3年4子、1238戶，保利最「反常識」的一筆

這兩年觀察上海土拍，濤哥有個越來越強烈的感受：房企的投資策略趨同，全面向內(nèi)收縮、扎堆進(jìn)內(nèi)中環(huán)，產(chǎn)品競爭內(nèi)卷加劇。

但最近我們卻注意到，保利干了一件讓同行看不懂的事——

2023到2026年，所有人往內(nèi)中環(huán)擠的時候，保利卻在上海外環(huán)青浦重固，連續(xù)四次拿地。

當(dāng)別人紛紛撤離外環(huán)，保利則選擇堅定深耕，推出虹橋和頌系列三盤連罄，跑出了一條全市罕見的“獨立行情”——

3年3盤3冠、累計1238套成交、備案均價三連漲、板塊市占率達(dá)70%！

一期保利虹橋和頌：523套，2023年7月拿地、12月入市，10個月便售罄，月均流速52套。

二期保利虹橋和頌IN255:255套，2024年8月拿地、11月入市，5個月即售罄，月均流速53套。

三期保利虹橋和頌西岸：460套，2025年5月拿地、8月入市，8個月售罄，月均流速58套。

在上海外環(huán)平均去化率只有約30%的情況下，保利虹橋和頌越賣越快，而且實現(xiàn)越賣越貴！

其備案均價從約3.74萬/m2一路漲至約3.85萬/m2，三年價格三連漲，每一期都在抬升板塊價值的上限。

斬獲2024-2026年青浦區(qū)300-600萬級成交金額、面積、套數(shù)三冠王。每10個在重固買房的人，7個選了保利。

就在昨天，繼5月28日保利以5.41億第四次落子重固后，他們終于發(fā)布全新產(chǎn)品案名——

保利虹橋和頌·璟園

3年4子、三盤三罄、累計1238套成交，當(dāng)所有同行都擠向內(nèi)中環(huán)“尋求確定性”時，保利在外環(huán)用三年時間親手“創(chuàng)造確定性”，打出一個「反常識」的傳奇案例。

據(jù)悉，保利虹橋和頌·璟園將推出建面約95㎡三房、102/105㎡三房、約129㎡四房、約139㎡4房四大主力戶型，共305套房源，預(yù)計7月上旬開放接待。

今天，濤哥就來跟大家聊聊，這個逆市下的操盤傳奇，到底是怎么煉成的？

1

造城方法論

預(yù)見價值，更親手創(chuàng)造價值

保利憑什么敢于在青浦重固，連續(xù)4次重倉？在濤哥看來，答案藏在兩個維度里——

保利看到了別人沒看到的“價值潛力”，又做到了別人做不到的“價值賦能”。

首先，是前瞻性洞察，在同行看空時，讀懂土地價值與客戶需求

2023年，保利首次在重固拿地時，多數(shù)同行并不看好。認(rèn)為這里市場封閉、配套不成熟、難吸引外溢客群。

但保利沒有輕信刻板印象，而是認(rèn)認(rèn)真真展開深度客研。意向客戶深度訪談、做競品拆解、區(qū)域價值評估，在反復(fù)推演后最終決定落子。

堅定拿地背后，是保利更加深刻地讀懂土地的當(dāng)下與未來——

身前，是示范區(qū)線重固站，距地塊直線約400米，2027年底通車后到虹橋樞紐基本“一站直達(dá)”；同步推進(jìn)的，還有北青公路雙向四車道→八車道拓寬。

身后，是華為練秋湖研發(fā)中心、虹橋無界百創(chuàng)城千億級產(chǎn)業(yè)引擎。僅華為一項就導(dǎo)入超3萬研發(fā)人才助力青浦GDP增幅躍居全市第二。

周邊，是頂配教育，上師大附屬青浦實驗學(xué)校已開學(xué)，附小托管中學(xué)整合，一條由上海師范大學(xué)深度賦能的K12教育鏈已經(jīng)在兌現(xiàn)中。

