金牛賓館旁、58 畝連襟地拍出，容積率僅 1.5

一周之內(nèi)，金牛區(qū)國賓板塊迎來第二次土拍。

今日，區(qū)域內(nèi)天府藝術(shù)公園片區(qū)兩宗容積率1.5，共計約58畝的住宅土地成功出讓，由邦泰以13800元/㎡的底價競得。這也是邦泰首次進入國賓板塊。

早在拍賣前，這兩宗無縫銜接的連襟地便備受行業(yè)關(guān)注：主城三環(huán)周邊稀缺的1.5容積率指標(biāo)，疊加地處金牛傳統(tǒng)低密片區(qū)，一度被視作板塊今年度的重點宗地。

而地塊最終底價成交，也引發(fā)市場討論：邦泰此次拿地，是否屬于當(dāng)下市場行情中的撿漏？

地處天府藝術(shù)公園核心區(qū)域，

多維成熟配套

今日所拍地塊位于金芙蓉大道以南、華嚴路以東，屬于總面積超3000畝的天府藝術(shù)公園核心區(qū)域，周邊配套成熟是地塊第一大亮點：

生態(tài)資源——地塊一街之隔即是金牛賓館與天府藝術(shù)公園，并通過1200米“絲路云錦”空中綠道，與金牛公園生態(tài)相連，形成貫穿城市的連續(xù)綠色空間。

天府藝術(shù)公園實景圖

軌道交通方面——周邊擁有地鐵2號線、6號線和規(guī)劃中的9號線等三條地鐵。

商業(yè)及文化配套——區(qū)域內(nèi)擁有天府美術(shù)館、藝術(shù)館、圖書館等文化地標(biāo)，以及山姆會員店、天府111水街、文創(chuàng)坊等商業(yè)綜合體。

教育資源方面——1.5公里范圍內(nèi)涵蓋機關(guān)三幼、石筍街小學(xué)、規(guī)劃中的人北小學(xué)分校、規(guī)劃中的成都七中萬達學(xué)校初中部均有名校領(lǐng)辦，預(yù)計今年啟動。

醫(yī)療資源方面——四川省第五人民醫(yī)院金牛院區(qū)為省市重點工程，緊鄰地鐵6號線青杠站，占地約47.5畝，總建筑面積約14萬㎡，按三甲綜合醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，一期規(guī)劃床位500張，于2024年11月正式動工，2025年12月順利完成主體結(jié)構(gòu)封頂。

與此同時，根據(jù)金牛區(qū)公開信息，目前片區(qū)正重點推進文創(chuàng)坊、文商坊、興盛TOD三大項目建設(shè)。文創(chuàng)坊，致力于構(gòu)建文創(chuàng)與科創(chuàng)融合的示范區(qū)，一期已于2024年12月啟動。文商坊旨在構(gòu)建一個集科技與文化于一體的總部園區(qū)；興盛TOD計劃引入科技文創(chuàng)體驗、特色商務(wù)、高端酒店等業(yè)態(tài)，打造站城一體、功能復(fù)合的新商業(yè)示范區(qū)。

文創(chuàng)坊商業(yè)項目效果圖

1.5的容積率，

將構(gòu)筑項目價值差異化壁壘

在業(yè)內(nèi)看來，邦泰本次拿下兩宗連襟地塊，核心加分項在于地塊僅1.5的容積率，這一稀缺指標(biāo)將直接為項目建立產(chǎn)品差異化壁壘。

從全市土地供應(yīng)維度來看，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：近五年成都5+2核心城區(qū)出讓的涉宅用地中，容積率≤1.5的地塊占比僅7%。

落地到國賓板塊，近兩年出讓的宅地容積率大多鎖定2.0及以上，本次合計近58畝、容積率1.5的連片純住宅地塊，是天府藝術(shù)公園核心片區(qū)近一年唯一上新的低容宅地。

橫向?qū)Ρ劝鍓K現(xiàn)有存量、待售項目，產(chǎn)品分層差距一目了然：本周招商蛇口溢價拿下的30畝地塊容積率為2.0；片區(qū)在售的城投國賓璟園容積率2.5、國賓風(fēng)華容積率2.0、國賓九璽容積率2.05，全部以小高層、高層產(chǎn)品為主。放眼整個板塊，僅有城投·國賓7號院容積率1.4，是目前唯一與本次地塊指標(biāo)接近的低密洋房項目。

城投置地·國賓7號院總平圖

拉長周期至2020年至今，也只有融創(chuàng)國賓雅集等少量供應(yīng)。該項目容積率約1.2，主力建面178-300㎡，新房總價段400-500萬起。貝殼找房成交數(shù)據(jù)顯示，今年4月該小區(qū)一套282㎡房源，最終以850萬元完成成交。

融創(chuàng)國賓雅集二手房成交情況

低容誘惑下，

邦泰能否突破板塊上限？

也正因容積率的趨近，城投置地·國賓7號院，幾乎成為前期所有關(guān)注這塊地的參照物。目前，該項目在售價格約3.4萬元/㎡，建面約290-389㎡。

至少2家央企相關(guān)人士透露稱，其所在公司前期在做地塊方案時，都傾向做大戶型改善產(chǎn)品，但測算后均選擇放棄競拍，核心矛盾在于：規(guī)劃層面天然適配大面積改善產(chǎn)品，但長期開發(fā)利潤測算與短期緩慢去化節(jié)奏難以平衡。

這套擺在央企面前的兩難命題，如今同樣是邦泰拿地后必須解決的核心挑戰(zhàn)，兩大現(xiàn)實約束清晰可見：

其一，地塊1.5容積率、33米限高的硬性指標(biāo)，決定著只可打造11層以下洋房、疊拼類產(chǎn)品，天然鎖定小眾改善群體，客群基數(shù)遠小于常規(guī)高層改善，項目整體去化速度高度依賴城西置換改善底盤支撐。

城投置地·國賓7號院實景圖

城投·國賓7號院的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已直觀印證：項目入市近一年累計取證168套，僅完成網(wǎng)簽69套，去化率顯著低于中小戶型項目。

其二，這將是天府藝術(shù)公園片區(qū)首宗執(zhí)行新規(guī)2.0的土地，這對房企在產(chǎn)品打造上提出更高門檻。若房企缺乏成熟低密改善產(chǎn)品打造經(jīng)驗，極易出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化，無法釋放低密土地的溢價潛力。

今日拿地后，業(yè)內(nèi)有一種傳言，邦泰將參考其在重慶打造的安嵐項目，引入旗下高端“安”系產(chǎn)品。公開資料顯示，重慶安嵐項目建面約139-265㎡，全盤戶均建面近180㎡。

一旦消息坐實，該項目也將成為邦泰繼位于一環(huán)的藏錦項目之后，在主城區(qū)打造的又一大戶型產(chǎn)品。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，藏錦項目于去年12月首次取證，建面約238-295㎡，在售單價約3.3-5.3萬元/㎡，目前共網(wǎng)簽21套，去化率約25%。

而如何依靠“安”系差異化產(chǎn)品，破解大戶型改善產(chǎn)品去化難題，也將成為邦泰能否突破板塊價值上限的核心關(guān)鍵。

主編：余鴿

編輯：陳齊美

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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