北京
北京進深 徐迪 6月11日，金茂朝陽東壩項目全盤取得規劃許可證。
不到半個月，從方案公示到規劃審核通過，也是刷新了北京樓市的紀錄。
按照正常流程，規證到手之后，案名、戶型圖等也該陸續發布，接下來就是開放樣板間蓄客了。
但或許是手續過于迅速，工程還沒跟上，金茂東壩項目在取證后的一個月，再無下一步進展傳出。
超常規取證
按照北京市常規的房地產開發流程，新住宅項目的設計方案公示期通常不少于7個工作日。
在公示期滿、收集并通告反饋意見后，方可進入審批及發證環節。
金茂東壩項目的公示期原定于5月28日至6月5日，這意味著，3#住宅樓是在公示期尚未結束的情況下，超常規提前取得了規劃許可。
金茂東壩項目的公示時間，從5月28至6月5日。也就是說，它公示期未滿，就取得了規劃許可證。
《北京市城鄉規劃條例》第三十八條顯示：
“符合規劃綜合實施方案要求的，規劃自然資源主管部門應當在七日內核發建設工程規劃許可證。”
核心前提是必須“符合規劃綜合實施方案要求”。
七日內的高效審批并非無條件的，其剛性前提是建設項目的各項指標必須嚴格符合“規劃綜合實施方案”的要求。
該方案是一個統籌性的文件，包含了建設工程設計要求、土地權屬、規劃指標、城市設計要求、市政及交通條件、供地方式以及建設時序等核心內容。
只有當建設單位提交的方案與這些既定要求完全契合時，才能觸發“七日內”的快速審批通道。
結合金茂東壩單店項目，能夠火速拿到規劃許可證，正是得益于其作為重點工程，屬于典型的城中村改造項目，且項目的核心參數，與方案批復完全一致，從而成功適用了該條例規定的極速審批通道。
去年5月初，東壩單店平房區城改項目規劃綜合實施方案就已公示，并于當年11月通告了反饋意見的采信情況。
其中就包括1105-01地塊。
關鍵的3號樓
4月30日，中國金茂摘得朝陽東壩單店平房改造項目1105-01地塊，成交總價20.981億元，折合樓面價約4.1萬元/㎡。
項目占地2.56公頃，建筑控制規模約5.11萬㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。
擬打造為金茂在北京的第二座“滿系”作品，規劃8棟11-17層住宅樓，約384戶。
由于地塊呈南北狹長的不規則“火炬”形狀，強排設計頗具挑戰。
為化解地塊北側不規則的形狀，北側退線排布，人行/機動車出入口+下沉庭院會所+架空層均設在北側。
其中，在10#配套樓兩側，設置了兩處下沉庭院。架空層在1#、2#的首層，面積約300㎡。
這里也能夠看到，3#樓處于小區腰部，位置十分關鍵。
同時，它也是日照問題最大的一棟，與北面的2#樓只有46.32米，對其低層樓棟容易形成遮擋。
金茂采用了兩種設計方法，讓它的間距系數曲線達標。
第一，抬高南面3#樓的室內地坪線；
第二，將2#樓的架空層設置成4.35米層高。
這么一來，樓間距就符合建筑標準了。
所以3#樓會單獨報規，一旦這棟樓拿到規劃證，整個小區的設計方案也就定型了，因為其它樓棟的間距都比較寬松。
金茂這種巧用規劃條例的方法，對于一些追求快速開發的房企來說，提供了一種新的解題思路。
戶型&價格預測
東壩區域內10年前二手房面積整體偏大，所以此次金茂整體產品定位參考滿曜，面積段在110-150㎡。
三居是110平起步的，三居和四居是主力，也有一棟樓是大面積四居。
今年朝陽供地結構，售價9-10萬/㎡的和售價10萬/㎡以上的占比高。
金茂東壩項目，屬于今年朝陽很稀缺的8萬/㎡以內的新供。
下半年，總價800-1000萬面積段的改善新品朝陽及北京相對空缺；金茂整盤不到400套的供應，體量安全性很足。
跟滿曜一樣，東壩項目的贈送尺度不小。
都是南向內嵌陽臺打通，北向擁有雙設備平臺全贈送，有部分中間戶還有挑空平臺。
此外，4號樓頂退，可能有露臺。
結合效果圖，可以看出立面現代，擁有大開窗面。
小區設有468個機動車停車位，配比約為1:1.22。
其中，有46個車位在地上，422個地下停車位。
一般來說，為保證人車分流，這部分地上停車位會被取消改成綠化。
開發主體
北京東茂置業有限公司，成立于2018年12月，注冊資本5000萬元。
由中國金茂旗下金茂商業投資管理（上海）有限公司100%持股。
中國金茂副總裁、首席運營官吳進出任項目公司法人、董事、總經理。
項目位于朝陽東壩核心區域，東側是自住型商品房金隅匯景苑，東南角是共有產權房瑞暉嘉苑，北側的康靜里、首開常青藤、奧林匹克花園等都已入住。
生活氛圍濃厚，社區底商也相對豐富。
周邊東壩萬達廣場、金隅嘉品Mall等商業配套已落地，北京市第一中西醫結合醫院（東壩院區）提供醫療保障。
教育資源：匯景苑幼兒園，周邊白家莊小學、北京新亞學校、北京中學三分校等。
區域內無可改善的新盤，東壩唯一好房子，在控總價邏輯下，套內功能性改善是這次產品發力點。
相關公司：金茂服務hk00816
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