市場內(nèi)生需求主導(dǎo)修復(fù)，一線城市房地產(chǎn)走出結(jié)構(gòu)性筑底行情

深圳樓市。黃指南/攝

本報記者 張蓓 黃指南 深圳報道

6月剛過，中國房地產(chǎn)市場交出了一份“冷熱不均”的半年度答卷。

7月1日出版的《求是》第13期刊發(fā)《充分挖掘和釋放投資潛力》文章指出，當(dāng)前部分地區(qū)房地產(chǎn)投資脫離市場需求，造成一定資源閑置浪費(fèi)、投資回報率下降；同時明確，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新、建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”將形成規(guī)模可觀的投資需求，未來將以加快保障性住房和“好房子”建設(shè)為抓手，促進(jìn)城市內(nèi)涵式發(fā)展。

中指研究院7月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年百城新建住宅價格累計上漲0.59%，二手住宅價格累計下跌2.90%。新房價格在“好房子”項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性拉動下微漲，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性修復(fù)特征。二手房則以價換量、仍在探底，但從環(huán)比數(shù)據(jù)來看價格止跌回升態(tài)勢明確。

與過往幾輪周期依賴政策集中救市不同，本輪一線樓市修復(fù)更多源于房價充分調(diào)整后的內(nèi)生需求釋放，政策端始終維持“托而不舉”基調(diào)，從全面刺激轉(zhuǎn)向因城施策的精準(zhǔn)紓困。

一線城市的底盤正在被重新定價。

交易端分化

鮮明的特征是二手房與新房的冷熱錯位。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國20城二手住宅累計成交76.1萬套，同比增長5.6%，其中北京、上海成交規(guī)模均創(chuàng)下近五年同期新高。

新房端修復(fù)節(jié)奏相對滯后，重點(diǎn)30城上半年成交面積累計同比下降10%，但一線城市二季度表現(xiàn)顯著，華泰證券測算數(shù)據(jù)顯示，一線城市Q2新房成交面積同比轉(zhuǎn)正至12.2%，較一季度提升30個百分點(diǎn)。

四個一線城市中，北京的二手房復(fù)蘇確定性最強(qiáng)。北京鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年全市二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)9.35萬套，同比增長5.7%，為2021年以來同期最高水平；成交價格年內(nèi)累計上漲4.9%，自4月起已連續(xù)3個月小幅上行。

我愛我家研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)同樣印證這一趨勢，6月北京二手住宅網(wǎng)簽1.66萬套，環(huán)比增長4.0%、同比增長9.8%，同比增速已連續(xù)四個月擴(kuò)大。

北京鏈家研究院院長高原對《華夏時報》記者表示，市場熱度提升主要有政策促動和市場自發(fā)修復(fù)兩方面因素。政策層面，去年四季度，國家和北京市連續(xù)出臺多項(xiàng)政策優(yōu)化舉措，包括放寬非京籍家庭限購、支持多子女家庭購房、降低商貸和公積金使用難度、降低增值稅率等。這些舉措使得購房負(fù)擔(dān)與交易成本均有所降低，有效促進(jìn)了潛在購房需求尤其是首次置業(yè)需求的釋放，同時也適時提振了市場預(yù)期。市場自發(fā)修復(fù)層面，近年來住房價格回調(diào)，使得購房門檻降低，在公積金支持下，部分入門級住房購房月供與租金水平已相當(dāng)接近。在市場局勢有所回穩(wěn)的形勢下，形成了一季度剛需密集入市的良好開局。在此背景下，置換性改善群體則獲取了置換住房所必需的資金基礎(chǔ)并釋放了所需的購房資質(zhì)，在二季度開始陸續(xù)入市。改善性群體的自發(fā)接續(xù)，使得二季度市場熱度得以延續(xù)。

我愛我家研究院則分析認(rèn)為，按照以往市場規(guī)律，7月，北京二手住宅市場熱度相比6月通常會有一定回落。交易量方面，預(yù)計7月北京二手住宅交易量環(huán)比6月或有一定下降，但大概率會超過去年同期，同比持續(xù)增長。價格方面，隨著交易量的企穩(wěn)，7月北京二手住宅交易價格環(huán)比有望持續(xù)小幅上漲，同比跌幅或持續(xù)收窄。目前北京二手住宅市場價格企穩(wěn)且小幅回升的趨勢有望繼續(xù)保持。

