中國房地產即將迎來轉機！？

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先說兩個重磅消息——

第一個消息是， 國務院于2026年7月13日正式批復《擴大消費"十五五"規劃》，該規劃將房地產作為擴大消費的重要領域， 主要包含三大核心措施 ——

1、住房消費升級 將住房消費列為促進大宗耐用商品消費的首要位置。 2、政策優化調整 支持各地根據城市實際情況調整優化房地產政策。 3、長效機制建設 多種渠道增加城鄉居民財產性收入。

該規劃由國家發改委牽頭制定，標志著房地產行業在"十五五"期間將被賦予更重要的消費拉動使命。

這是不是意味著中國房地產將迎來轉機呢？

另一個消息是， 7月15日， 國新辦舉行新聞發布會介紹2026年上半年貨幣政策執行和金融統計數據情況。 主要包含三大核心措施——

1、加大逆周期和跨周期調節力度。 2、實施好適度寬松的貨幣政策，預計人民幣匯率將雙向波動。 3、引導調控好利率水平，促進社會綜合融資成本低位運行。

這些都是一直貫徹的符合大眾預期措施。

這一前一后兩個消息，其實背后的推手是 目前 內外 對中國經濟增長壓力形成了較為一致的分析意見 。

什么一致意見呢？

我們可以借用 清華大學中國經濟思想與實踐研究院院長李稻葵在第122期中國宏觀經濟論壇（CMF）研討會上 提出一個觀點，他說

“ 當 前中國宏觀經濟最大問題并非K型分化，而整體偏冷已持續三年 原因是 （K型）上面那條線拉動不了整個經濟 ”。

也就是——

現在新的增長動力尚未打造出來，而過去幾十年的增長點已經退出，其中最主要的增長點就是大規模的基建投資和房地產上行。目前房地產對中國經濟的拖累， 雖然相比 過去三五年已小得多， 但其 沖擊主要被 萬千 家庭承擔 ， 進而影響到居民端的 信心和預期 。

那么如何 改善居民端的信心和預期 ？

其實很簡單，就 是當下是 否 具備 大規模拉升居民端就業和收入的條件 。

比如， 接下來 中國是否還能迎來一場可以帶動大量就業的技術革命？

長遠看，一定是能的。但就 目前的情況是，以當下國家集中轉向的人工智能、機器人等新興產業為例， 在沒有大規模落地商用之前，他們都還屬于 資本密集型行業，因此 能大規模拉升 就業人口非常有限，也就很難帶動普通人的就業和工資增長。

那如果遠水解不了近渴。

當下會有新一輪的 全球化 東風去消化中國制造業的產能而帶動更多就業嗎？ 目前的情況是，自2018年以來 的 大國間的貿易戰、技術封鎖、產業回流 等逆全球化還在繼續。

那如果外部東風還需等待， 現在有沒有可能 全面轉入新動能的高質量發展？ 目前來看 也 不行，20%新動能的增長難以對沖80%傳統動能的下行壓力 。 因為傳統行業涉及到了金融 系統的 穩定問題， 還有很多問題需要出清 。

這就回到房地產， 目前的情況是，沒有任何一個可以復制當年 房地產 城鎮化 對經濟拉動的 體量。

今年1至5月份，全國累計固定資產投資同比 是負數，這 在建國以來的統計史上，以前只有在1961年和1967年發生過 。 而 主要拖累來自房地產投資下滑。

好， 回到李稻葵教授的觀點上，有沒有一種可能， 房地產、基建 等傳統行業的轉機要來了？

因為 其實在最近幾次最高層公開表態也明確定性—— “ 當前，人工智能等新興產業保持高速增長， 是 拉動經濟的重要力量。但在整個 GDP 中的占比仍然偏低，尚未完全挑起大梁 ”。

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好，我們接下來聚焦房地產。

首先，當下中國房地產市場存在因政策反復強調“穩定樓市”卻效果有限的現象。

這是因為今年以來 “求是”刊文多次提及穩定房地產，但自今年1月首提至今已逾半年， 更多的還是 停留在表述層面，缺乏可驗證的實質性工具與落地節奏。就像反復喊“狼來了”，次數多了， 市場已 自然選擇忽略。

也就是 政策公信力已因高頻次、低實效的表態而受損。

關于這一點我們的看法是， 真正影響預期的，不是文章寫了什么，而是土拍熱度、二手房成交、居民加杠桿意愿等可感知的微觀指標 。

這些 才是真實的政策效果。

目前深圳的土拍，上海的二手房成交，杭州居民加杠桿的意愿都已經出現蔓延之勢了。

其次，當下中國房地產出現 國央企 為還債而 搶 地 搶瘋了 的現象。

最典型的是保利。

3月保利32.2億拿下 杭州 上城城東新城地塊，溢價率51.51% ， 幾天后再拿下 錢江世紀城核心區地塊；

還是 3月保利又在上海長寧地塊，花了59個億；

5月在北京鏖戰151輪，拿下豐臺西二環地塊。

6月初，在深圳南山粵海，拿下樓面價11萬/平的單價地王

幾天后， 351輪、溢價率99%！ 在 寶安中心 再拿一塊地王。

這還沒完，很快 保利在上海針對徐匯和楊浦濱江兩塊總價預計超300億的待拍土地，未拍地先招標。

如此大手筆的背后是， 今年4月保利爆出信托爆雷，9.39億元的信托計劃兩次延期，仍有3.69億元本金利息逾期未還。但就在債務未清償的情況下，保利通過金融機構新增了500億元負債用于購地 。

