深圳房價上漲了，但根基并不牢！

深圳房價止跌了嗎？

當前和未來半年，在深圳買房的時機合適嗎？

深圳作為全國的領頭羊，尤其是在香港房價持續上漲 1 年的背景之下，很多人對深圳樓市比較樂觀。

大家也許會看到很多關于深圳樓市的信息，比如近幾個月的成交量、房價、掛牌量等等。

但你們看到的數據都比較零散，一般都是歷史數據，比如上個月的、上半年的。

僅根據樓市本身的量、價格、歷史數據來推演未來的房價，這個邏輯很難成立。

所以研究樓市，包含深圳的房價，除了關注房地產市場本身的量、價關系之外，還要參考更加深層次的、能夠預測深圳樓市未來一段時間變化，尤其是房價走勢的核心指標。

今天跟各位分享#全國房地產市場機會與風險監測系統 其中深圳的房地產市場的領先指數和馬力指數。

2025 年深圳的房價，在 1 月份和 2 月份出現微漲，主要是延續了2024年四季度的小漲態勢，而其他月份都是陰跌。

今年上半年其實要比去年強一點，今年深圳的房價是 2 月、3 月上漲，4 月重新下跌，5 月、6 月又漲。

那么，這一漲勢能不能持續？

我們看圖說話吧。

這條紅線是深圳的房價指數，指數在 0 以上，房價基本上都是上漲的；0 以下多數月份都是跌的，但是如果負值比較小，房價也可能是微漲的。

今年以來，深圳的房價指數是震蕩式的往上走，6 月是 13，指數已經翻紅，而且今年 6 月深圳的房價是全國漲幅最大的，超過上海。

這條藍線是深圳的樓市領先景氣指數，只是今年以來才翻紅，目前最新的值是 12。

領先指數最低迷的時候是在 2021 年底和 2022 年年初。

也可以說，今年上半年以來深圳房價由跌轉漲，是受到領先指數翻紅之后往上走的拉動作用。

我們再來回顧上一輪樓市低迷期的 2014 年，深圳房價指數也是大幅下跌。

2015 年上半年深圳的房價指數翻紅，同時領先景氣指數也是震蕩式往上走，比如5月份是 35，比現在高很多。

相對照可以知道，目前深圳房價想要持續上漲的困難程度比較大，主要是目前這個領先景氣指數值不夠強。

我們也看到，2024 年 9 月底新政之后，深圳的房價表現比較強勢，有幾個月已經上漲。

但那個時候深圳的領先指數還是明顯的負值，而且還低于房價指數。

這就意味著，那個時候的房價上漲并無強支撐，只是政策利好之下的脈沖式上漲。

相較可知，當前這個形勢要比 2024 年四季度強。

我們也看到，在 2019 年到 2020 年深圳房價曾經出現明顯上漲，而那個時候深圳的領先指數還是負值，這就意味著當時的房價上漲底層支撐力不足。

事后證明，那段時間的房價，確實是一個泡沫！

而 2015 年、2016 年的房價大漲，沒有什么大泡沫，屬于大漲周期的上半段。

通過以上分析我們可以看到，深圳樓市的領先指數就是今年才翻紅的，翻紅的時長明顯短于上一輪房價轉漲時。

也就是深圳的領先指數在引導著深圳的房價反彈，但是當前這個動能并不是很強。

為了進一步衡量動能大小，我們需要引入另外一個指標，就是深圳的馬力指數。

馬力指數就是衡量馬拉車的能量值，它是由領先指數延伸出來的更加深層次的、節奏比較慢的一個指標。

這條藍線是深圳樓市的馬力指數，2015年的 5 月份是33，當時房價處于大漲的初期。

而當前的馬力指數是 - 53，雖然這個負值相比 2021 年底的時候已經大幅回升，但它依然是負值，沒有翻紅。

所以當前馬力指數對于深圳房價的支撐力要遠弱于 2015 年，暫不支持房價持續上漲。

當然，深圳有一個利好消息，就是香港的房價持續上漲 1 年了。

而在我們這個模型當中，并沒有把香港這個特殊因素涵蓋進去。

通過以上分析我們可以知道，深圳的馬力指數目前還是負值，也就是推動深圳房價持續上漲的動能比較弱。

我們來預測今年下半年深圳房價走勢，主要參考領先指數（這是一個快變量），兼顧參考馬力指數（這是一個慢變量）。

綜合兩個指標，我的初步結論是：

雖然今年 6 月份深圳的房價漲幅全國最高，但這樣一個比較強勢的勢頭難以持續。

我估計未來幾個月深圳的房價漲幅會回落，甚至會重新出現下跌。

而到了明年上半年，深圳的領先指數和馬力指數會進一步修復，對深圳房價的支撐能量就會明顯高于當前。

對于購房人，我的建議是：

下半年如果在中心城區遇到比較優質的房子，可以下手；

但如果沒有遇到合適的，也不用著急。

如果預算不是很多，只能買郊區的房子，最好等到明年開春再做決策。