西城區推出平房院落改造更新成熟方案！

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提起老北京胡同里的平房院子，不少老街坊都有繞不開的煩心事：地勢低洼一到下雨天院里就積水倒灌，冬天出門上凍廁所不方便，夏天洗漱洗澡更是麻煩事。有著 140 余年歷史的大柵欄姚江胡同，曾經就是這類低洼院落里最典型的代表。

作為被吳良鏞先生稱作 “中國城市史活教材” 的大柵欄歷史街區，在歲月沉淀下，老城肌理珍貴難得，可市政老舊、居住不便、管理零散等問題，實實在在困擾著一代代住在這里的居民。如今西城區拿出一套實打實、能落地、可復制的平房院落改造更新成熟方案，用 “繡花功夫” 微創改造，既守住胡同原汁原味的老底子，又徹底解決老百姓過日子的剛需難題，還讓老胡同迎來新業態、新住戶，走出一條老城區獨有的共生更新路子。

專利技術破解平房低洼院居住難題

“姚江胡同最低洼處比胡同路面低1.5米，常規改造難以根治。”負責更新項目的北京大柵欄投資有限責任公司副總經理李紫祥介紹，片區更新的第一步，并非大刀闊斧的推倒重建，而是像精密的“外科手術”，既要完整保留街區原有的空間肌理，又要減少對居民生活的打擾，用最短的工期和最小規模的施工改造，來完成居住基礎設施的升級。

項目團隊給出的方案充滿技術巧思。經過多次主動到居民家中面對面問需，將居民需求搬到了施工圖紙上，他們引進了“雨污水雙層同位”“固定吸管集污”“分層蓄排、雨水蓄排調控”三項專利技術。

廢除了原有的合流排水管道，實施了雨污分流的排水系統。在院落內以及寬度僅為一米左右的小胡同中，新建了雨污分流的雙層排水管道。同時新建集中化糞池系統，串聯全院落污水管線，順利把獨立衛浴引進老式院落，全面提升居住便捷度與干爽度。此外，創新采用院落雨水蓄排調控技術，搭配屋檐雨水槽、院內蓄水溝道、多級蓄排溝道與應急泵井體系，實現常規降雨重力自流、大雨蓄峰緩排、暴雨機械強排的分級處置模式。這些技術成功解決了困擾居民多年的積水問題，并讓現代化衛浴設施得以接入狹窄的胡同院落，讓低洼院從“水患之地”變為“宜居之所”。

“這套專利技術幾乎適配70%的平房低洼院落。”項目負責人說。“繡花功夫”不僅體現在基礎設施上，更貫穿于整個街區的有機更新中。

負責規劃改造的設計師聞婷，同時也是共生街區的運營主理人。“在規劃設計的初期，我們就決定一定要在盡可能保留街區歷史風貌和尊重原住民生活方式的前提下，做城市更新改造和運營。”設計運營團隊查閱老照片、文獻，細究磚砌技法、窗欞樣式，只為能呈現出傳統建筑原本的面貌。

騰退出的空間，一部分用于補充停車、健身等公共配套設施，另一部分則引入人才公寓、設計師工作室、社區咖啡館等年輕業態。如今漫步片區，胡同肌理依舊，老樹仍在，但街角多了口袋花園，墻面添了藝術彩繪，曾經蛛網般的電線也已悄然入地，天空重現“無線美”。

共生街區為老城更新提供新思路

姚江胡同毗鄰前門、大柵欄、琉璃廠等旅游目的地，一些熱愛Citywalk、文化探訪等活動的游客不時經過這里，并被老院子里的“新風景”所吸引，走進來喝杯咖啡、欣賞非遺文創，享受胡同里的愜意時光。

老城更新既要守住歷史底色，也要優化人居生活。對此西城區創新性提出“共生街區”理念，推動老建筑、原住民、新業態、新住戶彼此相融、共處共生。

“共生是這里的基因。”項目負責人說，“更新不是簡單地把人搬走再招商，而是讓留下的居民和引入的新業態、新居民形成一個生態圈，從而實現街區的活力煥新。”

