物業公司可否以欠付物業費為由禁用業主門禁卡

近些年來，隨著住宅小區物業管理意識的加強，很多住宅小區都為業主配置了門禁卡，用于進出小區、住宅單元樓門甚至指定的電梯樓層，以保障小區業主安全及維護小區日常秩序。門禁卡在發放業主使用前，由物業公司的技術人員或者對外委托的專業人員設置，確定可使用區域及權限。但實踐中，有很多物業公司在門禁卡上“做文章”，將門禁卡的放發、權限設置等作為手段，若發生業主欠繳物業費的情況時，就禁用其門禁卡，導致業主無法進入小區、單元門，甚至無法乘坐電梯到達所住樓層，給業主帶來極大不便。那么，就提出一個實際問題，物業公司可否因業主欠付物業費就禁用其門禁卡？

一

以欠付物業費為由禁用業主門禁卡違反法律明文規定

1.違反民法典物權編的相關規定。根據民法典第二百七十一條、第二百七十二條的規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。通常來說，占有是指對于財產擁有實際管理或控制的權利，這是所有權人對其財產的最基本權利，也是所有權人對外直接行使所有權的表現。使用是指對財產的運用，發揮財產的使用價值。收益是指通過對財產的占有、使用等方式取得經濟收益。處分指的是財產所有人對其財產在事實上或法律上的最終處置。

可見，物業公司以業主未交物業費或者物業費預存不足為由不發放門禁卡以及禁用門禁卡的行為違反前述規定。物業公司的行為直接限制了業主的所有權和使用權，侵犯了業主對建筑物專有部分即自己所購買房屋進行占有、使用、收益、處分的權利，直接導致業主進不去家門，也影響業主使用小區內相應的共有部分。而且，欠付物業費屬于物業服務合同糾紛，而限制或者禁止使用門禁卡違反前述規定，不能將物業費的交納作為業主行使對其房屋的占有、使用、收益、處分等所有權權能的前提。

2.違反民法典合同編關于物業服務合同的相關規定。物業服務合同是民法典合同編中規定的一種典型有名合同。民法典第九百四十四條明確規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”那么，禁用門禁卡是否包含在“等”內，與不得停止供電、供水、供熱、供燃氣屬于同種性質呢？

筆者認為，應當包括。電、水、熱、燃氣通常架設在建筑物封閉空間，而門禁卡直接關系到建筑物外部空間共有部分的使用，均影響業主正常占有、使用其房屋，門禁卡禁用導致業主本質上正常居住房屋的目的不能實現，更有甚者可能會給業主帶來財產損失和人身損害。倘若業主家中遇到緊急情況，正巧物業費到期未交，在這種危急的情況下，再去物業交費開通門禁卡權限，很可能延誤最佳搶險搶救時機。可見，物業公司這種直接采取禁用門禁卡“強制措施”的行為實質上放大了其催款的權利。物業公司屬于企業性質，只能依據物業服務合同約定的權限提供服務管理，即使雙方達成的物業服務合同約定“在業主不交費的情況下，可以采取停止供電、供水、供熱、供燃氣、禁用門禁卡等措施”，該約定直接違反前述規定，應屬無效。對于業主欠付物業費的情況，物業公司應通過法律途徑解決，不可徑行阻攔業主“回家”。

3.違反《物業管理條例》的相關規定。《物業管理條例》第四十一條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。第六十四條規定，違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。也就是說，當業主違反合同約定時，物業公司可以通過法律途徑解決，并不存在救濟不能的情況。目前，立案登記制已實行多年，互聯網立案也十分便捷，方便當事人依法主張訴求，物業公司在可以合法維權的條件下，不能擅自采用禁用門禁卡等手段催交物業費，侵犯業主合法權益。

二

因欠付物業費禁用業主門禁卡糾紛的應對思路

對物業公司來說，面對物業糾紛高發的實際情況，物業公司作為從事物業服務管理活動的專門企業，首先應當做好調查研究，分析研究自身服務管理工作方面存在的問題，從矛盾糾紛發生的源頭上尋找原因。其次，應當將持續提升服務質量作為工作重心，在住宅小區環境衛生、安全管理、建筑物維護等各方面盡職盡責，及時解決業主遇到的生活不便，及時排除安全隱患，妥善管理維護小區公共設施設備等。第三，對于業主逾期不交納物業費等原因引發的糾紛，物業公司應主動聯系業主，通過積極溝通，了解糾紛發生的具體原因并積極化解，以節省各類成本，促進社區環境和諧文明。最后，對于無法通過非訴方式解決的問題，比如涉及欠付物業費的糾紛，可考慮起訴主張權利。對于這類糾紛，物業公司應當積極做好法務工作，謹慎起草物業服務合同，注意合理設定違約責任條款，便于在訴訟中依法主張權利。

對業主來說，住宅小區業主購買或者租賃住宅小區房屋，就對該房屋享有所有權或使用權。民法典第二百三十三條的規定，物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。第二百三十六條規定，妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。據此，若出現因欠物業費，物業公司限制業主或者租戶使用門禁卡權限的情況，業主或者租戶可以嘗試通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決糾紛。其中，當其行使對該房屋的所有權或者使用權受到占有以外的方式妨害時，可以請求妨害人排除妨害，使自己的權利恢復到圓滿狀態，并且排除妨害的費用應當由非法妨害人負擔。此外，物業公司的行為也可能直接違反物業服務合同的約定，比如合同約定違反民法典第九百四十四條的規定，構成違法催交物業費，業主可起訴主張物業公司違約，要求其承擔相應違約責任，并依法履行合同義務。