“北京二手房止跌回穩(wěn)，市場復(fù)蘇的確定性已經(jīng)較為明確，但新房市場仍在磨底。打通置換鏈條是北京樓市的核心引擎，‘賣舊買新’的順暢程度決定了新房和二手房能否實(shí)現(xiàn)良性互動。”58安居客研究院院長張波向《華夏時報》記者表示，北京新房偏弱核心源于供給結(jié)構(gòu)錯配，核心區(qū)高品質(zhì)改善項(xiàng)目供應(yīng)不足，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化壓力較大，市場呈現(xiàn)“好房不愁賣、大盤去化慢”的分化格局。

上海市場則呈現(xiàn)“量升價穩(wěn)”的典型筑底特征。58安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年上海二手房累計成交14.7萬套，創(chuàng)下近五年同期高位；6月單月成交站穩(wěn)2.6萬套，淡季表現(xiàn)超預(yù)期。

價格端止跌微漲，低總價房源是成交主力，掛牌占比接近60%；三居室房源流量占比高于供給占比，置換改善需求持續(xù)釋放。

據(jù)張波判斷，7—8月暑期成交季節(jié)性回落屬于正常規(guī)律，隨著金九銀十置業(yè)窗口到來，疊加城市更新與新房供應(yīng)增加，市場重回回暖通道的概率較高。

深圳是上半年一線樓市中彈性最大的城市。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳一二手住宅合計網(wǎng)簽4.73萬套，環(huán)比上漲10%；其中二手住宅網(wǎng)簽2.89萬套，環(huán)比增長7%，已連續(xù)多月維持在5000套的榮枯線以上。

價格端修復(fù)更為顯著，二手住宅成交均價上半年累計上漲6.4%，重返“6字頭”區(qū)間。新房市場二季度發(fā)力明顯，千萬總價以上新房占比達(dá)到15%，創(chuàng)下歷史新高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本報記者分析指出，“深圳一二手房總需求開始穩(wěn)定，二手房成為剛需的主戰(zhàn)場，新房在高品質(zhì)上進(jìn)展效果顯著，千萬豪宅新房交易占比創(chuàng)新高，兩者客戶分野明確。”

在他看來，深圳市場呈現(xiàn)“剛需占比提升、剛改改善下降，豪宅改善升溫”的結(jié)構(gòu)特征，本質(zhì)是價格回調(diào)后剛需入場與高端需求釋放的雙向共振。

廣州市場的修復(fù)節(jié)奏相對平緩，但同樣呈現(xiàn)邊際改善。李宇嘉統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年20家代表房企在廣州的銷售貢獻(xiàn)占比同比提升，城市更新項(xiàng)目落地持續(xù)釋放置換需求。

國泰海通證券測算顯示，廣州外圍區(qū)房價收入比已降至7.75倍，購買力改善幅度居一線城市首位，為后續(xù)市場修復(fù)積蓄了動能。

整體來看，四大一線城市均驗(yàn)證了“二手房先于新房企穩(wěn)、剛需支撐成交底盤、改善需求向新房集聚”的共性邏輯。

華泰證券研報指出，截至6月末一線城市二手房掛牌量較去年年末下降6.6%，存量供給持續(xù)收縮推動供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化，6月一線城市房價僅小幅回落0.1%，遠(yuǎn)低于全國84城0.49%的整體跌幅，價格韌性優(yōu)勢凸顯。

交易端的結(jié)構(gòu)性分化，正沿著產(chǎn)業(yè)鏈向上游傳導(dǎo)。

當(dāng)需求端從“普漲預(yù)期下的全面配置”轉(zhuǎn)向“居住屬性下的精準(zhǔn)改善”，土地市場的游戲規(guī)則也隨之重構(gòu)——規(guī)模擴(kuò)張不再是投資的首要目標(biāo)，對確定性的追求成為房企拿地的核心標(biāo)尺。

