豪擲上百億，劉強東血拼香港！

7月6日，香港老牌地產商遠東發展一紙公告，將旗下位于油麻地上海街268號的海景絲麗酒店，作價7.5億港元售予京東旗下公司。這棟前身為酒店的物業，正被改造為學生宿舍，預計2026年下半年全面完工。

這一筆保底年化收益約6%的住宿資產收購，只是京東加碼香港的最新落子。

過去20個月，劉強東累計砸下超60億港元橫掃香港各類不動產，從物流倉、中環寫字樓到民生住宿物業全線布局。加上此前在香港的密集投資和收購，京東在港累計投資已超過百億港元。

讓人不禁思考：劉強東帶領的京東，要在香港下一盤什么樣的棋？

超60億布局香港房產

先來看這宗交易本身。

本次交易標的坐落油麻地核心地段，毗鄰多所高校，前身是運營多年的海景絲麗酒店，自帶268間客房，無需大規模拆改，預計2026年下半年完成學生宿舍標準化改造。

交易采用“所有權與運營權拆分”模式——京東拿下物業產權后，遠東發展旗下管理公司將繼續運營三年，并承諾每年支付4500萬港元保底收入。按7.5億港元物業價值簡單核算，對應年化收益率約6%。

這意味著，劉強東買下這棟樓后，不管市場如何波動，都能鎖定一份穩定的現金流。

對賣方遠東發展而言，這宗交易更像一場財務“減負”。截至2026年3月31日，該物業經審核賬面凈值僅2.659億港元。出售后預計錄得約4.23億港元收益，其中6.3億港元用于償還按揭貸款。

遠東發展在公告中還表示，交易將為其提供與京東建立戰略關系的機會，可探索包括香港潛在學生宿舍項目在內的進一步合作。

而劉強東押注的，是香港持續擴大的學生公寓供需缺口。2024至2025學年，香港非本地學生規模已增至9.2萬人，八大院校平均床位比約為2.55:1，對應宿位缺口約4萬個。到2028年，這一缺口或突破10萬個。而據仲量聯行預測，香港學生公寓供需缺口將從2025—2026學年的7.63萬張床位增至2029—2030學年的14.72萬張，幾乎翻一番。

在供需錯配下，存量酒店改學生宿舍正成為熱門賽道。據21世紀經濟報道統計，2025年至今年一季度，香港此類交易已達27宗，金額逾85億港元。

這筆交易對買賣雙方而言，皆是優質選擇。

這不是劉強東在香港的第一筆不動產投資。

2024年底，京東以18億港元收購位于沙田的物流地產利豐中心，項目建筑面積4.53萬平方米。此筆交易也是當年香港最大的工業樓宇交易之一，改造為大灣區跨境物流樞紐，承接內地與香港之間倉儲、分揀、中轉業務，夯實京東跨境履約底層底盤。

2025年12月，京東又以約35億港元收購中國建設銀行大廈50%股權，獲得約1.1萬平方米的寫字樓空間。該物業位于香港中環金融核心區，地下通道直通港鐵中環站，將作為京東亞太區域總部自用，承擔海外業務辦公、品牌展示、跨境商務對接功能。

加上最新的學生宿舍，20個月內，劉強東已在港投下約60億港元購置不動產。

這些資產的分布很有意思：一個解決倉配，一個承載辦公，一個綁定高頻居住場景。它們看似各自獨立，實際上都在幫京東長期深耕香港打下堅實的基礎。

不止是買房

如果以為劉強東只是在香港“買樓收租”，那就太小看這盤棋了。

2025年8月，京東以約40億港元完成對香港佳寶食品超市的收購，拿下90余家本地生鮮門店與配套的中央倉、前置倉網絡。收購后門店規模破百，直接搭起香港本地即時零售的實體底盤。

