北京
導語：棚改中，房屋性質認定直接決定補償款多少。同樣是拆遷，商業和住宅的補償標準差得不是一星半點。產權證寫“住宅”，實際當商鋪用了十幾年，征收方一句“按住宅補”就把人打發了——這口氣咽得下去嗎？
一、差一個字，補償差一大截
房屋性質認定直接決定補償標準。商業用房補償通常遠高于住宅。按住宅補可能只拿幾十萬，按商業補可能翻倍甚至更多。
常見爭議有兩類：一是“住改非”——登記為住宅、長期用于經營，征收方仍按住宅認定；二是無證房屋被簡單認定為違建不予補償。這兩種情況，吃虧的都是被征收人。
二、房屋性質怎么定？不是征收方說了算
已登記房屋，性質一般以權屬證書和登記簿為準。問題出在“住改非”——產權登記為住宅，實際用于經營且拿了營業執照。
這類情況，各地通常會綜合考慮營業執照、稅務登記、實際經營時間等因素來認定。征收方如果只看“本”不看“用”，把長期經營的商鋪按住宅補，被征收人完全有權提出異議。
三、不服認定，先走內部程序
對房屋性質認定有異議，先走內部救濟，成本最低、效率最高。
對評估報告有異議，自收到報告之日起10日內，向評估機構申請復核。對復核結果仍有異議，自收到復核結果之日起10日內，向評估專家委員會申請鑒定。
對補償決定不服，可以申請行政復議或提起行政訴訟。
四、復議和訴訟，是最后的“硬仗”
內部程序走完還不滿意，或征收方根本不給走程序，就進入復議和訴訟階段。
行政復議：收到補償決定之日起60日內，向上一級機關申請復議。
行政訴訟：對復議決定不服，收到決定書之日起15日內起訴；也可不申請復議，直接自知道補償決定之日起6個月內起訴。
這兩個期限都是法定的，錯過就過期了。 收到補償決定就要算好時間，別拖。
五、打官司靠證據，不是靠嘴
到法院，拼的是證據。被征收人需要準備：產權證書、規劃文件、營業執照、經營流水、水電費繳納記錄等。
法院不會機械只看產權證。云南高院判例明確：原始登記與實際持續經營證據相互印證，足以表明房屋真實用途的，必須審慎考量。濟南案例中，登記為住宅但實際經營十余年、有營業執照和納稅記錄，法院最終認定應按商業用途評估。
另外，行政訴訟中被告（征收方）對房屋性質認定承擔舉證責任，他們得證明認定有充分依據，而不是被征收人自證“我是對的”。
六、結語：不服可以爭，關鍵別拖
房屋性質認定錯了，補償就差一大截。法律給了被征收人復核、復議到訴訟一整套救濟渠道。關鍵是三個字：別拖、別等、別放棄。
收到評估報告10天內申請復核，收到補償決定60天內申請復議，6個月內提起訴訟——時間節點記清楚，該爭的權益一定要爭。房子是住還是商，不是征收方一句話能定的。證據在手，法律撐腰，不服就去爭。
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