浦東樓市開啟新一輪周期

過去我們一直說，浦東買房看產(chǎn)業(yè)。

到了今天，這句話對，也不對。

如果你今天還在一味地固化這一認(rèn)知，那么你買下的房子在十年后可能被淘汰。

產(chǎn)業(yè)先行是浦東刻進骨子里的思想。

這也是過去浦西、浦東買房產(chǎn)生分歧的根本所在。

浦西是典型的傳統(tǒng)市區(qū)，發(fā)展方式就是從中心向外逐漸蔓延。

你會發(fā)現(xiàn)黃浦永遠是發(fā)展的中心，是所有人一致認(rèn)可的上海市中心。

價值判斷也很容易，環(huán)線越往外價值越弱。

一百年前外灘是好地方，今天還是；今天南京路、徐匯濱江等是好地方，大概率十幾年后還是好地方。

即便是浦西城市界面老化了，還可以靠舊改、靠文化底蘊、靠地段信仰繼續(xù)保持競爭力。

哪怕房子老了，但是我的地段是不可復(fù)制的，那流動性就會在，甚至更好。

很簡單的例子，去年曹楊三村的價格都跌到4萬出頭，今年直接翻倍了。

雖說老破小現(xiàn)在到底了，小陽春市場也好，但拆遷預(yù)期對價格的影響遠大于這些因素。

拆遷預(yù)期歸根到底是地段價值決定的，就是浦西的買房邏輯。

浦東的發(fā)展是跳躍式的，是不連貫的。

哪里有產(chǎn)業(yè)，哪里就有居住需求，哪里就建房子。

本質(zhì)上和郊區(qū)五大新城沒有啥區(qū)別。

這種郊區(qū)的模式，就是先劃一片產(chǎn)業(yè)區(qū)、建廠子、搞企業(yè)，然后在周邊規(guī)劃一片居住區(qū)賣地建住宅。

這種模式是不需要市中心的，或者至少是可有可無的。

對他們來說，只要企業(yè)周邊把學(xué)校、商業(yè)都配上，那企業(yè)所在地某種意義上就是市中心。

在這樣的背景下，從更長的周期來看，浦西板塊相比浦東就會更抗周期變化一些。

某一產(chǎn)業(yè)的短期爆發(fā)，很快就會改寫浦東某個板塊的命運 。

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浦東這種板塊的輪替邏輯，其實一直在悄悄運轉(zhuǎn)，只不過很多人還沒意識到。

1990年，金橋出口加工區(qū)成立，電子信息、汽車制造及零部件、現(xiàn)代家電、生物醫(yī)藥與食品加工等產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。

可以說在上海鮮有對手。

當(dāng)時浦東的首個千億產(chǎn)業(yè)級產(chǎn)業(yè)就是金橋的現(xiàn)代汽車產(chǎn)業(yè)。

并且創(chuàng)紀(jì)錄地用浦東新區(qū)1/50的土地貢獻超過1/4的工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模。

產(chǎn)業(yè)來了，人來了，住的問題也就來了。

碧云板塊也就應(yīng)運而生。

整個居住區(qū)，不僅僅為了滿足住房需求，同時也為招商引資服務(wù)。

外資進來，大量的美籍高管就需要這種低密度大戶型的別墅居住區(qū)。

90年代大發(fā)展的外高橋，同樣能看到這樣的發(fā)展路徑。

更為典型的是陸家嘴輻射下的聯(lián)洋。

板塊里住滿了陸家嘴上班的金融人士。

仁恒河濱城更是中國基金經(jīng)理密度最高的小區(qū)。

90年代是浦東三駕馬車，陸家嘴、外高橋、金橋的大發(fā)展時期。

到了新世紀(jì)，張江科技產(chǎn)業(yè)大爆發(fā)。

張江周邊的房子都成了熱門房源。

再到后來的前灘板塊。

這種圍繞產(chǎn)業(yè)所在地的發(fā)展模式是點狀的，是新產(chǎn)業(yè)替代舊產(chǎn)業(yè)的邏輯，不是中心輻射的邏輯。

碧云是第一代國際社區(qū)，當(dāng)年有多牛。

如今你去看看二手掛牌，多少房子掛牌很久，該賣不動就賣不動。

聯(lián)洋也一樣要以價換量。

因為產(chǎn)業(yè)輪替，帶來的是高收入人群的不斷變化。

這些高收入、購買力強的人去了哪里，哪里的房價就能起來。

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這種模式對買房人最大的坑是什么？

你買的房子，它的價值很大程度上是由當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)熱度決定的。

一旦產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，或者是能級下降，板塊的能級可能立馬就下降。

碧云巔峰時，二手房價比聯(lián)洋還高10%。

今天碧云標(biāo)桿小區(qū)世茂湖濱花園，單價也就是8萬上下；聯(lián)洋的仁恒河濱城，約9-10萬。

金橋產(chǎn)業(yè)迭代慢了，但是相比之下陸家嘴金融輻射還在持續(xù)。

碧云自然而然就“輸了”。

更關(guān)鍵的是，浦東的購買力主體是新上海人。

新上海人有一個特點：喜新厭舊。

他們更愿意跟著新產(chǎn)業(yè)、新規(guī)劃、新樓盤走。

同樣房齡20年，浦西核心地段的老房子還有土著、有地段信仰撐著。

浦東有些老房子一旦過氣，接盤俠可能真的就消失了。

既然浦東的產(chǎn)業(yè)輪替帶來的板塊淘汰更激烈，那該怎么規(guī)避呢？

我有三個方向：

1、必須是產(chǎn)業(yè)核心所在地或強外溢區(qū)

比如，張江科技城核心區(qū)沒啥新房，唐鎮(zhèn)就成了受益者。

唐鎮(zhèn)現(xiàn)在的3.5代宅都賣的不錯。

因為只要張江產(chǎn)業(yè)不走，這些IT精英們的需求就會在。

產(chǎn)業(yè)不走，購買力就不散。

2、有持續(xù)的城市更新投入

浦東有些板塊，只有房子沒有配套，也沒有舊改預(yù)期。

等房子一老，本地人不來，外地人也不看，那就真的涼了。

像聯(lián)洋雖然老了，但優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、公園都有，陸家嘴產(chǎn)業(yè)輻射還在，所以還能撐住。

3、物業(yè)養(yǎng)護價值越來越高

同樣房齡15年，碧云的普通公寓和仁恒河濱城的品質(zhì)小區(qū)，二手價差越拉越大。

品質(zhì)再好的小區(qū)，也需要持續(xù)的物業(yè)養(yǎng)護投入，老化來的越慢貶值就來的越晚。

浦東買房還是要挑標(biāo)桿，不能貪便宜買一些邊角料。

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對于正在看房的朋友，我的建議是：

第一，如果你是長期持有，優(yōu)先考慮浦西核心區(qū)。浦西的地段恒定性、文化底蘊、舊改空間，確實比浦東更扛周期。

第二，如果一定要買浦東，選產(chǎn)業(yè)強、品質(zhì)過硬的。

不要盲目追求一些單純概念講的好的板塊，也不要貪便宜買那些沒有二手流動性的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

第三，高總價預(yù)算，一定要對比浦西。

浦東1500萬以上二手房成交頻率遠低于浦西，同樣的錢，在浦西可能買到流通性更好的核心資產(chǎn)。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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