西安“雙子塔”的前世今生：七次流拍，為何沒(méi)人接盤(pán)？中登集團(tuán)的興衰啟示錄

如果把一座城市的發(fā)展周期濃縮成一棟樓，蘇陜·國(guó)際金融中心，大概是西安過(guò)去十多年最復(fù)雜的注腳。

2026年7月10日，這座位于灞河之畔、曾被寄予厚望的“雙子塔”，再次站上司法拍賣(mài)平臺(tái)。結(jié)果沒(méi)有意外。第七次拍賣(mài)，零報(bào)名，零出價(jià)，再次流拍。

從第一次7.48億元起拍，到如今僅剩5.49億元，價(jià)格已經(jīng)縮水近2億元。但價(jià)格越來(lái)越低，接盤(pán)的人卻始終沒(méi)有出現(xiàn)。管理人沒(méi)有放棄，流拍后不到半個(gè)月，再次降價(jià)2700萬(wàn)元，計(jì)劃于7月27日進(jìn)行第八次拍賣(mài)。

問(wèn)題來(lái)了：為什么一棟位于西安黃金地段、主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂、價(jià)格一路打折的超高層，沒(méi)有資本愿意出手？

答案或許不在價(jià)格，而在這棟樓本身。

一、夢(mèng)想的起點(diǎn)：一座承載野心的金融地標(biāo)

時(shí)間回到2010年前后。彼時(shí)，浐灞生態(tài)區(qū)還是西安最炙手可熱的新區(qū)之一，世園會(huì)、金融商務(wù)區(qū)、自貿(mào)概念、總部經(jīng)濟(jì)……幾乎所有關(guān)于未來(lái)城市的想象，都曾落在這里。

2009年，當(dāng)陜西中登實(shí)業(yè)集團(tuán)在灞河畔取得這片60.159畝商業(yè)用地時(shí)，中登集團(tuán)創(chuàng)始人宋玉慶早已不是當(dāng)年那個(gè)油田修井工。在西部大開(kāi)發(fā)的浪潮中，他將業(yè)務(wù)重心從上海轉(zhuǎn)移到西安，趕上了一個(gè)激動(dòng)人心的城市建設(shè)周期。

宋玉慶以“蘇陜合作”為項(xiàng)目背書(shū)，想在此地復(fù)制一個(gè)金融地標(biāo)，對(duì)標(biāo)東部沿海城市的金融地標(biāo)模式。次年，項(xiàng)目正式命名為“蘇陜國(guó)際金融中心”，規(guī)劃為兩棟超高層雙子塔，總建筑面積24.78萬(wàn)平方米，總投資約12億元，定位為“集銀行、證券、律所等金融機(jī)構(gòu)于一體的綜合服務(wù)平臺(tái)”。

為顯示對(duì)項(xiàng)目的重視，中登集團(tuán)在2010年2月將地塊變更至陜西中登投資名下，由專(zhuān)一主體公司進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)便吸引昆侖信托4.37億元資金介入，主體結(jié)構(gòu)于2013年封頂，部分幕墻工程也同步完工。按照原計(jì)劃，2015年項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，成為浐灞生態(tài)區(qū)首個(gè)投入使用的超高層金融綜合體。

彼時(shí)的蘇陜國(guó)際金融中心，是浐灞金融商務(wù)區(qū)最耀眼的那顆星。

二、夢(mèng)想的坍塌：一個(gè)地產(chǎn)帝國(guó)的潰敗

蘇陜國(guó)際金融中心的命運(yùn)，與中登集團(tuán)的興衰緊緊捆綁在一起。

中登集團(tuán)的成長(zhǎng)史，可以說(shuō)是伴隨著西安房地產(chǎn)市場(chǎng)化的腳步。1993年創(chuàng)立于上海的中登集團(tuán)，1998年在西部大開(kāi)發(fā)的背景之下將戰(zhàn)略中心轉(zhuǎn)移至西北地區(qū)，總部設(shè)在西安。從2001年在西安未央湖畔建造美式別墅開(kāi)始，中登正式進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。

2003年，宋玉慶以9800萬(wàn)元拍得西安經(jīng)開(kāi)區(qū)71畝土地，被譽(yù)為“北城第一拍”。此后數(shù)年，中登集團(tuán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域一路高歌。對(duì)于宋玉慶個(gè)人而言，2009年至2015年是連續(xù)7年上榜胡潤(rùn)百富榜的榮耀時(shí)期，2014年更是位列陜西第二。