其實，你不用驚訝 這種“從虛空借錢”的債務擴張模式，是國央企拿地的第一層邏輯。

更深層的邏輯，是 曾經他們的來時路 。

曾經的 保利踩在四萬億出臺的前夜，瘋狂在全國抄底拿地 ， 坐穩了“招保萬金”的第一梯隊位置。

2015年又在棚改貨幣化前夕， 完成 一二線核心土儲，隨后兩年吃到了那波全面的資產大普漲。

那么2026年，保利的拿地邏輯是要重走08年、15年的來時路嗎？

顯然是的。

保利能不能如愿呢？

另一家國央企中海，給出了 一個反常識的答案。

我們先來看一組數字，2020年中海凈賺了477個億，凈利潤率是26%，而到了2025年，這個數字就變成了134個億，凈利潤率只剩下8%。

5年的時間，300多億的利潤人間蒸發了。

這背后的原因是中海 拿貴地沒賣出溢價。

2023年深圳灣125個億，廣州海珠128個億，上海徐匯龍華240個億，一年之內三塊百億地王。

2024年拿了22塊地，花了806個億，一線城市的占比也占到了77%。

2025年35塊地，拿地金額達到了924個億，也是行業第一，一線占了47%。

為什么26年的中海沒有了之前瘋狂拿地的銳利？

因為超高溢價拿地，如果遇到樓市下行，回款比較難肯定是行不通的。

以 上海的中海來說，2024年700多億的 業績。 2025年上海的銷售直接掉到了300多個億，2026年的上半年又不到150個億了。兩年時間從700多億腰斬到了可能不到300個億。

中海以為拿最貴的地就能賣出最高的溢價，結果市場的巴掌打過來 ，沒溢價還賣不動。 所以今年上半年中海只花了不到100個億拿地。

如果中海前幾年沒有那么瘋狂的拿地，今年會不會和保利PK呢？

如果23年、24年、25年再重復一遍，接下來還有哪個國央企接棒搶地呢？

好，我們再 回到李稻葵教授的觀點上，有沒有一種可能， 房地產、基建 等傳統行業的轉機要來了？

第三，當下中國房地產市場出現了北上深樓面價集體突破 10萬甚至20萬元/平 的現象。

比如 深圳前海地塊超10萬、上海徐家匯已達20萬等 。

這一 住 宅地漲價潮釋放出怎樣的市場信號?

說明一線城市的土地成本已進入“二十、十五、十”新量級。

這不僅是開發商信心的體現，更意味著房價天花板被系統性抬升 。

在此之前我們 認為二線城市，比如武漢、成都、重慶、 鄭州、 青島、西安、合肥等等3萬元/平米 房價 已很貴，如今在北上深 10萬、 20萬 樓面價 的基準下，3萬 房價 反而顯得 便宜了 。其本質是“大哥先漲、小弟才能跟漲”的傳導邏輯，這也預示全國房價中樞正在整體上移。

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好，最后我們聚焦到我們個體，今年要不要買房？

很多人說，我買房就是為了住，就是因為有這個想法才買錯房的。

再說一遍，買房不僅僅是為了住。

我們以一個普通工薪族為例，其普遍收入天花板--以年薪30萬為例，不吃不喝攢滿33年才到1000萬，從27歲做到60歲退休剛好達標。這反映的是勞動性收入的線性積累極限，受時間、體力、行業周期嚴格約束。

而一個人買房，本質獲取的是資產性收入，依托的是城市化紅利、貨幣超發與資產重估機制。它不依賴個人持續付出勞動，而是通過持有優質不動產，在宏觀變量(如M2增長、城投運作、土地財政)驅動下實現非線性增值。

二者的差異在于，前者拼時長與效率， 后者拼杠桿運用、對周期的判斷，以及會不會買對房。

杠桿的運用和周期的判斷個體差異大。 但會不會買對房是有標準答案的。

目前 樓市最大的變量是AI 重估 。

目前大家的共識是隨著AI大規模商用落地， 一股席卷所有行業的 AI 海嘯，將深刻重構經濟和社會 形態 的方方面面，同樣也必將引發 房價 邏輯的 巨變。

包括但不限于城市重新排位的變化、供需關系的變化、估值模型的變化以及社會與家庭結構變化導致的買房偏好的變化等等。

這意味著我們過去 大部分 房產 價值體系 會被重構， 今天大多數人認為可以保值增值的 標準在 不遠的未來都將 被重新定義 。

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THE END

來源：米宅（ID：MizhaiPlus）

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