買了車位卻因開發(fā)商債務(wù)糾紛被查封，能保住嗎？答案來了！

買了房子和車位，付清全款，住了好幾年，卻因為開發(fā)商的債務(wù)糾紛，車位突然被法院查封——劉某強、楊某夫婦就遭遇了這樣的煩心事。好在，法院最終裁定中止對車位的執(zhí)行，理由是車位與二人名下唯一住房位于同一小區(qū)，屬于居住功能的自然延伸，適用保護商品房消費者生存權(quán)的相關(guān)規(guī)定。

這個案例來自黃浦區(qū)人民法院近日發(fā)布的涉執(zhí)行異議案件審查白皮書及典型案例。執(zhí)行異議，簡單說就是在法院強制執(zhí)行過程中，如果有人覺得執(zhí)行行為有問題，或者認為被執(zhí)行的財產(chǎn)其實屬于自己，就可以通過這個程序主張權(quán)利。但隨著這類案件數(shù)量持續(xù)攀升，實踐中也暴露出不少問題。為此，黃浦區(qū)法院系統(tǒng)梳理了2022年至2025年受理的1101件執(zhí)行異議案件，希望通過這份白皮書，總結(jié)審判經(jīng)驗，引導(dǎo)市場主體規(guī)范交易行為。

白皮書顯示，四年來收案數(shù)從176件增至469件，呈逐年上升態(tài)勢。變更當事人案件占比近六成，其中以債權(quán)轉(zhuǎn)讓為由申請的超過九成，反映出不良資產(chǎn)交易市場的活躍。追加被執(zhí)行人案件占比兩成，股東出資瑕疵和一人公司財產(chǎn)混同兩類合計超過七成，折射出部分企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的薄弱。案外人異議中，不動產(chǎn)類占比高達85.96%，主要集中于所有權(quán)、物權(quán)期待權(quán)、租賃權(quán)等事由。

從結(jié)果看，執(zhí)行行為異議和案外人異議的合計支持率僅為27.8%，租賃權(quán)類異議更是無一獲得支持。這意味著超過七成的異議缺乏充分事實與法律依據(jù)，部分當事人利用零收費的異議程序拖延執(zhí)行，已成為不容忽視的問題。

白皮書還梳理出幾個突出問題：不少當事人分不清執(zhí)行行為異議和案外人異議，把該走審判監(jiān)督程序的事拿來提執(zhí)行異議；不動產(chǎn)登記與實際權(quán)利“名實分離”現(xiàn)象普遍，購房后不及時過戶、離婚析產(chǎn)后不辦變更登記、借名買房等情形在執(zhí)行階段集中爆發(fā)；一些公司治理不規(guī)范，一人公司財產(chǎn)混同、股東出資不實、未經(jīng)清算就注銷，導(dǎo)致股東被追加為被執(zhí)行人；還有個別當事人通過倒簽租賃合同、偽造租約等手段惡意拖延執(zhí)行。

針對這些問題，白皮書從兩個維度給出了建議。對普通市民來說，買房前務(wù)必親自到不動產(chǎn)登記機構(gòu)核查權(quán)屬、抵押和查封狀態(tài)，交易后及時辦理過戶登記；離婚分割房產(chǎn)后也應(yīng)盡快變更登記。承租人要提前查詢房屋抵押和查封信息，簽約后及時占有房屋并留存繳費憑證。對公司經(jīng)營者而言，一人公司應(yīng)建立規(guī)范的財務(wù)制度，嚴格區(qū)分公司與個人財產(chǎn)；股東應(yīng)合理確定認繳金額并及時實繳；公司注銷前必須依法履行清算義務(wù)。

執(zhí)行異議制度既為善意當事人提供了維權(quán)渠道，也可能被少數(shù)人利用。黃浦區(qū)法院表示，將繼續(xù)深化對執(zhí)行異議新情況新問題的研究，完善立審執(zhí)銜接機制，在權(quán)利救濟與程序效率之間尋求更好平衡。而減少爭議的根本，還在于每一位市場主體增強規(guī)則意識——交易前多一分審慎，權(quán)利變動時多一分及時確權(quán)，或許就能避免日后漫長的維權(quán)之路。

記者 / 宋梅

編輯 / 陳露露

圖片 / 黃浦區(qū)人民法院

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