支撐重固價值躍升的幾個齒輪，在這幾年中正加速變成現(xiàn)實。

保利最先看到了板塊價值崛起的機遇，在別人還停留在“不夠成熟”的印象時，堅定率先入局重固。

這種先人一步的前瞻性，就來自于保利強大的客研能力和戰(zhàn)略眼光。

接著，是造城者思維，用持續(xù)的深耕，與板塊共成長并為其賦能

看到土地潛力只是第一步，更難的是能不能、愿不愿親手去推動價值的落地。

不同于多數(shù)房企只在紅線內(nèi)發(fā)力，保利從第一次拿地開始，就將大城開發(fā)的思路貫穿始終。

不是在等板塊變好，而是“親手讓板塊變好”，這是一套典型的「造城者思維」。

保利用紅線內(nèi)外一體化的長期深度投入，三條線并行推動板塊價值升級——

一是營造商業(yè)煙火：一期自持約500㎡商業(yè)街區(qū)，三期又增加約2000㎡商業(yè)，補齊“最后一公里”煙火氣；

二是主動代建公園：代建1.2萬㎡光年公園，北側(cè)籃球場、網(wǎng)球場，南側(cè)釣臺、草坪，把單一居住升級成“推窗見綠、下樓入園”；

三是改寫市場認(rèn)知：主辦“千億示范區(qū)線價值研討沙龍”等活動，通過持續(xù)深度解讀把重固提升到“上海下一個十年增長坐標(biāo)”的維度。

三條線疊加，加上板塊自身的持續(xù)兌現(xiàn)，帶來重固的質(zhì)變，吸引越來越多市區(qū)客戶的關(guān)注，這就形成了一個正向循環(huán)：

保利投入讓板塊變好→板塊變好吸引更多客戶→更多客戶支撐保利繼續(xù)投入→推動板塊持續(xù)的升級。

能看到別人沒看到的，是眼光；能做到別人做不到的，是格局。這才是保利發(fā)展最難被復(fù)制的護(hù)城河。

2

產(chǎn)品進(jìn)化論

引領(lǐng)需求，每一次都在超越

板塊做好了、客戶來了，新的問題也隨之而來——拿什么來留住他們、打動他們？這就到了保利更加硬核的一環(huán)：產(chǎn)品的進(jìn)化。

在外環(huán)這樣的高難戰(zhàn)場，要逆風(fēng)領(lǐng)跑，產(chǎn)品不能只是“好”，得是“遙遙領(lǐng)先”。

很多大盤項目前期驚艷，后期卻慢慢乏力，但保利虹橋和頌三期連罄、越賣越快越賣越貴，核心是因為——

每一期產(chǎn)品都在迭代和進(jìn)化，始終走在前列，成為精準(zhǔn)回應(yīng)當(dāng)下客群痛點的“改善最優(yōu)解”。

一期越級超配：300萬級做出“豪宅感”，打穿認(rèn)知壁壘

2023年初入重固，項目客群以板塊原住民和首改為主，痛點明確：預(yù)算有限，但對品質(zhì)絕不將就。

一期的“最優(yōu)解”，是一套遠(yuǎn)超價位預(yù)期的越級配置——

300萬級起步社區(qū)，首次實現(xiàn)豪宅級“類一梯一戶”，全系配獨立電梯廳，相當(dāng)于每戶增加約5-6㎡實得空間。

樓下是約1900㎡陽光大草坪，家門口還有約500㎡商業(yè)街區(qū)。通過“超配”，保利打穿板塊客戶的認(rèn)知壁壘，這才有了首開即爆、10個月售罄的開局。

二期空間迭代：跟著客群成長，用“效率”接住家庭需求

到二期IN255，客群開始升級，更多有孩、二孩家庭涌入，客戶在意的不再是“有沒有”，而是“夠不夠好”。

于是二期的“最優(yōu)解”轉(zhuǎn)向空間效率進(jìn)化——

建面約88㎡三房，率先在板塊實現(xiàn)雙衛(wèi)配置，搭配270°轉(zhuǎn)角飄窗+獨立電梯廳，即便三代同堂也從容。建面約125㎡四房，南向面寬約13.25米，采光視野和舒適度對比市區(qū)豪宅也不遜色。

三期系統(tǒng)升維：從“好房子”到“好生活”，同頻市區(qū)豪宅

等到三期保利虹橋和頌西岸，板塊熱度持續(xù)升溫，更多市區(qū)外溢白領(lǐng)涌入。他們不只要一套好房子，更要一種對標(biāo)市區(qū)豪宅的好生活。

三期的“最優(yōu)解”，是一次系統(tǒng)性躍遷——借助住宅新規(guī)東風(fēng)，率先落地全系類一梯一戶+無連廊+多陽臺，拿出板塊首個南北雙270°環(huán)幕全景艙。

