從爛尾樓到地價天花板，武侯區開了先例！

剛剛，成都迎來了上半年的最后一場土拍，主城兩宗涉宅用地走上拍賣臺，它們分別來自武侯玉林和成華杉板橋——前者，上午創下了 目前的 2026成都樓面價TOP1的價格成交；后者，將在下午2點正式開拍。

此外，上周五到昨天兩個工作日內，中心城區還成交了2宗地，咱們今天也一起說說。

武侯今天成交的地塊，為玉林20畝住宅用地，容積率2.0，在經歷37輪加價后，由廈門國貿溢價18.5%成功拿下，成交樓面價23700元/㎡，總價約7.9億元。

這塊地，應該算是武侯“班上最有故事的同學”了。

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命途多舛的一生

這塊地的前身，是1999年開業的世紀電腦城，由藍光運營，運行初期，一至四層都被電腦IT檔口占滿，日均人客流量最高曾突破8萬人。

2013年，電腦城不再熱鬧，藍光將其更名世紀商業廣場，試圖轉型社區型購物中心，遺憾的是，它始終沒有重現昔日輝煌。

2020年前后，藍光啟動二次升級，規劃將其打造成高端辦公商業綜合體「藍光中心」，當時預計2021年亮相……

▍2024年的“藍光中心”

然后，就沒有然后了：2021年藍光集團資金鏈斷裂暴雷，2023年到去年，這棟建筑每年一次進入法拍市場，三度因無人報名而流拍。

到了去年底，武侯區終于坐不住了——由區屬國企接盤。

但他們也知道，再搞商業、寫字樓肯定不行。于是，今年上半年，武侯接連完成了兩件大事：一是土地調規，將這塊老商業地正式調規為住宅用地，并搭配社區公園及便民配套；二是完成全域拆除。

▍調規公告

上個月，UP君在現場看到，爛尾樓已徹底清零，所有廢舊建筑、施工圍擋與殘留框架全部拆除清運完畢，整片土地平整、視野開闊。

▍地塊現狀

如今，國貿成功拿下這宗土地，也宣告這位武侯“老同學”，終于要進入新的故事章節了。

爛尾樓盤活，采取「推倒、調規再重建」的模式在成都還是首例，此次地塊成功拍出，或將成為未來主城區盤活爛尾樓、城市更新的常規操作流程——不是讓人接盤，而是徹底推倒重來。

02

武侯樓面價破紀錄，憑啥？

這是武侯第一宗，也是當前唯一起拍樓面價“破2”的地塊，就算底價成交，也已是武侯地價天花板（此前最高是建發2023年8月創下的19500元/㎡，也就是后來的望江云啟）。今天以23700元/㎡的地價成交，也創下了今年截至目前的全城樓面價天花板——就算放在去年，這個價格也能排進全城TOP7！

天花板可不是那么容易當的，得有兩把刷子才行。

第一，地段夠核心。一環路與天府大道交匯路口的西側，而天府大道在這一段，叫人民南路——無論是一環還是人南，都是無需解釋的“核心”代名詞。

第二，配套夠齊全。1、3號線以及在建中18號線三期交匯的省體育館站，步行500米可達，3站可達IFS&太古里，5站直達金融城；本身就在CityWalk必去的玉林，屬于生來就在打卡地；隔壁是省體新地標，往東跨過人民南路就是來福士；玉林小學和中學就在附近……屬于是要啥有啥，并且規格都不低，原先唯一的缺憾——沒有公園，如今也因國際體育公園城的建設而被補齊。

▍城市更新前的人南一環

▍國際體育公園城效果圖

第三，新房足夠稀缺。 人南一環土地本就稀缺，新房供應更是吃緊，目前僅新綠啟境總價900萬/套起的尾盤在售；再往南，建發望江云啟早已售罄，千萬級的中海桐子林萬宸也很火熱……整體屬于是供不應求。

如今，“專攻”成都老牌市中心的國貿入局，必將以新·新規產品解渴區域市場，靜待效果圖出爐～了解國貿的產品力有多強悍，戳這里→

今天下午將走上拍賣臺的成華地塊，為杉板橋39.4畝商兼住用地（兼容住宅44%～49%），容積率2.6，起拍樓面價9000元/㎡、總價約6.19億元。

開拍前，這宗地就吸睛無數，因為大家很難將“杉板橋”和“起拍價9000元/㎡”聯系起來，畢竟就在21天前，綠城剛以16800元/㎡的價格拿下了隔壁的29畝宅地。（兩塊地享受完全一致的配套，今天將不再贅述， 詳情可戳→

但實際上，這宗地的住宅樓面價不比綠城便宜——商業兼住宅用地，兼容住宅44%～49%，起拍價：商業3575元/㎡，住宅14646元/㎡。

此前我們在寫林家壩地塊的時候就說過，商業開發成本高，盈利要等到開業并穩定運行以后。而住宅建面最多只有3.37萬方，按照套均140㎡算，也只有240套。對于房企而言，前期投入成本巨大，也拉高了住宅的真實樓面價。

