中建智地亦莊國賢府，樊飛軍開始省錢了

北京進深 徐迪 7月13日，中建智地亦莊國賢府（亦莊新城1401-1地塊）項目設計方案公示。

項目占地2.59公頃，總建面7.44萬㎡，其中地建面約5.32萬㎡，容積率2.0。

規劃8棟住宅樓，共510戶，面積段75-130㎡。

建設單位北京興晟房地產開發有限公司，設計單位基準方中建筑設計股份有限公司。

1、樓棟排布

8棟住宅樓南北陣列排布，與東西兩座大門形成圍合式院落布局。

四角各落位1棟11層洋房，中央矗立4棟18層小高層。

整體呈現出中間高、四周低的起伏天際線，既保證了中心區域的開闊視野，又兼顧了周邊的居住尺度。

2、樓間距

從合規與體驗的雙重維度來看，項目樓間距在數據上符合國家建筑規范。

然而，受限于建筑高度與地塊布局，低層房源的實際居住體驗上仍有優化空間。

具體來看，小區北排樓棟緊貼紅線而建，中間兩棟18F小高層建筑高度54.1米，與北側隔街的國瑞瑞福園小區距離約62米，一定程度上壓縮了瑞福園南排低層房源的采光面及日照時長。

同時，南排小高層南側退線約20米，導致其與北排樓棟之間的樓間距在60米左右，甚至比兩側洋房的樓間距還小。

小高層和洋房的樓間距差異不大，都是60多米，但日照卻全部達標。秘密就藏在兩種巧妙的設計里：

第一，北面的2#、3# 和南面的6#、7#，分別形成了塔群組合，把前后樓棟的間距系數比，都壓到了最低值；

第二，北面2#、3# 全部設置了首層架空層，這樣一來，南面6#、7# 在計算日照時，高度直接被核減，曲線達標。

3、園林會所

東西兩道景觀大門，延續國賢府一貫的中式門庭、唐風外立面與園林造景的府系基因。

據悉仍然會有湖景水系加持，以景觀亭為軸心，結合室外活動場地，打造中央園林。

從西入口的鄰里中心，到東門口的下沉庭院，兩個架空層由風雨連廊打通，營造出多處泛會所空間。

同時，項目西側將配建4.1萬㎡的社區公園，預計在今年10月左右，公園示范區就將對外開放，加上東邊的南海子公園，日常休閑運動、帶娃遛寵非常便利。

4、地面停車位

小區設置有616個機動停車位，保證住宅車位比達到1:1.2的標準。

車位分布上，除了516個地下車位外，還規劃了100個地面停車位，地面占比近兩成。

為了控制整體建安成本，地下車庫僅開挖了一層。

對比亦莊另一個好房子項目招商序，地庫向下挖了兩層。

減少地庫，能夠有效降低深基坑開挖與地下防水工程的高昂造價，但也意味著要將一部分停車需求轉移至地面。社區在局部區域無法實現人車分流，由西至東連貫的中央景觀軸也被這部分車位割裂。

一般來講，地面車位的存在，更多是成本控制下的階段性產物，后期社區的人車動線與景觀面貌仍有變數。

如果這100個地面車位被恢復成綠化，小區車位比將被拉低到1:1左右。

5、小戶型、高贈送

預計面積段78/90/100/113/132㎡。

其中78㎡為引流款，全盤僅60套左右，亮點是擁有主臥衣帽間，完勝同面積段競品；

90㎡主力三居，中西雙廚，全明家政間；

100/113㎡+戶型以小高層產品為主，占據核心景觀位，可俯瞰湖景；

132㎡洋房，給改善客戶預留的少量進階款，全能配置。

之所以能實現跨面積功能，主要還是依賴好房子時代的高贈送。

南向通面陽臺，進深約1.8米；側邊接飄窗形成轉角視野；

北面設備平臺也接近面寬長度，進深也比市面上常見的尺度大，目測超過1.2米。

6、精裝加分

在精裝層面，亦莊國賢府給出了全面高于歇甲村板塊國賢府的配置方案。

全屋配備全套凈水系統，從水源處保障居住健康；

收納體系兼顧“能裝”與“好看漂亮”，在實用性之外注重美學呈現，精準擊中了當下年輕客群“既要又要”的心理。

第八座國賢府

亦莊國賢府所在亦莊新城0802街區1401-1地塊成交4月21日，由中建智地13.24億元競得，折合樓面價2.56萬元/㎡，溢價率8.7%。

這也是北京今年以來首宗拍出溢價的地塊。土拍現場吸引了建發房產、中國金茂、保利發展、中建智地和招商蛇口等5家房企，瀛海地塊的價值可見一斑。

經歷了49輪線下出價，最終由中建智地成功拿下。一周后，項目開發主體成立，北京興晟房地產開發有限公司，注冊資本4億元，由中建智地100%持股。

中建智地董事長樊飛軍擔任項目公司法定代表人、董事長，京三公司城市負責人鄧濤擔任項目總經理。

近日，項目發布了施工招標資格預審公告，建安成本預計超過2.57億元。

有消息稱，地塊圍檔已于近日陸續拆除，應該很快就要進場施工了。

至此，中建智地在北京的“國賢府”系陣容，已擴充到第八座。

作為中建智地旗下的高端產品序列，以“國賢”為名、以“府”為制，溯源盛唐建筑規制。從最初的房山近郊起步，現已擴展至昌平、豐臺、懷柔及亦莊等區域，形成了多盤聯動的品牌矩陣。

拆分供地，后有追兵

宗地位于大興區瀛海鎮，五環至六環之間，東側隔著一片規劃商業就是地鐵8號線瀛海站。

周邊有瀛海環宇坊、瀛海公園、興海休閑公園等，生活配套較完善。

距離1401地塊最近的次新盤是南邊的中海寰宇時代，2019年入市，網簽均價約5.2萬元/㎡。

向西2公里是大興發展開發的亦生悅、亦生共悅，以及中建壹品星光里等共產房項目。

“好房子”新規后，亦莊共有兩個項目入市，分別是招商序和北京潤府二期，一個在河西，一個在北神樹，距離都比較遠。

瀛海片區首次出現新規盤，預計會吸引一部分置換客群的關注。

值得一提的是，1401地塊原本是一個整體，為了降低開發壓力，1401地塊從中間劃了一道線，拆成南北兩幅。并將地塊容積率從2.5調降至2.0。

拆分之后，兩幅地塊規模與亦莊招商序相當。

率先入市的是北側01地塊，也就是亦莊國賢府地塊，占地約2.59公頃，規劃地上建面5.18萬㎡，折合樓面價2.56萬元/㎡。

招商序的成交樓面價是4萬元/㎡。

當然，招商序所在的河西板塊屬于亦莊最成熟的高品質居住區；

而1401地塊所在的瀛海板塊則是亦莊擴區后的生活配套延伸區，靠近大興區，主打臨鐵低密。

原地塊接近正方形，拆開之后也頗為方正，東西長而南北短，面寬資源優秀。

朝向沿道路略向西側傾斜，角度不大，整體來看地形條件還是非常不錯的。

出讓文件中明確提到，打造“亦莊好房子”模式，鼓勵依據“好房子”技術要點提升住宅項目品質。

01地塊背了一小包袱，須配建西面4.1公頃的綠地。雖然還不清楚它的建安標準，至少也砸個4000萬元。

這讓它樓面價增加了大約770元/㎡。