光環(huán)之下，風(fēng)險(xiǎn)已在醞釀。西安大規(guī)模城中村改造為民營(yíng)房企帶來(lái)了機(jī)遇，也埋下了陷阱。中登集團(tuán)同時(shí)上馬了十里鋪、牛王廟、尤家莊、全家村等多個(gè)城改項(xiàng)目。這些項(xiàng)目投資龐大、手續(xù)復(fù)雜，需要巨額資金支持。

與此同時(shí)，中登集團(tuán)一邊多線操作先期投入大量安置費(fèi)用的城改項(xiàng)目，另一邊卻開(kāi)啟了需要大量持續(xù)資金投入和建設(shè)實(shí)力的超高層重點(diǎn)項(xiàng)目——蘇陜國(guó)際金融中心。只是一味擴(kuò)張的中登集團(tuán)，實(shí)力與野心并不匹配。

2014年后，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，資金壓力終于讓中登集團(tuán)難以承受。2014年主體封頂之后，背后投建方中登集團(tuán)資金危機(jī)爆發(fā)，工程全面停擺。2016年，昆侖信托一筆4.37億元的債務(wù)提前到期，成為壓垮項(xiàng)目的最后一根稻草，蘇陜國(guó)際金融中心因無(wú)錢(qián)續(xù)建正式停工，并陷入長(zhǎng)期法務(wù)糾紛。

這一停，就是十多年。

三、十年的沉默：一座“城市傷疤”的等待

十年間，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上漲、調(diào)控、回落，浐灞從新區(qū)成長(zhǎng)為成熟板塊，城市金融中心逐漸向高新區(qū)、曲江、中軸線分散。唯獨(dú)這兩棟樓，始終停留在2014年的時(shí)間里。

截至2025年，項(xiàng)目已停工整整十年，成為西安最具代表性的爛尾樓之一。而該項(xiàng)目所占位置之關(guān)鍵，規(guī)劃之宏偉，涉及面之廣，在長(zhǎng)期復(fù)工無(wú)望后，被冠以“西安第一爛尾樓”的稱(chēng)號(hào)。

十年間，這棟雙子塔并非完全靜止。2023年至2024年，由于限高因素，項(xiàng)目經(jīng)歷了一場(chǎng)“拆降”手術(shù)——因2022年的限高政策要求，32至37層被拆除，最終保留至32層。拆降面積約20250平方米，工程預(yù)算達(dá)2500萬(wàn)元。拆除后，建筑高度已不復(fù)最初設(shè)計(jì)的153.4米。

2015年1月，項(xiàng)目全面停工至今已經(jīng)10年。目前主體結(jié)構(gòu)已完工，幕墻部分安裝完成，但因后續(xù)拆降工程，部分已裝幕墻被拆除，建筑內(nèi)部?jī)H完成少量砌體工程和管道預(yù)埋，電梯、空調(diào)等關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備均未安裝。

這座矗立灞河岸邊的爛尾雙子塔，在灞河畔已默然矗立超過(guò)十年，裸露的混凝土骨架和部分未完工的玻璃幕墻，成為一道刺眼的“城市傷疤”。

四、七次流拍：一場(chǎng)無(wú)人應(yīng)答的求救

2024年12月，西安市中級(jí)人民法院裁定終止陜西中登投資重整程序并宣告該公司破產(chǎn)，其核心資產(chǎn)自然進(jìn)入司法處置流程。

2026年1月，蘇陜·國(guó)際金融中心首次上架拍賣(mài)，終于有了盤(pán)活的跡象。然而，這座地標(biāo)經(jīng)歷了七輪掛牌，起拍價(jià)從7.48億元一路下調(diào)至5.49億元，累計(jì)降價(jià)近2億元，但七次均流拍，無(wú)人接盤(pán)。

平均每個(gè)月一次的流拍，拍賣(mài)價(jià)降了兩個(gè)億的現(xiàn)狀已經(jīng)令人麻木。

屢次流拍的背后，是這座雙子塔難以掙脫的多重困局。

困局一：體量過(guò)于龐大，接盤(pán)門(mén)檻極高。

很多人覺(jué)得，這么便宜為什么沒(méi)人買(mǎi)？因?yàn)榇蠹铱吹降氖桥馁u(mài)價(jià)，開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)看到的是總成本。根據(jù)管理人披露的數(shù)據(jù)，僅僅把這棟樓真正建成，還需要投入約4.7億元。這還只是續(xù)建成本——因限高拆降后的結(jié)構(gòu)需要重新檢測(cè)；十多年風(fēng)吹日曬后的幕墻需要修復(fù)；機(jī)電、消防、電梯、智能化系統(tǒng)幾乎全部重新安裝；內(nèi)部裝修基本為零。

