僅僅半個多月，保利默默花了456億...

　　7月7日，杭州迎來2026年下半年首場土拍。保利發(fā)展耗資46.05億元競得蕭山世紀城核心單元XS010106-13地塊，溢價率26.68%。

　　就在前陣子，保利發(fā)展剛剛在深圳亮出兇悍身段——6月25日歷經(jīng)355輪鏖戰(zhàn)，以總價105.1億元、溢價近99%拿下寶中宅地，刷新2026年深圳總價地王紀錄。

　　更在6月24日連發(fā)多則招標計劃公告，擬總投資約305億元，提前鎖定上海徐匯內(nèi)中環(huán)康健板塊（原冠生園大白兔奶糖地塊）及楊浦濱江八埭頭組團，靜候第七批次土拍開槌。

　　好家伙，半個月豪擲456億拿地！

　　全國土地市場還在半夢半醒之間，保利已經(jīng)把牌桌上的籌碼重新碼了一遍。

　　我們先來看一下整體情況，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展上半年權(quán)益拿地金額約377億元登頂行業(yè)榜首，全口徑新增貨值超760億元躋身前三。

　　其實保利大動作補儲，早在一季度就在杭、滬、京、廣全速啟動：

　　在杭州：3月6日，保利溢價51.08%，以總價32.24億，樓面44985元/㎡拿下杭州城東新城運河一線宅地，創(chuàng)城東新城運河以北區(qū)域樓面新高。

　　5天后再落一子蕭山世紀城低密，48億砸進杭州核心區(qū)。

　　在上海：3月30日保利經(jīng)過41輪，以59.22億拿下上海長寧中山公園地塊，樓面突破7.7萬/㎡，刷新長寧內(nèi)環(huán)17年供地紀錄。

　　在北京：5月19日保利151輪，以總價41.544億，住宅部分樓面約6.67萬/㎡，溢價15.4%，創(chuàng)下當時北京2026年土拍溢價新高。

　　在廣州：6月15日保利以總價13.49億，溢價23.87%拿下白云黃邊北路 北側(cè)AB2902026地塊。這也是保利2026年在廣州招拍掛落子的首宗宅地。

　　核心城市發(fā)力，加速補儲，保利這位老大哥究竟在下什么棋？

　　這篇不聊別的，艷姐就帶著大家拆解一下保利2026的拿地算法，看看老大哥的子彈究竟打向何方。

　　01

　　北京：守成者的亮劍

　　快拿地，慢打造

　　上回我們說到，保利在北京的策略——悶聲做項目，死磕安全感。

　　朝陽超20盤、海淀伴產(chǎn)業(yè)生長、順義石景山昌平的流量盤織網(wǎng)，入京20余年70余盤，北京是保利靜水流深的最佳樣本。

　　但太平橋這宗地，把這頁敘事撕了一道口子。

　　北京豐臺太平橋0001地塊，位于二至三環(huán)間，行政歸屬豐臺，實際卡在豐臺×西城×海淀三區(qū)交界，距六里橋東站約500米，步行半徑新年華、世紀壇醫(yī)院、蓮花池公園俱全，天然承接麗澤商務(wù)區(qū)外溢改善。

　　更重要的是，容積率從初始方案的2.4硬降到2.0，建面砍掉近24%，全片區(qū)最低容，洋房/下躍復(fù)合的產(chǎn)品上限就此打開。可以稱得上是全北京今年最性感的規(guī)劃指標調(diào)整之一。

