北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1949

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

石景山的南宮嘉園對(duì)口學(xué)校是人大附石景山學(xué)校，算不算學(xué)區(qū)房？房?jī)r(jià)當(dāng)然不貴，應(yīng)該是附近最便宜的，100多萬(wàn)能買兩居，就是不知道值不值。

A：

1、南宮嘉園，從居住角度講肯定值啊。這小區(qū)的性質(zhì)本來(lái)就是保障房，其中有兩限房和公租房，還有一部分回遷房和安置房吧，反正都是自住為主的，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，居住的性價(jià)比相對(duì)高。

這從租售比也可以看出來(lái)。這地段兒的兩居室坪效租金應(yīng)該是每月每平50塊錢。2萬(wàn)多一平，租售比在500左右或以下了，性價(jià)比相當(dāng)?shù)母撸饨鹗找媛室哺摺?/p>

2、不過(guò)多說(shuō)一句，這種房就是自住為主才合適，其他角度的期望值就別太高了，否則次新房也不會(huì)這價(jià)格。

3、不算學(xué)區(qū)房，因?yàn)槿舜蟾绞吧降某煽?jī)雖然不錯(cuò)，但在石景山只能排第二梯隊(duì)，算中上吧，放到東西海也就是中等了。所以這里不太受家長(zhǎng)們追捧，房子也就沒(méi)被炒出溢價(jià)。這還是從租售比就能看出來(lái)，學(xué)區(qū)房老破小一般都得在700左右呢，次新房更高。

4、簡(jiǎn)單就這情況，看您家的主要需求選擇吧。

僅供參考。

借網(wǎng)友的話題聊幾句“南宮”。北京其實(shí)有三個(gè)南宮，分別在豐臺(tái)，大興和石景山。

石景山這個(gè)南宮的宮殿，指的其實(shí)就是隆恩寺，或者說(shuō)是包括隆恩寺在內(nèi)的陵園，主人是阿巴泰家族。阿巴泰是滿清的開國(guó)勛貴，但不是鐵帽子王，就因?yàn)樗皇桥瑺柟嗟牡兆樱鞘觥?/p>

隆恩寺的主人是明朝大宦官王振，就是慫恿明英宗朱祁鎮(zhèn)御駕親征的那個(gè)。結(jié)果兵敗土木堡，王振死于亂軍之中，據(jù)說(shuō)是被將士們給鋤奸了。這隆恩寺是王振在生前弄的家廟，但死后他被復(fù)辟的皇帝又在祿米倉(cāng)又給弄了個(gè)家廟，就是現(xiàn)在的智化寺。

滿清進(jìn)京之后據(jù)說(shuō)是隆恩寺已經(jīng)破敗，所以給圈成了王爺墳。之所以叫南宮，據(jù)說(shuō)就是因?yàn)榱昴沟貙m在隆恩寺之南，因此得了這個(gè)俗稱。

前幾年有個(gè)盜墓案子，據(jù)說(shuō)是幾個(gè)盜墓賊看上了南宮，于是就夜里挖掘。但他們的情報(bào)工作搜集的不細(xì)致，不知道旁邊有個(gè)部隊(duì)大院，而且住戶有很大一部分都曾經(jīng)是工程兵。搞工程的對(duì)施工聲音很敏感，那盜墓賊就被舉報(bào)了唄。

另外的兩個(gè)南宮，其中大興的這個(gè)是南海子的東南角，是皇家行宮，南苑四宮之一。另外三個(gè)角分別是新宮、舊宮和團(tuán)河行宮。現(xiàn)在南宮基本沒(méi)了，但還有南宮村。

豐臺(tái)的南宮在王佐，地名據(jù)說(shuō)跟宮殿無(wú)關(guān)，而是最早的地主姓“公或?qū)m”，然后幾百年過(guò)去也不知怎么的就傳承為“南宮”了……

二

Q:

網(wǎng)友說(shuō)他被“京郊小院”的廣告吸引了。占地200多平建面150的院子，20年租金才不到100萬(wàn)，每年幾萬(wàn)塊錢就弄個(gè)養(yǎng)老別墅多劃算啊。而且不僅是院子里面就養(yǎng)花種菜的地方，院外的村里更是有的是土地，千兒八百一畝就能租到，分分鐘實(shí)現(xiàn)自己的田園耕讀夢(mèng)。但這現(xiàn)實(shí)嗎？

