不出所料，房價即將上漲

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最近刷社交平臺，樓市相關討論一下子多了起來。

一邊是央行大手筆投放萬億中長期流動性，另一邊美國通脹數據大幅降溫，外部加息壓力直接減輕。

疊加6月70城房價新鮮出爐，漲價城市數量創下近兩年新高，杭州、合肥這類熱門二線新房庫存已經走到緊缺區間，北上廣深二手房更是連續多月全線走高。

不少盯緊宏觀市場的朋友已經看出苗頭：持續五年的樓市下行周期，底部已經徹底踩實，核心城市優質房源的修復行情，已經悄悄拉開序幕。

當然我們也要客觀看清，這波回暖絕非全國同步普漲的狂歡。

三四線城市庫存壓力依舊沉重，只有一線、強二線主城區的優質住宅，才具備穩步上行的基礎。還抱著全面看空樓市觀點的人，如今手里的論據正在一點點失效。

綜合最新貨幣、供需、周期、產業多重信號來看，五大核心利好形成共振，長達數年的深度調整正式走到尾聲。核心城市的供需格局、內外貨幣環境、自住需求支撐全部轉向利好，優質房產迎來價值修復窗口，分化只是行情覆蓋范圍的區別，改變不了局部回暖的大趨勢。

先把實打實的官方數據攤開來看，市場回暖的拐點信號，早已白紙黑字落地。

國家統計局7月15日發布6月房價監測數據，多處細節都釋放出積極信號。當月新建住宅價格環比上漲的城市達到20座，較5月新增4座，創下2025年5月以來最高值。

一線城市新房環比整體上漲0.1%，上漲走勢已經連續維持五個月；二手房表現更亮眼，四大城市二手住宅全線環比走高，整體漲幅0.3%，上海、廣州漲幅均達到0.4%，領跑全國各大城市。

成交熱度是價格回暖最直觀的佐證，量先行、價后動的規律在核心城市體現得淋漓盡致。

上海、北京6月二手房月度網簽量，雙雙刷新近五年同期紀錄；全國20個重點城市二手房成交規模同比上漲18%。

市場心態也發生明顯轉變，核心城市二手房新增掛牌量同比下降19%，業主惜售情緒升溫，前兩年普遍存在的恐慌性拋售已經徹底消失。

海內外多家權威機構如今達成統一判斷，整體看法全部轉向樂觀。

中指研究院跟蹤監測顯示，上海二手房價格連續四個月上行，深圳樓市也正式走出下跌通道；易居研究院副院長嚴躍進表示，一線城市房價持續走強已經形成穩定趨勢，進一步下跌空間基本關閉。

摩根士丹利、中信證券等頭部投行也在最新研報中指出，國內房地產五年下行周期接近尾聲，核心城市拐點已經確認。

資產配置層面也出現積極變化，一線城市核心地段優質次新房租金回報率，已經超過30年期國債收益率，房產的保值、避險屬性重新回歸大眾視野。

庫存端的分層變化同樣值得留意，杭州、合肥新房去化周期不足一年，供需率先進入健康緊平衡區間，上海、成都、寧波、長沙等城市庫存持續回落，供給收縮為房價韌性提供堅實支撐。

支撐這一輪修復行情的，不是單一利好刺激，而是五大硬核條件同步疊加，從內外貨幣、土地供給、行業周期、購房需求多個維度形成合力。

第一，國內萬億流動性投放落地，逆周期調控力度持續加碼。

7月央行開展1.4萬億6個月期限買斷式逆回購，當日有9000億到期，實際凈投放5000億中長期流動性，針對性對沖經濟下行壓力。

6月CPI、PPI數據偏弱，5月社零數據由正轉負，中長期貸款同比大幅縮水，經濟客觀需要適度流動性托舉。

7月13日總理主持經濟座談會，明確提出加大逆周期調節、預研儲備增量政策，市場普遍預期下半年存在降準降息空間。

寬松的資金環境，能夠有效降低居民房貸成本，同時推動優質實體資產完成價值重估。

第二，美國通脹數據大幅降溫，外部加息束縛大幅解除。

6月美國CPI同比回落至3.5%，環比六年來首次出現下跌，核心通脹同步走弱。市場交易情緒快速轉變，原本預判9月加息的預期，直接延后至10月。

美元指數同步走弱，大宗商品全線反彈，外部貨幣收緊的壓力大幅緩解，國內貨幣政策不用被動收緊，給樓市修復留出充足寬松空間。

即便美伊沖突短期推高油價，也只是短期擾動，改變不了全球通脹降溫的大方向。

第三，土地供給持續收縮，多座核心城市新房庫存進入緊缺區間。

最近幾年各地主動壓縮住宅用地出讓規模，房企拿地、新開工意愿持續走低，新房開工面積連續四年低于全年銷售面積，全國商品房待售面積已經連續三個月同比下滑。

庫存緊缺城市清晰名單：杭州新房去化周期僅8.8個月，合肥10.6個月，兩座城市庫存不足一年，供給偏緊；上海、天津、長沙、寧波、成都、長春去化周期處在12至20個月區間，供需趨于平衡。