　　但太平橋的意義從不拘泥于數(shù)字上。這是保利時隔一年重返北京公開土拍市場，且是近五年首次進駐豐臺。

　　甚至網(wǎng)傳：土拍槌落下的當晚，保利發(fā)展技術(shù)部就已經(jīng)在拆方案了。

　　而這意味 著 在當下，保利北京公司拿地和開工之間不允許有真空期，總部授權(quán)深、前置產(chǎn)品研究就緒，決策鏈被壓到最短。

　　更神奇的是，這種極速的“快”動作，并沒有被復(fù)刻在產(chǎn)品打造階段。

　　就拿6月27日首開的北京保利·熙瑞來說，前后用了一年的時間精磨，一出手就拋出五大"首個"——

　　首個全維實景首開高端盤、首個博物館級會所、首個社區(qū)大戲臺、首個四季恒溫園林、首個地下雙會所貫通。

　　北京保利·熙瑞

　　先砸全維實景再開盤，甘愿拉長蓄客周期，用展示區(qū)厚度換高端客群信任。

　　于是我們看到向下深挖7米，鑿出約60米溪谷庭院，完全就是古院亭臺“庭院深深深幾許”的既視感。

　　平視視角更是將圍合布局，古樹造型，水幕氤氳恰到好處的東方美學底蘊展現(xiàn)得淋漓盡致。

　　更是通過天窗引入天光，將植物館和文史館并置打造成首個四季恒溫園林。科技和自然，審美和意趣，在此處完美融合。

　　景致之美已然讓人震撼，國仕之風更是藏在各種細節(jié)里，非遺大師手工銅雕照壁《江山如此多嬌》，聯(lián)動保利藝術(shù)博物館藏三十件博物臻品，甚至還有復(fù)刻恭王府金絲楠木大戲臺。

　　如何將“國賓品質(zhì)”植入內(nèi)城國賓區(qū)，保利北京真是讓人大開眼界。

　　而這套壓縮決策鏈條的快邏輯，和產(chǎn)品慢工出細的慢邏輯，是保利北京操盤哲學的一體兩面。

　　2025年3月，李紅亮接任保利北京公司總經(jīng)理一職，“穩(wěn)且快”的團隊底色越發(fā)突出。

　　保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理李紅亮

　　李紅亮，這位1983年生的掌舵人，在2008年校招進入保利發(fā)展，一路從證券研究部部門經(jīng)理做到董事會辦公室助理總經(jīng)理；而后又在廣東保利城市發(fā)展有限公司歷練，積累大量一線操盤經(jīng)驗。

　　李紅亮“集團董辦+投關(guān)+廣州一線”復(fù)合背景，搭配營銷老將副總經(jīng)理敬甫，首席客戶官李楊，共同成為保利北京核心班底。

　　保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理敬甫

　　保利熙瑞首席客戶官李楊

　　02

　　杭州：華東尊嚴之戰(zhàn)

　　高溢價拿地，天字系開局

　　保利杭州今年上半年的大動作，總結(jié)下來就一個詞——核心資產(chǎn)連續(xù)重倉。

　　3月城東新城運河一線宅地溢價51.08%的板塊單價地王，五天內(nèi)追加蕭山世紀城1.8容積率低密，7月更是再度以46.05億、溢價26.68%補倉世紀城核心。

　　連續(xù)落子錢江世紀城+城東新城，且均為板塊內(nèi)最低容積率或最高能級宅地。這套“重倉追加”打法，可以從三個層面來解讀。

　　第一，選擇邏輯清晰，鎖定地塊稀缺性，可承受空間內(nèi)溢價不慌。

　　城東新城運河一線宅地是原商辦改住，調(diào)規(guī)后容積率更是從3.0壓到2.2。杭州近兩年嚴控商辦轉(zhuǎn)性，2026年上半年主城僅此一宗商改住涉宅地放出，這類政策窗口正在關(guān)閉。

　　蕭山世紀城兩宗分別為容積率1.8和2.2，主城核心區(qū)低容宅地，杭州近五年供應(yīng)占比不到一成，世紀城1.8容積率更是2019年后首次放出。同等級地塊素質(zhì)短期內(nèi)難出現(xiàn)。

　　第二，天字系在杭州已完成市場驗證。

　　2026年一季度，保利·天珺拿下杭州十區(qū)銷售金額TOP1，保利·天奕則包攬銷售面積TOP1與金額TOP2。

　　保利·天珺

　　"全國化操盤體系+天字系交付信用"模式完成了杭州高端改善客群的前期市場滲透，讓"保利天字系"與"綠城高端系"并列成為第一梯隊選擇項。

　　后續(xù)高溢價拿地的熱血，本質(zhì)還是保利用全國底盤支撐華東卡位，進一步擴大自己在杭州的行業(yè)影響力。

　　杭州作為全國最卷產(chǎn)品力之城，無論是品牌聲量的快速積累，還是產(chǎn)品迭代的經(jīng)驗沉淀，都能事實上把保利"天字系頂序"立住。

　　第三，連續(xù)重倉的底氣，歸根到底是這支班底敢接。

　　保利浙江公司總經(jīng)理朱忠偉，原任職浙南公司總經(jīng)理，在溫州用天字系的保利·天珺、保利·天樾打開非大本營城市高端市場溢價空間，后于2025年調(diào)防杭州。

