廣東
說起舊改，不少人的印象還停留在各村拆遷分房的傳聞上。
但真正關注舊改的人都知道，舊改推進最大的難點，往往不是完成九成簽約，而是拿下那最后10%甚至1%的未簽約住戶。兩邊談不攏就死耗，全村人跟著等回遷，項目一拖就是三五年。
昨日（7月22日），廣州市住建局對外公布第二批舊村莊改造拆遷補償安置爭議行政處理試點項目清單，瞄準的正是舊改收尾階段最難“啃”的難題。
清單顯示，本次11個舊改項目納入試點，分布在六個區域：荔灣2個、白云1個、黃埔2個、花都1個、番禺1個、南沙4個。
名單里不少都是市場關注已久的老項目：
比如荔灣茶滘村（二期），此前第一批試點就覆蓋了村內部分未簽約戶，這次直接以整個二期項目入圍，足見這套方法是能解決問題的；
白云陳田村，白云區的大體量舊改，推進多年后也進入了收尾攻堅的階段；
番禺里仁洞村更是第一批試點的 “老兵”，此次再度納入試點范圍，目標十分清晰：攻堅剩余談判難題。
這些項目的狀態高度相似：整體簽約率已經處于高位，大部分村民完成簽約、靜待回遷，僅有少量住戶遲遲未能達成一致。
放在以往，這種局面基本無解：未簽約住戶在補償方案上存在分歧、不愿讓步，項目實施主體缺少合法有效的破局途徑，雙方持續消耗。處境最為被動的，是已經簽約了的多數村民，只能長期在外租房過渡，回遷房開工時間懸而未決，歸家日期遙遙無期。
就拿第一批試點的鶴洞村來說，項目自2018年底獲批舊改方案，至2024年初簽約率達到98%，復建區甚至已經動工。后續受合作企業資金風險、剩余未簽約住戶等多重因素影響，項目陷入停滯。
納入試點之后，荔灣區針對剩余未簽約住戶依法啟動相關征收程序，過程雖然艱難，但最終順利推動簽約，復建安置房地塊成功復工。
△鶴洞村AF040105安置房地塊現場圖
從第一批小范圍試水，到第二批直接擴圍到11個項目，足以說明這套爭議處置機制還是行得通的。
回看這兩年廣州舊改的路子，轉向其實很明顯。
前幾年黃埔片區集中拆、遍地開工的熱鬧勁早就過去了，整個城市的舊改，已經從“拼規模、比速度”轉變為“清存量、保落地”。
從收緊大拆大建，到推行房票安置，再到現在爭議試點一步步擴容，可以看出現在不再盲目開新項目，而是沉下心把已經啟動的項目搞定。
比如黃埔不少舊改村，房子拆得差不多了，卻因為收尾問題沒法全面開建，這套機制落地后，很多卡了很久的環節都有希望打通。無論對開發企業，還是廣大舊改村民而言，這套制度化解決方案，是有建設性的破局方式。
而隨著這批卡殼的舊改項目動起來之后，中心區、近郊的優質地塊會陸續釋放出來。像荔灣、番禺這類居住需求旺盛的片區，未來將會迎來更多全新住宅供應，改善型購房者可選房源增多，也能緩解新房供給大幅波動帶來的房價起伏。
另外，舊改的推進節奏穩了，周邊二手房也不會再被各種拆遷傳聞帶著大起大落，對自住的業主來說，反而是更踏實的市場環境。
當然，想靠舊改炒房暴富的時代已經過去了，穩供給、穩預期，才是這輪調整給市場帶來的真正價值。
兩批爭議處置試點先后落地，信號也很明顯：接下來的城市更新，重心會落在解決實際問題上，把卡在半路的項目一個個落地。
舊改最終成功與否，終究要靠回遷入住的家庭、煥新的片區來印證，這些落到實處的變化，才是城市更新真正的價值所在。
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