土地端重構(gòu)

2026年上半年的土地市場，“縮量提質(zhì)”成為貫穿始終的關(guān)鍵詞。

總量層面持續(xù)收縮，但結(jié)構(gòu)層面熱度向核心城市、核心地塊集中的趨勢愈發(fā)清晰。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國300城住宅用地成交面積、土地出讓金同比分別下降23.7%、31.2%；但市場熱度并未隨規(guī)模同步下行，上半年宅地平均溢價率達(dá)9.1%，其中一線城市平均溢價率高達(dá)19.8%，位居各線城市首位。

6月單月，受深圳、上海等城市核心地塊成交拉動，300城住宅用地平均溢價率升至17.4%，創(chuàng)下近一年新高。

這一局面的形成，源于供需兩端的雙向調(diào)整。供給端，地方政府徹底告別了過去“以量換價”的供地邏輯，轉(zhuǎn)而執(zhí)行“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的策略。

“各地嚴(yán)格落實(shí)按庫存周期供地的邏輯，要么不供地，要供應(yīng)就是有效供地，避免無效供應(yīng)和低水平供給對市場預(yù)期的破壞。”李宇嘉表示。其指出，地方政府普遍將供地指標(biāo)向核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)地塊傾斜，通過提升供給質(zhì)量來穩(wěn)定市場預(yù)期，而非依賴大規(guī)模供地拉動土地出讓收入。

需求端，房企的拿地標(biāo)準(zhǔn)同樣發(fā)生本質(zhì)變化。在行業(yè)總量下行周期中，房企投資決策的優(yōu)先級從“規(guī)模增長”轉(zhuǎn)向“安全邊際”，只有人口流入穩(wěn)定、產(chǎn)業(yè)動能強(qiáng)勁、去化有保障的核心城市地塊才會進(jìn)入投資視野。

這直接導(dǎo)致了核心城市土拍的熱度飆升。6月深圳土拍市場尤為搶眼。保利發(fā)展以105.1億元拿下寶安區(qū)新安街道地塊，成交樓面價8.79萬元/平方米，溢價率高達(dá)99.05%；保利置業(yè)斬獲的粵海街道地塊，樓面價達(dá)到10.86萬元/平方米，刷新深圳涉宅用地單價紀(jì)錄；建發(fā)房產(chǎn)拿下的前海地塊樓面價也突破9.5萬元/平方米。

短短一個月內(nèi)，深圳連續(xù)誕生多宗高總價、高單價地塊，成為全國土地市場熱度的風(fēng)向標(biāo)。

上海、杭州等長三角核心城市同樣保持高位熱度。建發(fā)房產(chǎn)以73億元摘得上海靜安區(qū)核心地塊，樓面價8.16萬元/平方米；招商蛇口以61億元拿下杭州永久河單元地塊，樓面價接近5萬元/平方米。

中指研究院統(tǒng)計顯示，上半年全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重約62%，上海、杭州、北京出讓金位居全國前三，資源向頭部城市集中的趨勢仍在強(qiáng)化。

值得注意的是，除了傳統(tǒng)一線城市，具備新興產(chǎn)業(yè)支撐的強(qiáng)二線城市也成為房企布局重點(diǎn)。

華泰證券測算數(shù)據(jù)顯示，杭州、合肥、成都等6個新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)城市，上半年涉宅土地平均溢價率達(dá)15.9%，高于去年全年水平，印證了產(chǎn)業(yè)動能對房地產(chǎn)市場的底層支撐作用。

土地市場的投票結(jié)果，正是房企生存策略的直觀投射。

當(dāng)行業(yè)告別高增長時代，頭部房企正在通過收縮戰(zhàn)線、聚焦核心、升級產(chǎn)品的方式構(gòu)建穿越周期的能力，而產(chǎn)品端的迭代升級，又反過來強(qiáng)化了一線樓市的結(jié)構(gòu)性分化行情。

