北京
公募不動產投資信托基金（REITs）市場正式邁入指數化投資新階段。截至7月7日，南方、易方達、華夏、中金四家基金公司旗下的首批4只中證REITs全收益指數基金已完成發售，合計最多可帶來12億元增量資金。4只REITs指數基金采用完全復制策略，一攬子覆蓋50余只公募REITs標的，底層資產覆蓋倉儲物流、產業園區、商業不動產、高速公路、保租房等多類資產。
此前，由于REITs市場缺乏被動跟蹤工具，投資者只能以主動選股的方式參與，流動性不足一直是制約市場發展的主要因素之一。指數基金在建倉和調倉過程中會帶來確定性的資金流入，這不僅有利于改善流動性，而且將REITs納入了更廣泛的資產配置框架。
數據顯示，中證REITs全收益指數在6月24日觸及上半年最低點928.96點后逐步企穩回升。7月3日，中證REITs收報982點，單周漲幅達3.96%，是近期修復力度最強的一周，所有類型REITs均收漲，產權類REITs彈性更強。截至7月8日，中證REITs全收益指數繼續收漲，進一步驗證了市場信心的修復。
中信建投證券REITs行業首席分析師黃嘯天認為，當前公募REITs市場經歷前期調整后，估值層面的壓力已得到較為充分的釋放，配置的安全邊際正在顯現。首批指數基金完成發售將為市場帶來增量資金，疊加險資入市預期升溫，下半年板塊供需格局有望邊際改善，市場情緒修復的窗口正在打開。
在低利率環境下，高分派率正在成為公募REITs吸引長期資金的核心競爭力。當前，公募REITs整體分派率均值已超6%。具體來看，產權類REITs平均分派率約為4.5%，經營權類REITs平均內部收益率約為5.4%，均高于同期貨幣基金、純債基金的平均收益率。
開源證券研報顯示，在債券利率中樞下移、剛性兌付打破的背景下，REITs穩定高分紅特性與債券形成利差優勢，優質底層資產供給有限，建議在估值偏低時布局具備穩定現金流與擴張空間的優質標的，維持行業“看好”評級。
經營權類和產權類REITs的高分派率吸引了不少投資者。需要區分的是，這兩類REITs有著不同的配置邏輯：經營權類產品高分派率的背后是剩余年限的縮短，適合追求當期現金回報的配置需求；產權類產品則更側重長期資產增值和租金穩定，適合追求穩健長期回報的投資者。業內人士建議，在低利率環境下，兩類資產都可以作為固定收益產品的有效補充。同時，投資者也需要注意，REITs的收益水平與底層資產運營質量高度相關，選擇管理能力強、資產質量優的產品比單純看分派率更重要。
從底層資產運營來看，公募REITs整體韌性仍在。分項目看，消費和租賃住房類項目在消費復蘇與民生需求支撐下運營數據向好，產業園區和倉儲物流類項目受益于經濟結構優化，能源與交通類項目憑借底層資產穩定性提供了穩健回報的基本盤。
擴募方面，滬市已有14單項目進入實質性擴募階段，其中8單已完成上市，擴募資產呈現跨類型、跨區域的創新特點，有助于進一步分散單一資產風險，夯實收益分配的可持續性。
機構普遍認為，在高分紅屬性和估值修復的雙重支撐下，公募REITs短期波動不影響長期配置價值。隨著指數化投資落地、擴募常態化推進，市場正從擴容走向提質的階段。對于追求穩健現金回報的投資者而言，當前REITs的估值水平和高分派率正在形成一個具有吸引力的配置窗口。（經濟日報記者 馬春陽 趙東宇）
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