　　保利發(fā)展浙江公司總經(jīng)理朱忠偉

　　營銷總監(jiān)李政宏則歷經(jīng)過長三角多個核心盤，擅長將天字系產(chǎn)品語言傳遞給市場，完成塔尖人群的價值鏈接搭建。

　　換句話說，保利杭州敢一上場就和濱綠硬碰硬，拿天字系直接殺進頂豪賽道，又在高溢價拿地時果敢出手，正是因為這支班底不僅深耕區(qū)域，更是多次跑通天字系落地邏輯。

　　03

　　大灣區(qū)：戰(zhàn)略升級

　　廣佛雙核，進階為廣佛深三核共振

　　此前保利在大灣區(qū)的策略很清晰：

　　在深圳做單點突破，把主力留給更熟悉的廣佛主場。

　　但6月25日保利發(fā)展355輪、105.1億、溢價近99%拿下寶中宅地，解鎖深圳2026年總價地王，意味著保利對深圳的定位，從“單點試探”變成了“第二主場”。

　　土地面積約3.73萬平方米，規(guī)劃建筑面積11.95萬平方米，容積率低至約3.19；是目前寶安中心區(qū)掛牌出讓涉宅用地中容積率最低的一塊。

　　地塊南側(cè)即是近日熱賣的豪宅項目深圳觀潮府，由華潤&招商以總價86.4億元、溢價超34%摘得，在今年4月以約14.7萬元/平方米的備案均價開盤入市，兩開兩罄。

　　今年深圳頂豪 剛需全面 開花，保利此時以百億地王入場，時機卡得不算晚。艷姐猜測保利會 順勢 推出定位深圳一號 產(chǎn)品的頂序產(chǎn)品，用最高端產(chǎn)品系打開局面。

　　但深圳這顆“新核”能成立，前提是廣佛這兩顆“老核”足夠穩(wěn)。

　　銷售端，5月10日首開的廣州保利海韻，一次推出338套房源，認籌超720組，2分鐘勁銷18億。

　　佛山保利星耀6月19日示范區(qū)開放，端午期間到訪超3000組、認籌260+組；6月27日首開銷售2.52億，截至6月30日網(wǎng)簽83套，為6月桂城新房套數(shù)TOP1；

　　拿地端，核心板塊溢價拿下爭定價權(quán)，外圍板塊底價收下爭市占率。

　　比如在6月15日廣州白云黃邊北路地塊，在經(jīng)歷了三家舉牌27輪后，保利最終以13.49億、溢價23.87%拿下。

　　設(shè)計之都板塊也是白云估值邏輯換擋期的重要抓手，年產(chǎn)值900億的產(chǎn)業(yè)人口×雙地鐵×低容小盤，剪刀差足夠厚，有想象空間。

　　而同期花都中軸地塊0%溢價、樓面僅7560元/㎡拿下。屬于補倉穩(wěn)市占路線。

　　“廣佛壓艙、深圳探頂”這套戰(zhàn)略打法背后藏著一位保利老將，廣東保利董事長劉實。他早年歷職保利華南、華北公司，2018年起任保利發(fā)展廣東公司總經(jīng)理，2025年升任保利發(fā)展廣東公司董事長，統(tǒng)轄廣東全盤。