核心片區優質房源供給持續減少，長期供不應求的格局逐步成型，僅三四線城市積壓大量滯銷惰性庫存，不會干擾核心城市修復邏輯。

第四，五年深度調整充分出清，行業下行底部徹底確認。

對照IMF、BIS全球五十年地產周期統計，一輪完整房價下行周期平均時長接近6年，國內本輪調整自2021年高點算起，至今剛好走完5至6年的標準調整周期。

從調整幅度來看，全國房價、商品房銷售額、住宅新開工的跌幅，都遠超國際平均下行水平，房地產開發投資占GDP比重回落至5%出頭，行業泡沫已經充分出清。

馬光遠、仇保興、摩根士丹利邢自強等業內權威均達成共識，市場加速下跌階段已經徹底結束，下行空間基本封死，向上修復的窗口逐步打開。

第五，自住改善需求成為市場主力，核心房產配置價值全面回歸。

經過多年調整，投機炒房資金早已完全退出市場，如今進場的購房者以剛需年輕人、置換改善家庭為主。

一線、強二線城市聚集人工智能、芯片、金融等高薪科創產業，源源不斷新增穩定購買力；各地落地的賣舊買新補貼、公積金提額政策，打通置換鏈條，大戶型改善房源持續熱銷。

疊加銀行長期存款利率持續走低，核心住宅穩定租金收益遠超普通固收理財，資金持續向優質住宅傾斜，持續托舉核心片區房價。

看懂五層疊加的利好邏輯，我們就能看清本輪市場變化的底層本質：這不是貨幣刺激催生的短期泡沫，而是行業深度調整后，核心城市優質房產的合理價值修復。

頂層出臺的《擴大消費“十五五”規劃》，首次將住房劃入大宗耐用消費品范疇，政策思路十分清晰，穩定樓市是為了修復居民家庭資產負債表、拉動整體內需，核心導向是穩預期、保居住，而非刻意制造房價暴漲。

整個修復過程依托真實自住需求支撐，沒有大規模放水、游資炒作等催生泡沫的條件，行情走的是緩慢溫和修復路線，不會重現多年前快速拉升的牛市。

市場上兩種極端想法，很容易讓人誤判行情走勢，不妨客觀梳理清楚。

一部分人看到多地房價回暖，就認定全國所有城市、所有樓盤都會同步大漲。

實際上本輪修復高度集中在一線城市、強二線城市主城區配套完善的品質住宅，三四線、城市遠郊、配套缺失的老舊小戶型庫存積壓嚴重，缺少上漲動力。這只是行情覆蓋范圍存在分化，并不改變核心資產穩步上行的整體趨勢。

還有人擔憂流動性寬松疊加庫存緊缺，短期會迎來一輪房價暴漲。

政策始終堅守“房住不炒”底線，調控手段以溫和托底、化解風險為主，不會出臺強力刺激政策催生快速漲價。本輪上漲是五年深度下跌后的價值回歸，節奏平緩拉長，只會走出長期溫和上行行情，不存在短期暴漲的基礎。

結合全部官方數據、頂層政策導向與各大機構研判，不同層級城市未來幾年的樓市走勢已經清晰明朗。

北上廣深以及杭州、合肥這類低庫存強二線城市，下半年核心片區量價會維持溫和上行節奏，改善型高品質房源流通性持續走強，中長期保值增值的確定性突出，獨立修復行情能夠持續。

普通二線城市整體進入緩慢筑底階段，只有主城配套成熟的改善住宅能夠穩住價格、小幅上行，城市外圍遠郊房源依舊依靠以價換量消化存量，整體市場底部逐步夯實，向好趨勢明確。

三四線城市及縣域市場，短期內很難出現漲價行情，但持續大幅下跌的空間已經基本封死，未來長期維持低位橫盤，緩慢消化存量庫存。

拉長五年周期來看，房地產行業早已告別單純依靠房價漲跌評判市場好壞的時代。

老舊小區更新、住宅產品品質、社區物業服務，會成為決定房產長期價值的核心標尺，住房的居住消費屬性，也會徹底蓋過過去被過度炒作的投資屬性。

五大核心利好同步共振，五年樓市調整周期正式走完。

核心城市優質房產迎來價值修復窗口，結構性回暖已是大勢所趨。