A：

1、理論上沒(méi)什么不現(xiàn)實(shí)的，人家當(dāng)?shù)厝硕甲×硕嗌佥呑恿耍瑥纳罱嵌瓤隙ㄊ悄軡M足基礎(chǔ)需求。

2、不過(guò)畢竟是在城里生活慣了的，到農(nóng)村多多少少都會(huì)有些不習(xí)慣，需要逐步適應(yīng)。另外也有一些前期考察時(shí)需要注意的，比如最好買帶燃?xì)夂团盼酃艿赖模∨问揭惨欢疾旌茫駝t又麻煩又累還多花錢。

另外村里能拿出來(lái)蓋房出租的地方一般都相對(duì)偏遠(yuǎn)，否則早被村民當(dāng)宅基地了。這種地方肯定安靜，但到了夜里也可能靜的可怕。前些年我住過(guò)幾天，開始還行，兩天后為了聽點(diǎn)動(dòng)靜只好整天開著電視，寂寞的我都想給新聞聯(lián)播捧哏了。

另外村民未必對(duì)外來(lái)者友好，畢竟您交的房租指不定落誰(shuí)兜里了，但拿走的卻是全村的資源。而且村莊是個(gè)封閉的小社會(huì)，為了面子和一點(diǎn)兒利益或許會(huì)生出很多事端。

3、另外還有一點(diǎn)，種地這事兒是看上去很美的，但所有贊美或羨慕田園生活的，絕大多數(shù)都是沒(méi)真正種過(guò)地的。

雖然現(xiàn)在不至于“鋤禾日當(dāng)午，汗滴禾下土”了，但也不可能全部機(jī)械化和雇人，那自己種地的辛苦就避免不了了。在小區(qū)里種個(gè)十平米的菜園子或許很愜意，但如果是一畝地甚至幾畝地，那辛苦和難度可不是同比例上升，而是指數(shù)級(jí)的。

我家?guī)Ш⒆芋w驗(yàn)過(guò)幾次干農(nóng)活兒，一次間苗，一次收麥，孩子玩兒的挺開心，我是干了半天躺了三天，太tm累了。前兩年是幫著朋友鋪大棚+塑料薄膜，我也就干了200平吧，吃了至少50個(gè)餃子，然后回家又躺了三天。還有一次在南方插秧，我就干了半小時(shí)就不行了，那腰感覺要斷掉似的。

所以最好先體驗(yàn)一下，小面積+短時(shí)間的農(nóng)活兒，和大面積常年的耕作是完全不一樣的感受。真要是農(nóng)村很愜意，那當(dāng)年就沒(méi)人愿意進(jìn)城打工了。

4、總之吧，田園牧歌是很多人的理想，但很多浪漫其實(shí)都是文人們的站著說(shuō)話不腰疼。而真實(shí)的勞動(dòng)雖然光榮，但從來(lái)都很辛苦，否則也就沒(méi)人歌頌了。

再有最好也是短租個(gè)小院試試，經(jīng)歷過(guò)一年的寒暑之后再說(shuō)是否長(zhǎng)租。否則一旦租下，再想退租那就是找茬兒打架了，您未必干的過(guò)當(dāng)?shù)厝恕?/p>

僅供參考。

三

Q:

看了您的文章才知道我也是被**給坑了，他們也是跟我信誓旦旦的保證房子沒(méi)任何問(wèn)題。但入住才知道樓上家的孩子是自閉癥，隨時(shí)隨地的歇斯底里，那尖叫和家具的聲音往耳膜里鉆，夜里都不消停。鄰居誰(shuí)拿這家都沒(méi)辦法，他們也拒絕任何溝通。我們現(xiàn)在后悔死了，不知道怎么辦

