甘肅鎮原屠宰企業抵押千萬廠區，貸款未足額發放引發債務糾紛

甘肅省慶陽市鎮原縣一家生豬屠宰民營企業負責人朱某丞，企業名下廠房、工業用地完成抵押登記后，銀行未按約定足額放款，抵押物長期處于抵押狀態，企業資金鏈斷裂停產多年。后續涉訴執行階段，抵押物前后兩次評估價值差距較大，資產以物抵債后，經營者仍有債務未能結清，被納入失信被執行人名單，當事人就此提出多項訴求。

該企業為當地早年招商引資落地民營涉農企業，2012 年正式投產，相關經營手續齊全。2014 至 2015 年企業生豬屠宰業務規模持續擴大，年生豬收購周轉資金超兩千萬元，存在資金擴充、廠區擴建的資金需求。為籌措經營流動資金，企業將自有商業用房、多棟工業廠房及配套工業用地統一抵押至當地信用合作聯社辦理經營貸款。

（屠宰廠廠房圖片，當事人提供)

（屠宰廠生豬需求量訂單，當事人提供）

2014 年，雙方共同委托評估機構對房產開展評估，房產評估總價 1225.73 萬元；2016 年追加土地抵押評估，土地評估價值 366.24 萬元，全部抵押物合計評估總價 1591.97 萬元。聯社按評估價 65% 測算，約定發放總額 1000 萬元貸款，資金用途分為 400 萬元舊貸轉貸、600 萬元新增流動資金，用于生豬收購與廠區擴建。

（2014年兩處房產估價評估報告，當事人提供)

（工業用地估價評估報告，當事人提供)

2016 年 11 月借款合同簽訂當日，合作聯社告知資金審批暫緩，當日僅完成 400 萬元舊貸劃轉、新增放款 100 萬元，合計實際到賬資金 500 萬元，剩余 500 萬元貸款未按約定發放。此后經營者多次溝通催促放款，剩余款項始終未能落實。

因全部房產、土地權屬證件均辦理抵押留存于金融機構，企業無法通過二次抵押、變賣資產等方式籌措周轉資金，2016 年 12 月企業資金鏈斷裂，屠宰生產線、冷庫、線下門店全部停工，停工時長九年。

2022 年，該信用合作聯社就逾期貸款向當地法院提起訴訟。2022 年 4 月法院作出一審判決，判令朱某丞償還貸款本金 496 萬元、利息 243.88 萬元，本息合計約 740 萬元，同時確認聯社對案涉抵押資產享有優先受償權。

（一審判決書，當事人提供）

案件進入執行程序后，法院 2022 年 9 月查封全部抵押資產，并委托第三方評估機構對廠區資產開展司法評估。前后兩次評估結果存在明顯差額：2014 年評估價值 1017.4 萬元的臨街門面及屠宰主樓，2022 年司法評估價值 299.09 萬元；原合計 1591.97 萬元的廠房及土地，本次司法評估總價 581.16 萬元，資產評估價值較抵押時縮水較多。

（司法價值評估報告，當事人提供）

涉案廠房、土地經兩次司法拍賣均流拍，法院裁定以流拍底價 523.044 萬元抵償對應債務。抵扣抵債資產價值后，739 萬余元總債務仍存在 200 余萬元未清償部分，朱某丞未能結清剩余款項，被列入失信被執行人名單，個人信貸、出行、經營活動均受到相應限制。

（法院執行裁定書，當事人提供）

當事人表示，企業依托自有全部不動產抵押融資，本意用于擴大實業經營，因貸款未足額發放、抵押物長期抵押無法盤活，企業長期停產，家庭生活也因此受到較大影響，并提出四項訴求：

1. 核查 2016 年金融機構未足額放款、抵押物長期留存，致使企業停產九年的相關事實，依規認定相關經營損失責任；
2. 申請重新委托第三方評估機構，對案涉廠房、工業用地開展資產價值重新評估；
3. 申請撤銷以物抵債相關執行裁定，暫停對應強制執行流程，調整資產處置方案；
4. 依據當初雙方確認的資產評估價值與 1000 萬元貸款約定，對超出抵押物價值的債務部分予以調整。

不動產抵押融資是縣域中小實體企業獲取流動資金的常用渠道，貸款履約、資產評估、司法資產處置等環節，均會直接影響民營企業生存發展。涉農小微企業是縣域經濟重要組成部分，金融信貸業務核心作用本為服務實體經濟發展，司法評估、不動產處置工作也應當結合市場實際行情，平衡債權方與抵押企業雙方合法財產權益。

本案反映出縣域不動產抵押貸款、司法資產評估、資產處置流程中存在值得探討的現實問題，包括抵押物前后評估價值差距較大、貸款未按前期約定足額投放、企業長期停產衍生系列債務問題等。當事人希望相關監管及職能部門能夠全面核查事件完整經過，厘清事實，依法維護民營市場主體合法財產權益，進一步規范縣域抵押放貸、司法評估、資產處置相關工作，減少同類糾紛發生。

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