北京
文/上海進深 魏薇
綠城的開發節奏一如既往的快。
6月30日拿地，10天后，浦東周浦07-07地塊規劃設計方案正式公示。
這宗地在出讓階段競爭激烈，吸引了象嶼&清能、華潤、國貿、綠城、招商、越秀6家房企報名。
經過89輪競價后，綠城以總價92167萬元競得該地塊，溢價率19.90%，成交樓板價約33657元/㎡，裝標不低于2500元/㎡。
出讓面積約15213㎡，總建筑面積約2.74萬㎡，容積率1.8，限高50米。
地塊需配建5%的保障房，需配建適老200平米，不計容無償移交政府的960平方米公共服務配套設施。
綜合保障房、配套等因素折算后，項目商品住宅實際可售樓板價預計超過3.6萬元/㎡。
無抬板+高低配
從位置來看，該地塊最大的特點是兩面臨水。
地塊北側、西側均有河道環繞，北側連接濱水步道，南側緊鄰幼兒園。
對于一宗約1.5萬㎡的小體量住宅地塊而言，如何利用有限空間，是規劃設計的重點。
從公示方案來看，項目做了高低配，共規劃7棟住宅：3棟15-16層高層 4棟4層疊墅。
全部高層和保障房做了局部架空 部分配套。
1、高低錯落布局
項目采用“西低東高”的排布方式：4棟疊墅集中布置在地塊西側，15-16層高層位于東側。
高層與疊墅之間形成一定空間間隔，提升社區內部空間感。
小高層將承擔項目主要銷售體量，而疊墅產品則承擔改善屬性、提升利潤空間。
2、靠近幼兒園一側主動退讓，降低外部影響
地塊南側緊鄰幼兒園。因此，最南側兩棟住宅距離用地紅線退讓約9米，增加建筑間距。
地塊東側緊鄰周秀路，項目利用景觀架構在建筑與道路之間留出了足夠的緩沖帶。
這樣的設計，一方面降低城市道路帶來的噪音影響，另一方面也提升沿街界面的完整性。
另外，生活垃圾房、裝修垃圾房等配放置在小區東南角，靠近保障房，盡可能減少對商品住宅的影響。
3、景觀水系豐富
受限于約1.5萬㎡的小體量，項目沒有過度“向下卷”，也沒有采用抬板設計。
在此情況下，規劃重點轉向地面空間利用。
方案中，社區內部設置多處景觀水系，與外圍河道形成呼應。
另外，小區北側的人行出入口處設置了下沉庭院，與較大規模的景觀水系相連。
4、連接外部濱水步道
由于北側濱水步道的存在，設計上并未將社區完全封閉，而是將北側人行出入口與濱水步道連通，加強了社區與城市公共空間之間的互動。
5、戶型結構
根據預測，高層產品為建面約112-140㎡的3-4房，疊墅產品建面約170-210㎡左右。
共有約200余套可售住宅，其中小高層約170余套，疊墅約32套。
小高層全部為兩梯兩戶設計、無連廊，112㎡的3房戶型或為主力。
周浦新變量
從區域來看，該項目所在區域處于張江科學城輻射范圍內，也是“張江—周浦生物醫藥產業帶”的重要承載區域。
近年來，隨著張江產業人口持續導入，周邊區域持續承接張江外溢居住需求。
項目距離16號線周浦站約500米，步行可達；3站即可到達龍陽路樞紐，并可換乘2號線、7號線、18號線以及磁浮線路。
西側一水之隔即浦東新區周浦小學韻濤校區，步行可達周浦醫院，3公里范圍內有周浦萬達廣場、小上海步行街、綠地繽紛廣場等商業集群。
不過，地塊周邊有羅山路高架線、人才公寓較多。
周浦公開土拍市場已經三年沒有新增宅地，至今尚無新規產品問世，周邊改善板塊二手均價在5萬左右。
最近的一次是在2023年4月出讓的招商公園1872地塊，樓面價3.68萬/㎡，聯動價6萬/㎡，曾兩開兩罄、觸發限售，項目已于去年9月交付。
此次綠城拿下的07-07地塊，有機會成為真正意義上的區域市場新規標桿樣本，在產品設計、居住品質上形成對周邊存量項目的代際優勢。
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