房企生存

行業(yè)總量下行的背景下，房企銷售端的磨底與分化仍在持續(xù)，但邊際改善信號已逐步顯現(xiàn)。

國泰海通證券基于克而瑞數(shù)據(jù)的測算顯示，2026年上半年TOP100房企操盤口徑銷售金額為14191.3億元，同比下降14.1%，降幅已連續(xù)4個月收窄。

6月單月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)操盤銷售額3063.5億元，環(huán)比增長3.9%、同比下降9.6%，單月降幅同樣呈現(xiàn)收窄態(tài)勢。

拿地端的格局清晰地展現(xiàn)了行業(yè)分化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年百強(qiáng)房企拿地總額同比下降33.7%，降幅同樣連續(xù)四個月收窄。

拿地金額排行榜上，保利發(fā)展以377億元位居榜首，華潤置地311億元、越秀地產(chǎn)286億元分列二三位，前十席位幾乎被央、國企包攬。民企中僅濱江集團(tuán)進(jìn)入前十，且其拿地幾乎全部集中于杭州本土市場。

“開發(fā)商近年來聚焦核心城市，這些城市的貢獻(xiàn)率上升，且產(chǎn)品趨向于滿足改善需求，綜合性價比高，對需求的適配性強(qiáng)，產(chǎn)品競爭力提升。”李宇嘉指出，房企投資與銷售的雙重聚焦，推動了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的快速迭代。

產(chǎn)品端的變化尤為值得關(guān)注。李宇嘉統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年代表房企200平方米以上高端類項(xiàng)目銷售額占比達(dá)25.3%，同比提升10.9個百分點(diǎn)，增速在各面積段中最快；90—140平方米首改類項(xiàng)目占比40.8%，仍是市場絕對主力。

這一結(jié)構(gòu)變化與一線樓市的需求特征高度匹配——剛需群體轉(zhuǎn)向二手房市場，新房市場逐步向改善型、高端型產(chǎn)品傾斜。

與市場內(nèi)生修復(fù)形成呼應(yīng)的，是政策端“托而不舉”的明確基調(diào)。中指研究院高級分析師鄭俊彤總結(jié)指出，“房地產(chǎn)市場仍處于筑底過程中，市場修復(fù)延續(xù)分化特征，核心城市‘好房子’項(xiàng)目持續(xù)入市、公積金等支持政策持續(xù)發(fā)力，將對市場形成一定支撐，但市場修復(fù)仍以優(yōu)質(zhì)供給帶動的結(jié)構(gòu)性改善為主，市場全面企穩(wěn)仍需時間。”

上半年全國各省市出臺房地產(chǎn)政策超560條，其中公積金優(yōu)化政策超過300條，成為地方穩(wěn)樓市的核心工具；中央層面則以城市更新、財政補(bǔ)助為主要抓手，城市更新專項(xiàng)中央預(yù)算內(nèi)投資增至970億元，超長期特別國債支持地下管網(wǎng)改造規(guī)模達(dá)1600億元。

整體政策框架已從過去的集中救市、全面刺激，轉(zhuǎn)向了地方主導(dǎo)、精準(zhǔn)托底的常態(tài)化調(diào)控。

在此背景下，一線城市房產(chǎn)的資產(chǎn)配置價值正重新被市場審視。國泰海通證券通過全球20個核心城市對比研究發(fā)現(xiàn)，自2021年至今，我國一線城市房價收入比顯著改善，北京、上海核心區(qū)房價收入比從30倍以上回落至20倍左右，廣州、深圳外圍區(qū)域已進(jìn)入全球高性價比梯隊(duì)；租售比從歷史底部持續(xù)回升，疊加CPI連續(xù)轉(zhuǎn)正帶來的通脹預(yù)期，一線房產(chǎn)的長期配置價值逐步凸顯。

對于后續(xù)市場走向，行業(yè)共識在于，全面普漲的時代已經(jīng)落幕，結(jié)構(gòu)性分化將成為長期常態(tài)。

一線城市憑借人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐與供給收縮，率先完成筑底并逐步修復(fù)，將成為行業(yè)下行周期中堅(jiān)實(shí)的底盤。