更重磅的是板塊首座約800㎡頌CLUB，一個上海千萬級社區(qū)才有的下沉式庭院會所，賽博朋克風(fēng)電競室、綜合運動場、陽光健身空間…讓重固首次同頻市區(qū)豪宅的審美與生活。

三代產(chǎn)品，三種客群使命，三次精準(zhǔn)回應(yīng)，貫穿其中的主線始終沒變——客戶需求成長到哪一步，保利的產(chǎn)品就跟到哪、甚至領(lǐng)先半步。

一期用超配建立信任，二期用空間效率接住家庭客群，三期用系統(tǒng)升維引爆市區(qū)外溢，每一次都精準(zhǔn)踩在客群演進(jìn)節(jié)點上。

正因每一代都是當(dāng)下時點的「改善最優(yōu)解」，才有了開頭那條“反常識”的業(yè)績曲線。

到這里，保利這套打法已形成一個完整閉環(huán)：前瞻眼光發(fā)現(xiàn)機會→大城投入兌現(xiàn)板塊→產(chǎn)品最優(yōu)解打動客戶→業(yè)績反哺繼續(xù)深耕。

3

大城第四子

成片連城，想象力還在生長

如果說前三次拿地是保利在重固的不斷開拓；那么第4次落子，則是從開拓到巔峰的飛躍。

其一，四子合龍、連片成城，這座「保利城」更加完整

這塊地就夾在二期和三期之間。它補上之后，一、二、三、四期將連成一片，保利3年深耕的“大城拼圖”，邁入了新高度。

從單盤到連片，從一座座孤立的社區(qū)，到一座全面成型的「保利城」——這在當(dāng)下的上海外環(huán)市場，是極為罕見的“造城兌現(xiàn)”。

其二，產(chǎn)品進(jìn)化、低密壓軸，板塊價值天花板再升一檔

這塊地的優(yōu)勢，是多重疊加的。

一方面，它天然享受前三期帶來的紅利——前三期已把板塊的城市界面、商業(yè)配套、公園生態(tài)、客戶認(rèn)知都已經(jīng)成熟。

第四子是站在前三期巨人肩膀上做壓軸，別人拿地要解決的配套難題，保利三年前就都解決完了。

另一方面，它是1.7容積率的低密地塊——前三期都是2.0。近年上海樓市刮起低密風(fēng)暴，1.7的容積率意味著更寬樓間距、更低居住密度、更高資源占有。

作為保利拿出的板塊首座低密作品，意味著一次能級躍升：產(chǎn)品能級更高、價格無疑更高，也將吸引更高圈層的客群來到這里。

這對整個板塊將是一次全方位升級——界面、配套、產(chǎn)品、客群，全面升級。用低密收口，把板塊的產(chǎn)品價值天花板，再往上推一檔。

還有一個細(xì)節(jié)，值得一提——保利拿地當(dāng)天，就火速公示了規(guī)劃方案。這種速度在當(dāng)下上海樓市里并不多見。

它說明什么？說明保利在拿地之前，早就完成對這塊地的充分思考與產(chǎn)品預(yù)演。這不是一次倉促出手，而是一次蓄謀已久的補完。

在世界虹橋，1277天日夜深耕厚土，1238個家庭歸心托付，3盤3冠，炙熱榮光——

2026的這次“頌啟新生”，大城之上，新的無窮可能。

回過頭看這3年，保利在重固做的，其實是一件有社會意義的事——

它把一個當(dāng)初大家不看好的板塊，從無到有、從冷到熱，而這一熱就是3年。

現(xiàn)在它甚至要去吸引更高階的人群，讓板塊界面、配套、產(chǎn)品、客群全面升級。這在當(dāng)下的上海樓市里，幾乎找不出第二個案例。

保利用3年4子、3盤3冠的真實戰(zhàn)績證明——機會，永遠(yuǎn)留給那些愿意親手去創(chuàng)造它的人。

保利用穿越周期的戰(zhàn)略眼光，提前看到板塊的價值；用紅線內(nèi)外的一體化投入，加速板塊的兌現(xiàn)與成長；用持續(xù)進(jìn)化領(lǐng)跑的產(chǎn)品力，超越并滿足市場客戶期待。

隨著示范區(qū)線提速落地、板塊能級全面躍升，保利虹橋和頌第四子所定義的低密好生活，將在大城之上，寫下最高光的一筆。

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