A：

1、但我也沒(méi)辦法啊，幫不上任何忙。

2、因?yàn)檫@噪音是樓上鄰居造成的，理論上跟原房主沒(méi)關(guān)系，跟中介更沒(méi)關(guān)系。那就無(wú)法起訴他們“故意隱瞞重大事實(shí)”，也不能追究中介審核不嚴(yán)的責(zé)任。

重大事實(shí)一般是指：房子為兇宅或發(fā)生過(guò)重大事件，有抵押、長(zhǎng)租或其他債務(wù)關(guān)系，質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題或瑕疵（漏水，承重墻，管線損壞，輻射超標(biāo)等等）。但因?yàn)猷従釉斐傻脑胍舨辉谄鋬?nèi)，至少是我沒(méi)聽說(shuō)過(guò)能追究的。

3、總之我是真沒(méi)什么辦法，幫不上忙。

僅供參考。

再提醒一句，古人講“千金買宅，萬(wàn)金擇鄰”，房子是用來(lái)住的，鄰里關(guān)系也是居住體驗(yàn)的要素之一。

常規(guī)建議是看房時(shí)就跟中介+物業(yè)打聽一下，房子是否有隱情？尤其是房?jī)r(jià)明顯偏低的時(shí)候。買東西不怕便宜，但一定要搞清楚便宜的道理。

房主+中介如果不說(shuō)，那就拿兩盒煙去找物業(yè)，或者是社區(qū)居委會(huì)，他們犯不上替已經(jīng)要賣房搬走的原業(yè)主隱瞞。如果還打聽不出來(lái)那就找樓里鄰居，或者是樓底下的大媽們聊聊。

實(shí)在不踏實(shí)還可以去派出所問(wèn)問(wèn)，因?yàn)橛幸环N情況是原業(yè)主本身是精神病，屬于“限制行為能力人”，他們簽訂的賣房合同是有可能被家人（監(jiān)護(hù)人）反悔的。但只要不是在外地做的檢測(cè)報(bào)告，一般都是會(huì)通知派出所+社區(qū)的，能查出來(lái)。

就算不是這種情況，嚴(yán)重的鄰里糾紛也大多數(shù)報(bào)過(guò)警，那派出所就有出警記錄。或者是打過(guò)12345，社區(qū)居委會(huì)就也有記錄。總之就是最好調(diào)查清楚，免的買來(lái)一堆麻煩。

僅供參考。

四

Q:

我的情況是單身，離異，快退休了。之前兩套房，離婚時(shí)住宅給前妻和孩子了，我留了朝陽(yáng)的一套70平公寓，50年產(chǎn)權(quán)的。之前那些年一直出租，租金最高6000多，這兩年我自己住。

但問(wèn)題是太亂了，無(wú)法形容的亂，一天到晚到夜里的亂，我都神經(jīng)衰弱了，失眠心悸。現(xiàn)在這房如果賣的話肯定不到200萬(wàn)，出租的話可能5000多，我手里還有30多萬(wàn)，換房不能貸款，您有什么建議嗎？

A：

1、我的建議，那肯定是把這套公寓租出去，然后拿著每月5000多另外租房唄。就算有一部分房東不愿意把房租給單身老人，但60多歲之前應(yīng)該是沒(méi)太大問(wèn)題的。等實(shí)在找不到出租房的時(shí)候，再看看是否符合公租房的條件？符合就申請(qǐng)公租房，不符合那再考慮是否賣房+買房吧？

2、否則如果您現(xiàn)在賣掉這套房，加上手里的應(yīng)該最多200萬(wàn)吧？但作為退休老人怎么也得手里留點(diǎn)兒啊，那至少是這30萬(wàn)不能動(dòng)。

可如果拿著100多萬(wàn)的預(yù)算，在市區(qū)是只能買條件很差的老破小的，能接受嗎？如果想買房齡新的，那依然是公寓，就算現(xiàn)在的環(huán)境還行，也肯定比普通住宅小區(qū)嘈雜的多。即便是買在郊區(qū)，除非是遠(yuǎn)郊，否則近郊以100多萬(wàn)也不好買到條件好的，對(duì)于退休生活未必合適。

3、所以我建議還是先考慮租房吧，實(shí)在租不到的時(shí)候再說(shuō)，看是換房還是去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

僅供參考。

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