截至今年6月，佳寶超市門店數量已增至100間。超過100款京東自有品牌商品進入門店，內地蔬菜、水產、凍肉等商品能在12到24小時內直采整車冷鏈直達香港，售價普遍低20%至30%。2025年大閘蟹季，佳寶累計賣出19萬只大閘蟹，登頂香港大閘蟹零售商第一。

線上渠道同步補齊，今年5月，佳寶京東旗艦店、會員小程序同步上線，依托京東物流實現社區訂單最快4小時送達，破解香港線上零售滲透率不足9%、純線上難以觸達社區剛需的痛點。

今年6月18日，香港首家京東MALL在灣仔盛大開業。開業一小時客流突破萬人，開業4日累計客流突破8萬人次。

這家約3000平米的門店，主打“圍繞家場景打造沉浸式購物空間”。立足3C、家電等優勢品類，還把機器人表演、電競裝機、咖啡工坊這類體驗內容也放了進去。

京東MALL的定位是商圈高端體驗店，而佳寶超市的定位是社區民生前置倉。二者業態分工明確，形成了“高低搭配、全域互補”的線下矩陣。京東還計劃三年內在港開設6至8家京東MALL，優先布局沙田、旺角、屯門等熱門商圈。

物流基礎設施也在同步鋪設。京東物流已在香港搭建覆蓋18區的自營網絡，布下多個運營樞紐。今年618期間，港澳地區終端派送人員同比增加24%，本地配送車輛班次同比提升40%。

京東APP在港澳推出無門檻一件包郵。用京東的話說，先把貨送進香港，再把服務做到本地，把門店和用戶接起來，最后讓香港成為一個能同時服務本地、內地和海外的節點。

逆勢加碼重資產

放眼整個互聯網行業，京東的節奏顯得有些“另類”。

2024年以來，阿里、快手等多數互聯網平臺都在做減法——處置低效物業、縮減線下開店投入、收緊資本開支。美團年度股東大會上，王興也釋放出告別“無限擴張”的信號，轉向“有紀律的投入”。

京東卻逆勢踩下油門，持續加碼線下重資產。

京東的重資產版圖遠不止香港。2026年4月，京東在內地同步拿下杭州錢江世紀城商業地塊、北京亦莊產業用地，投入超24億元；杭州蕭山落地13.7億智能倉儲綜合體，全國鋪開4000家京東養車門店，收購四川生活家家居切入家裝賽道，實體制造、倉儲物流、線下零售、經營性不動產多點同步布局。

當電商行業紅利見頂，競爭底層邏輯已經生變——從過去拼流量、拼效率，轉向拼實體基礎設施的厚度與供應鏈技術的深度。

因此，京東在香港的投入已經遠遠超出了“買幾棟樓”的范疇。據京東方面披露，目前京東在港投資額已超350億港元，全面布局零售、物流、科技、健康、產發等核心業務。未來三年，京東計劃在香港攜手1000個頭部品牌、布局超200個線下門店、提供超10000個就業崗位。

香港，正成為京東的全球化試煉場。

重資產模式并非沒有隱憂，重資產比重的上升，在租賃性價比依然更具優勢的背景下，可能會在一定程度上增加企業的資產負擔。行業里并非沒有前車之鑒。早些年，不少互聯網企業盲目擴張拿地，最終業務收縮后大量物業閑置，反而變成了拖累業績的包袱。

但劉強東似乎鐵了心要走這條路。從零售到物流，從寫字樓到學生宿舍，京東正在香港編織一張越來越密的不動產網絡。樓可以收租，物業可以升值，但比這些更重要的是——京東正在把自己的業務觸角，埋進香港的城市肌理里。

這一次，他瞄準的不只是268間宿舍的租金，而是一個更大的棋局。

參考資料：

21世紀商業評論：《劉強東，7.5億買下268間宿舍》

電商天下：《花超60億，劉強東在香港買樓！》

創業圈雜志：《劉強東逆勢買買買！2年砸超百億港元重倉香港》

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