保利華潤聯手奪161.2億新地王，上海土拍迎來歷史性一刻！

艷姐team

今天，上海2026年第六批次土拍正式拉開帷幕。

徐匯、楊浦、奉賢三宗宅地同日出讓，總起拍價約178.72億元，一舉刷新今年上海集中供地以來的總價紀錄，驚得一眾業內大佬直呼“王炸組合”。

奉賢地塊率先平穩落槌，波瀾不驚；隨后則將戰場移至楊浦與徐匯，短兵相接。其中，關注度最高的，當屬楊浦濱江八埭頭地塊。

起拍118.68億、百億門檻、內環濱江、一線望江，四重地塊稟賦集結，把它的懸念推向了頂峰。最終，這塊“百億新地王”歷經219輪鏖戰由保利發展與華潤置地聯合體收入囊中，總價約161.2億、溢價率約35.83%。

與此同時，這也是上海土拍歷史上第一宗溢價成交的百億級地塊，意義非同小可。

央企聯手、百億門檻、溢價突圍，不同的關鍵詞，在今天指向了同一個結論：

核心資源的錨定，本質是對城市終極敘事權的投票。

而不可復制的核心資產，始終擁有跨越周期的定價權。

01

楊浦內環

“百億新地王”，八埭頭爭奪戰

上午10時，楊浦內環濱江八埭頭組合地塊準時開槌。

僅從賬面數字來看，這宗地便已注定成為全場焦點：

起拍總價約118.68億元，綜合起拍樓板價約75112元/㎡，扣除商業部分后，純住宅樓板價更突破77000元/㎡，直接捅破近年楊浦濱江起拍價天花板。，成為單宗最高，也是公開土拍市場暌違三年的百億級地王。

但真正讓它加冕“百億新地王”的，還是它寸土寸金的區位稟賦。

就目前來看，八埭頭地塊堪稱是楊浦濱江距離核心區最近、含金量最高的“頭排”宅地。

地塊南向距黃浦江僅200米，高層視野可盡攬“陸家嘴三件套”城市天際線；緊鄰地鐵4號線楊樹浦路站，800米范圍內4、12、18號線三軌交匯。

更重要的是，它身處上海中央活動區“世界客廳”規劃段，周邊美團、B站、抖音、中節能四大數字經濟總部已進入收尾建設階段。產業與城市資源的雙重疊加，讓這宗地的價值底盤格外扎實。

況且，隔壁位居北外灘的綠城潮鳴外灘，最新均價已突破18萬/㎡大關。有如此“尖子生”在前，承載著楊浦濱江門面重任的寶地，未來的價值爆發力已然呼之欲出。

如果說當下的配套構成了這塊地的底氣，那時間的復利，則為它添上了另一層想象空間。

“八埭頭”三個字，在老上海人記憶里曾是楊浦的“南京路”。1908年，通北路沿線建起八排二層磚木結構房屋，供工人與小販居住，“八埭頭”由此得名。鼎盛時期，滬東狀元樓、協泰祥綢布店、康明照相館齊聚于此，商賈云集，市聲鼎沸。

百年之后，八埭頭以另一種方式重回聚光燈下。

這幅地塊由三幅子地塊組成：兩宗純住宅用地合計新增住宅體量約14.8萬㎡，另有一宗商業用地，未來將規劃酒店、菜場等功能配套。

如此大體量且功能復合的稀缺資源，自然引發了頭部房企的激烈角逐。地塊掛牌之初，便已暗流涌動。本次競拍已然形成四大陣營：保利發展&華潤聯合體、中海、建發&金茂聯合體、招商蛇口&越秀聯合體。

除中海選擇單獨入局外，其余三方均以聯合體形式出戰。其中，保利與華潤的組合尤為引人注目。

近兩年來，這兩家巨頭在上海幾乎沒有深度合作。華潤憑借澐啟濱江等項目驗證了核心區的產品打造能力，保利則在上海開啟“搶地模式”：3月以約59.22億拿下長寧中山公園板塊17年斷供的內環宅地，5月在四批次土拍中又重金摘得虹口歐陽路內環地塊，持續加倉內環核心。

而保利與華潤的此次聯手，早在掛牌之初便已初露決心。

地塊剛掛出，保利便隨即發布招標計劃，項目整體投資預算高達約195億元。

對這家央企而言，如此大體量的提前布局并不常見?？磥恚＠诎塑ゎ^這塊內環濱江稀缺資源上打造楊浦新封面的決心，已是勢不可擋。

另一邊，單槍匹馬的中海則懸念感十足。自2026年以來，中海仍然尚未在上海拿地，在北京、廣州、深圳同樣也保持謹慎的投資節奏。蟄伏已久的這位央企巨頭，究竟是繼續觀望，還是真正出手，眾說紛紜。

最終，保利發展與華潤置地聯合體在這場百億角逐中勝出，以總價約161.2億、溢價率約35.83%成功將八埭頭地塊收入囊中。這宗地也因此成為上海土拍史上首宗溢價成交的百億級地塊，為這場備受矚目的競拍畫上了一個頗具分量的句號。