“留居于此的老居民讓傳統文化向更深處扎根，新引進的文商旅業態讓當下時興的生活方式在老院子中落地。”清華同衡規劃設計研究院城市遺產保護與產業發展所所長、大柵欄觀音寺街區規劃方案編制負責人閻照認為，傳統與現代、古老與新潮的有機融合與交匯，實現了新老居民、游客的和諧共生，也讓追求深度體驗的游客能夠更好地感受北京老城的魅力所在。

城市蝶變，見于宏大格局，更見于方寸之間。如今的姚江胡同，咖啡館、花店、設計工作室等業態與居民生活和諧共生。歷史街區從“保護標本”變成了充滿活力的“生活共同體”。

“共生街區的本質是尋求最大公約數，在保護歷史風貌、改善民生、激發活力、可持續發展等多個目標之間找到平衡點。”北京城市規劃學會專家熊文說。

這種平衡體現在觀音寺片區的日常中——在這里，新老居民在共享空間中自然交往，形成了一種有溫度的社區生態。商戶店主會幫街坊老大爺修手機，阿姨們則常來教人才公寓的年輕人做老北京吃食。“以前覺得胡同是靜止的，現在感覺它是流動的、生長的。”人才公寓住戶小楊說。

這或許就是“共生”最好的詮釋——在這里，歷史與現代不是替代關系，而是共生關系；保護與發展不是對立選項，而是相互成就；不同群體不是彼此隔離，而是相互滋養。

2025年4月，住房和城鄉建設部發布了《城市更新典型案例集（第二批）》，北京西城區大柵欄觀音寺片區“共生街區”起步區保護更新項目被收錄其中。姚江胡同的精彩蝶變，是“十四五”期間西城區平房院落有機更新的生動縮影。

平房院落怎么改

西城有可復制的更新方案

除了姚江胡同的平房院落改造案例，在今年6月，西城區推出了《北京普通平房院落高質量更新綜合解決方案白皮書》與《北京普通平房院落高質量更新綜合解決方案創新節點圖集》兩項成果，針對騰退后形成的完整院落、沿街商業、共生院落三種類型，分別制定改造思路。從房屋主體、墻體結構、室內布局、戶外配套到智能應用，五大維度全覆蓋，還做成菜單式選項，可根據實際情況靈活挑選。

老城平房更新，最難的不是沒有想法，而是缺乏一套既尊重歷史、又兼顧成本與效率的系統方法。北京平房戶型、結構千差萬別，以往改造大多“一院一策”，費時間、成本高，還難統一標準。如今西城區給出了一個平房院落改造的“萬能指南”。

在爛縵胡同的更新改造中，裝配式廚衛模塊讓居民徹底告別了平房沒有廚房衛生間的基礎難題，室內空間局促也被模塊化改造明確了解決方法，空間被合理改造利用，漏水監測、煙霧報警、緊急求助等科技措施提高了居民的居住安全。

“老城區平房尺寸不一，過去最難的就是標準化改造。”大德公司支部書記、經理吳奇兵說，“現在我們把它做成一個‘全能盒子’，現場整體安裝，工期短、垃圾少。特別是這個模塊還預留了樓梯和餐桌接口，可以根據不同進深的房屋靈活適配。這意味著，這套方案不再是‘一院一策’的定制化工程，而是可以批量復制的標準化產品。”

“老城更新，留住煙火氣，不必以犧牲舒適為代價；批量復制，也絕不意味著千篇一律。”相關負責人表示，兩項成果已面向行業開放共享，為北京老城普通平房區的高質量發展提供可復制的“西城方案”與幸福日常。

五年來，西城區堅守老城保護底線，摒棄大拆大建模式，以繡花功夫推進平房院落精細化改造。截至2026年5月底，已開展的21個申請式退（換）租項目，累計騰退面積12.37萬平方米、修繕面積7.03萬平方米、已利用面積5.98萬平方米。轄區騰退出來的空間，通過精細化盤活利用，改造為人才公寓、特色文化空間、新消費場景等逐漸對外開放使用。如今，老城騰退空間煥發全新活力，形成了“商業居多、商務次之、文化為特色”的嶄新格局。在持續的城市更新實踐中，西城讓老舊平房院落補齊居住功能短板、留住老城煙火文脈，為老城保護與城市更新提供了“西城樣本”。

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■來源：西城街坊幫

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