　　長期深耕廣東市場，讓他熟悉本地客戶需求與政策環(huán)境。才能在不斷夯實大本營的同時，開啟大灣區(qū)新戰(zhàn)略。

　　04

　　多城開花，在地化操盤

　　廈門搶“地王”，海南持續(xù)重倉

　　保利在廈門最近的熱度很高，保利安控御宸天悅穩(wěn)居2026年1–5月廈門豪宅成交金額榜首及單盤金額TOP1。

　　在克而瑞2026上半年福建成交數(shù)據(jù)中，保利安控御宸天悅以26.03億元成交總額登頂全省榜首，斷層領(lǐng)先。

　　而且無論是78278元/㎡的項目整體成交均價，還是2066萬元/套的套均價；都說明這個壓倒性優(yōu)勢不是靠“以價換量”得來的。

　　而這幅地的熱度和成就，從2025年保利開啟“拿地王”策略就埋下了伏筆。

　　2025年4月，保利歷經(jīng)75輪、以34.14億拿下五緣灣一線灣海地塊，成交樓面價50632元/㎡，溢價率12.3%。

　　一方面，保利突然殺入建發(fā)大本營，在廈門核心區(qū)域五緣灣的核心地段和人硬碰硬，戰(zhàn)火一觸即發(fā)，從搶地開始就引起了市場關(guān)注。

　　另一方面，這番操作讓人不禁想到廣州保利·玥璽灣的策略：重磅拿地+超級頂豪產(chǎn)品+高熱開局+量價雙頂。

　　一度讓市場把期待拉滿。如今也確實證明了保利超級頂豪的市場影響力。

　　保利·安控丨御宸天悅

　　保利在年初調(diào)整了總部架構(gòu)，還根據(jù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，整合屬地資源，將福建區(qū)域的平臺合并為福建公司。頭牌項目的持續(xù)熱銷，想來也能給新班底爭取到更多話語權(quán)。

　　保利發(fā)展控股福建公司副總經(jīng)理謝秋紅

　　保利發(fā)展控股福建公司營銷部部門經(jīng)理張佳

　　而另一個萬眾矚目的“保利之城“，是海南。

　　6月4日，保利6.8億摘得月川24畝精品宅地，樓面價僅13790元/㎡。

　　6月30日，保利又以15.12億元，樓面價11313元/㎡，拿下海棠灣HT06-08-02地塊。

　　而保利早在2025年就持續(xù)重倉海南。

　　去年8月，團隊以約11.34億元拿下三亞中央商務(wù)區(qū)宅地，綜合投資額超23.4億元。到了9月，保利旗下三盤齊發(fā)，保利天珺、保利伴山瑧悅、保利海晏同時進入商品住宅銷售面積排行榜前十。

　　2025年底，更是干到了海南全省三冠王。

　　不管是市區(qū)新中式的保利伴山瑧悅，海棠灣首個新規(guī)標桿的海晏仁境，還是熱銷64億，成為海南三冠王的三亞保利天珺。保利一直處于市場引領(lǐng)位。

　　而這也和以董事長閆志強為核心的管理團隊持續(xù)深耕海南14年的戰(zhàn)略定力分不開。

　　保利海南公司董事長閆志強

　　結(jié)語

　　整體盤點下來，艷姐發(fā)現(xiàn)，保利在核心城市高溢價拿地的底氣，來自于區(qū)域公司差異化打法的靈活適配。

　　北京快拿慢造、杭州天字系卡位、大灣區(qū)廣佛壓艙+深圳探頂、廈門“地王”之上造斷層式頂豪、海南持續(xù)重倉穩(wěn)坐一號位...

　　土地市場的“敢”，和新房市場的“熱”，相輔相成，螺旋上升。

　　本質(zhì)就是把擇址眼光轉(zhuǎn)化為熱銷實績；再用產(chǎn)品信心提升拿地膽量。

　　同一套思路也在其他城市上演。

　　在長沙，保利星宸天奕，作為保利頂序“奕系”華中首作，以及保利發(fā)展“三好戰(zhàn)略”在長沙的完整落地，近日首開認籌500組，成交5億，登頂2026年長沙主城高端改善市場開盤熱度榜首。

　　3月，保利還和長沙政府推介團攜手走入大灣區(qū)，出席長沙“好房子”推介暨合作簽約活動，向各界展示了長沙“好房子”和“幸福之城”的獨特魅力。

　　在上海，保利銷售亮眼但土儲承壓，2025年僅拿地4幅，總拿地金額約117.22億元；今年明顯加速補儲，更是采取305億元“預(yù)算先行”的明牌策略。

　　看這個預(yù)算金額，結(jié)合上海就總經(jīng)理吳勁松是產(chǎn)品出身的團隊背景。未來保利上海大概率會走”搶地王+一號作品“的高舉高打模式。

　　說到底，老大哥的子彈往哪打，本身就是市場在說話。

　　主編：張艷

　　責編：閃閃

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