而這塊地的配建商業，條件也相當嚴苛，包括但不限于：酒店部分必須100%自持，且不得分割轉讓、銷售；商業必須和住宅同步建成并投入運營……

▍地塊現狀

對于區域而言，地塊具體業態尚未確定，但應該會有一棟全新的酒店——國際杉將更國際！現在，就等未來的整體規劃了～

說完今天出讓的地塊，咱們再回顧一下前兩天郫都和雙流的土拍。

上周五，郫都迎來今年的第二次供地：望叢祠85畝住宅用地，容積率2.0，由凱瑞天府底價競得，樓面價4100元/㎡，總價約4.65億元。

拿地的凱瑞天府，去年3月就以5%的溢價率競得了望叢祠64.8畝宅地，也就是現在的凱瑞·望叢天序。時隔一年多，他們再次出手的信心之源，值得細品。

首先，當然是因為前一個項目賣得很好。

凱瑞·望叢天序去年3月拿地，9月第一次取證，到現在已經取證12次。目前在售價格為1.4～3.2萬元/㎡，其中高層普通樓層1.4～1.8萬元/㎡，一樓2.5～2.6萬元/㎡；上下疊拼總價四五百萬級。

▍來源：@凱瑞天府

這個價格放在郫都不算便宜，但購房平臺數據顯示，該項目拿下了1～5月的郫都銷冠之位——足以說明這個區域的地緣客，是很有購買力的！

其次，地塊自身也有很強的優勢。

配套優，步行500+米能到有軌電車蓉2號線晨光站，兩條主干道在側，出行很便捷；周邊有多個已入住小區，菜市場和各類餐飲、便利店都配備完善；附近還有好幾個幼兒園，小學、中學都不遠；望叢祠和菁蓉湖分伺南北……應有盡有。

價格也優，4100元/㎡的樓面價，比凱瑞天府上一次出手還要低100元/㎡。

之前我們就說過，二圈層地塊要想賣得好，必須擁有兩件法寶：離軌交近，價格低。凱瑞天府的新項目，值得期待！

昨天，雙流一宗宅地走上拍賣臺：九江36.68畝住宅用地，容積率1.8，由成都皓成置業底價競得，樓面價8450元/㎡，總價約3.72億元。

九江，是近年雙流重點打造的板塊，自然也是土地供應大戶——2023年6月至今三年間，就成交了8宗涉宅地塊，成交樓面價8150～9000元/㎡。

不過，過去一年拿地的全是熟面孔：空港興城、嘉禾興、銀河，要么獨立拿地，要么兩兩聯手，無一例外。

而今年，九江吸引的卻是“陌生人”——成都皓成置業，成立于新都。而其控股企業為成都旭泰企業管理，是一家雙流本土民營企業。

從這宗地來看，九江板塊，確實有一定的市場說服力。更多詳情：

首先，價值穩定，相同地段，一年多時間漲了300元/㎡。

這宗地和去年3月銀河競得的43.8畝宅地（銀河璽悅鳳鳴）相鄰，但比那時的樓面價高了300元/㎡，區域價值有所提升。

其次，地塊本身優勢明顯——面積、總價適中，配套齊全。

周邊有已建成的幼兒園和規劃的中小學、社區綜合體，再往北還規劃有醫院，太平園國際家居博覽城、時代奧萊、星薈天地等商業體不遠，但離地鐵稍遠：南側的地鐵3、19號線換乘站龍橋路站，以及北側的17、19號線換乘站九江北站，步行分別2公里和2.8公里。

區域利好也紛至沓來：3月，雙流區接連發布多條招標公告，涉及東升龍橋教育基地項目以及12條道路。

其中，東升龍橋教育基地投資約3.4億元，總面積約3.1萬方，包含綜合樓、食堂、運動場地、地下停車場及配套道路、總平綠化等；12條道路則總投資約3.17億，總長度約6.5公里……

配套補齊、路網加密，整個區域的宜居屬性也越來越強。

同時，30+畝、容積率1.8，很適合打造中等規模的低密社區。

此外，區域新房市場也很穩健，供需平衡。

去年5月至今年5月，九江成交約11.32萬方、981套，居雙流第三；價格也很穩，成交均價17808元/㎡，僅次于怡心湖和華府。

后續皓成置業會否和其他房企聯手開發？咱們拭目以待～

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本月，成都中心城區供應并成交13宗土地，現已溢價成交3宗。

雖然底價成交的宗地更多，但實際上成都的土地市場還是很健康的——既有純住宅地塊，也有承載區域重大配套的土地；央國企大膽出手，敢于舉牌的民營企業也越來越多……

下半年，希望成都土拍市場可以繼續穩起！

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2026土拍合集↓

6月24日：

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3月31日：

2月10日：

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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