02

徐匯康健

斷供五年后，舊址迎新生

如果說八埭頭地塊是此次土拍中的“百億新地王”，那么徐匯康健地塊的綜合實力同樣不可小覷。

下午14:00，徐匯區S031002單元N06-38、N06-39地塊正式進入競拍環節。該地塊起拍總價約56.7億元，綜合樓面價約為6.35萬元/平方米。

數字本身已經足夠亮眼，但這塊地的故事，還遠不止于此。

這片土地的舊址，正是曾經聞名遐邇的冠生園食品廠，家喻戶曉的“大白兔奶糖”，便是從這里走向了全國。

如今，老廠房早已退場，但當年的記憶歷久彌新。經過多輪規劃打磨，項目最終在歷史文脈與城市功能之間穩妥交匯，既不辜負這片土地的過往，也不回避它面向未來的使命。

從地理位置來看，地塊緊鄰桂林公園，環境優勢一目了然。其中，住宅用地面積約2.92萬平方米，容積率2.2；商業用地約1.78萬平方米，規劃建設約2.49萬平方米的酒店。未來，這里將形成“公園+酒店”的復合業態，真正做到開窗見園、臨水而居。

而倘若我們把時間線拉長，板塊內上一次住宅用地出讓，還要追溯到2021年。

彼時，上海城投以33.3億元摘得康健街道N08-14地塊，即后來入市的匯樾庭項目，樓面價約為6.18萬元/平方米。此后五年直至今天，該板塊再無新增住宅供應。

五年的斷供，放在任何一個成熟板塊，都足以讓人生出幾分期待。而這里偏偏又處在內中環之間，區位成熟、配套完善，再加上“大白兔”舊址所承載的城市記憶，讓這宗地塊的成色足以打動任何一個人。

嗅覺敏銳的房企自然也不會錯過。

早在第六批次地塊名單剛剛掛出時，保利發展就率先行動，迅速發布徐匯康健地塊的招標公告，隨后兩天內更是拋出約305億元的投資預算，將徐匯和楊浦兩宗地一并納入視野。

地塊剛掛出，保利便隨即發布招標計劃，項目整體投資預算高達約195億元。對這家央企而言，如此大體量的提前布局并不常見。看來，兩家“房企大手子”在八埭頭這塊內環濱江稀缺資源上打造楊浦新封面的決心，已是勢不可擋。

當前，這塊土地的最終歸屬懸念我們拭目以待。至此，這塊承載著奶糖甜味與城市記憶的土地，終于等來了它的新主人。

03

奉賢新城

平穩落地，低密賽道“小而美”

與前兩幅“頂豪”屬性鮮明的地塊不同，奉賢新城這宗地塊顯然走的是另一條賽道。

盡管走的是“小巧玲瓏”路線，但這塊地的看點其實并不少。最引人注目的，是它僅有1.05的容積率。

放在奉賢新城核心區，這樣的低密宅地已是許久未見。更難得的是，它并非遠郊孤盤，距地鐵5號線奉賢新城站不過500多米，是實打實的步行進站盤；周邊龍湖天街、百聯南橋等商圈環伺，煙火氣與便利度都非常在線。

眼下，上海樓市正從"有房住"走向"住得好"，不少購房者開始把目光投向低密、生態、舒適的居住形態。

而這幅地塊則恰好踩在了需求的節拍上，既能承接市區外溢的首置剛需，也能回應近郊換房的改善需求。也正因如此，業內人士普遍推測，未來大概率會做成洋房加別墅的組合，將“小而美”路線貫徹到底。

最終，該地塊由遠東宏信+奉賢新城聯合體以3.3372億元競得，成交樓板價約2.06萬元/㎡，平穩落錘。

結語

從奉賢新城的低密“小而美”，到徐匯康健的五年斷供一朝補位，再到楊浦八埭頭的百億鏖戰，這場“王炸組合”土拍，落槌有輕重，地價有高低，但貫穿其中的邏輯卻異常清晰：

資本正在用真金白銀，為城市的核心資產重新錨定價格。

八埭頭的歷史性溢價，是上海土拍史上第一次有百億級地塊以溢價告終。這不僅打破了“總價高即底價成交”的慣性預期，更釋放出一個強烈的信號：

在周期波動中，真正不可復制的資源，依然擁有讓頭部房企“抱團沖鋒”的定力。

在徐匯康健，我們看到了另一種價值邏輯。文脈與地段互文，五年斷供蓄積的勢能，在“大白兔”奶糖的故土上，轉化為對居住品質迭代的期待。

而當核心區爭奪白熱化，奉賢的近郊低密賽道以“可承受的稀缺”，承接城市外溢的改善需求，同樣自成一派風景。

三宗地，三種節奏，三重敘事。它們共同拼湊出2026年上海土地市場的完整剖面——

上半場，是資源的終極博弈；下半場，是產品的終極兌現。

當央企聯合體們帶著百億級投資預算入局，當每一宗地塊都被賦予“城市封面”的想象，接下來的問題已不再是“地價貴不貴”，而是“產品配不配”。

畢竟，土地可以拍賣，但唯有時間，才能驗證誰能真正贏得這座城市的敘事權。

主編：張艷

責編：行輪

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