廣東
物業服務公司與業主之間
本應和諧相處、互惠互利
但如果物業公司憑職務之便
侵犯業主的合法權益該怎么辦？
近日，江門市中級人民法院審結一宗建筑物區分所有權糾紛案，判決物業公司停止侵害業主的合法權益，對于規范物業服務行為發揮良好的社會效果和法律效果。
基本案情
2021年1月30日，某物業公司與某商行簽訂商鋪買賣合同，將其管理的小區5幢首層架空層的使用空間交付給某商行使用至今。該幢住戶黃某等24名業主認為，涉案5幢架空層的權屬歸5幢全部業主所有，物業公司與業主之間約定業主對房屋的公共部位與公用房屋進行面積分攤，包括該幢共有建筑面積、功能共有建筑面積及本層共有建筑面積，涉案架空層位于5幢首層，按合同約定屬于本幢樓的共用建筑面積，故起訴至法院請求某物業公司及某商行將案涉架空層恢復原狀并騰退返還給黃某等24人。某物業公司辯稱，案涉架空層由該公司投資建設，該公司享有投資收益權和處分權。
法院審理
法院審理認為，根據《中華人民共和國民法典》第二百八十七條“業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任”以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持”的規定，涉案5幢架空層屬于案涉小區全體業主所有，本案被訴行為損害了業主固有權益，黃某等24人作為5幢的業主作為全體業主的代表對于某物業公司擅自占用5幢架空層進行經營性活動有直接的利害關系，可以作為權利人請求排除妨害、恢復原狀。被告未經業主同意擅自將架空層用作他用侵害了業主的合法權益。結合本案的案情及證據，法院判決某物業公司對案涉架空層排除妨礙并恢復原狀，某商行退出案涉的架空層。目前，該判決已經生效。
法官提醒
2026年的政府工作報告提出“有序推動安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”。優質的物業服務是人民群眾對美好生活向往的題中應有之義，實現物業服務的透明化、規范化、優質化是大勢所趨、民心所向、現實所需。本案中，物業公司占用架空層看上去像是“小事”，但從法律上看卻是侵害業主合法權利的“大事”。案涉小區未成立業主委員會，直接的利害關系人的黃某等24名業主作為訴訟主體具備充分的訴訟主體資格，若必須以全體業主作為起訴主體，全體業主就共同事項的表決難以達到法定標準，訴訟維權難度大、時間長，甚至根本無法實現維權。人民法院通過該類案件為物業服務關系中各方的權利和義務厘清清晰的界線，為物業服務行業的健康發展保駕護航。
來源：審監庭
供稿：江繼業
排版：譚年安
編輯：古慧琳
審校：何奎
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