也就是說(shuō)，買(mǎi)樓只是第一步。真正的投資邏輯是：5.49億元買(mǎi)資產(chǎn)，再投入4.7億元建設(shè)，總成本已經(jīng)接近10億元。而且還要承擔(dān)時(shí)間成本、融資成本、招商成本。對(duì)于任何開(kāi)發(fā)商而言，這已經(jīng)不是“撿漏”，而是一場(chǎng)重新開(kāi)發(fā)。

困局二：業(yè)態(tài)定位與市場(chǎng)嚴(yán)重錯(cuò)配。

更關(guān)鍵的是，今天的辦公樓市場(chǎng)，早已不是2014年。如今，全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷供給過(guò)剩，北上廣深如此，新一線如此，西安也一樣。西安新增總部辦公、甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)持續(xù)釋放，高新區(qū)、曲江、浐灞國(guó)際港等多個(gè)商務(wù)板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。與此同時(shí)，不少企業(yè)縮減辦公面積，遠(yuǎn)程辦公、共享辦公越來(lái)越普遍。

項(xiàng)目原規(guī)劃大量寫(xiě)字樓和高端酒店，而西安商辦市場(chǎng)近年來(lái)空置率高企，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金承壓。在區(qū)域產(chǎn)業(yè)與人口聚集遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期的背景下，純商辦地標(biāo)自然淪為風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。

于是，一個(gè)殘酷的問(wèn)題擺在所有投資人面前：這棟樓建好之后，租給誰(shuí)？這才是真正決定投資回報(bào)率的問(wèn)題。

困局三：復(fù)雜的債務(wù)與產(chǎn)權(quán)糾葛。

中登集團(tuán)破產(chǎn)重整遺留的債權(quán)債務(wù)、多輪查封與工程款糾紛，使得資產(chǎn)剝離和后續(xù)確權(quán)難度極大，潛在買(mǎi)家在盡調(diào)階段就可能知難而退。

五、時(shí)代變了：一棟樓折射的城市邏輯之變

如果把視角拉高一點(diǎn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，真正流拍的背后，不是一棟樓，而是城市發(fā)展的邏輯變了。

房地產(chǎn)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商拼的是融資能力。存量時(shí)代，投資人拼的是運(yùn)營(yíng)能力。蘇陜國(guó)際金融中心誕生于一個(gè)“大干快上”的年代，彼時(shí)的邏輯是——拿到地、蓋起樓、就能賺錢(qián)。但今天，這個(gè)邏輯已經(jīng)不再成立。

該片區(qū)曾承載“金融商務(wù)區(qū)”“歐亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會(huì)址”等高光規(guī)劃，蘇陜國(guó)際金融中心正是超前建設(shè)的產(chǎn)物。當(dāng)宏大敘事撞上市場(chǎng)冷峻，地標(biāo)便凝固成時(shí)代的傷疤。

十五年前的設(shè)計(jì)方案已顯陳舊。更關(guān)鍵的是，在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，資本更傾向選擇風(fēng)險(xiǎn)可控的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

7月27日，這座灞河雙子塔將迎來(lái)第八次拍賣(mài)。要讓其走出流拍循環(huán)，需要的不僅是價(jià)格的無(wú)限下探，更要有政企聯(lián)動(dòng)、規(guī)劃調(diào)整、業(yè)態(tài)兼容等切實(shí)的紓困方案。

否則，這兩座僵立的塔樓，仍將是西安城東天際線上一道刺眼而漫長(zhǎng)的缺口。

從承載區(qū)域金融夢(mèng)想，到被列入破產(chǎn)資產(chǎn)，荒蕪十年也未盤(pán)活——蘇陜國(guó)際金融中心像一個(gè)象征符號(hào)，記錄著一個(gè)企業(yè)家登上陜西富豪榜第二的傳奇，也見(jiàn)證了民營(yíng)房企激進(jìn)擴(kuò)張如何被大規(guī)模城改項(xiàng)目拖垮的悲劇。

這或許就是一座“雙子塔”的前世今生：它曾是一代人的野心，如今卻成了一道無(wú)人應(yīng)答的難題。