陜西
2024年底，王某走進律所時，臉色很差。
他拿出一份《商品房買賣合同》，翻到交房日期那一頁，指著上面的字說："合同上寫的是2024年12月31日交房。現在已經過去一年多了，工地早就停工了，開發商電話打不通，人也找不著。可銀行每個月還在扣我的貸款——房子沒住上，錢卻一直在還。"
這不是個例。爛尾樓問題困擾著無數購房者，很多人被困在"繼續等"和"要求退"之間，進退兩難。
我是陳春麗律師，在漢中執業多年，目前擔任漢中市律師協會民事專業委員會副主任。處理這類爛尾樓糾紛，我見過太多購房者因為猶豫不決而錯失最佳維權時機。今天就用王某的真實經歷，聊聊爛尾樓購房者該怎么為自己爭取權益。
王某的案子，核心法律依據并不復雜。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定，開發商逾期交房超過合同約定的期限，購房者有權解除合同。
王某的合同約定"逾期超過90天可以解除合同"。開發商逾期交房已經超過一年，遠遠超出了這個期限。解除權已經成立，關鍵在于怎么用。
很多人以為退房就是把房子退回去、拿回首付款，其實沒那么簡單。一套預售商品房背后，至少牽涉到兩個法律關系：一個是購房者和開發商之間的買賣合同關系，另一個是購房者和銀行之間的貸款合同關系。這兩個合同是綁在一起的——購房者貸款是為了買房，房沒了，貸款合同也就失去了存在的理由。
庭審中，我代表王某提出了三項核心訴求。
第一，解除購房合同。開發商逾期超過一年，合同解除條件已經成就，這個沒有爭議空間。
第二，開發商返還首付款276818元及利息。這筆錢是購房者實實在在掏出去的，不應該被爛尾樓"套牢"。
第三，解除貸款合同，剩余貸款本息由開發商承擔。這是最關鍵的一點。如果只解除購房合同、不解除貸款合同，購房者將面臨"房子沒了，貸款還得繼續還"的窘境。
法院支持了全部訴求，判決：解除購房合同；解除貸款合同；開發商返還首付款276818元及利息；返還王某已償還的貸款本息171883.92元；支付違約金13468.18元。
更關鍵的是，法院還判決開發商的唯一股東對上述全部債務承擔連帶責任。也就是說，如果開發商賬上沒錢，購房者可以直接申請執行股東個人的財產。
FAQ&常見問題
問：開發商說"再等等，馬上要復工了"，我該不該等？
看復工的"成色"。如果工地已經有設備進場、有工人施工、有明確的復工計劃，可以考慮等；如果只是口頭承諾，工地上一個人都沒有，那就不要再等了。解除權的行使是有期限的，過了合同約定或法律規定的期限，就可能喪失權利。
問：退房之后，銀行的貸款怎么辦？能直接停供嗎？
絕對不能直接停。只有法院判決解除貸款合同之后，才能合法地停止還貸。在判決下來之前擅自停供，征信記錄會受損，銀行還可能反過來起訴你。
問：如果開發商已經破產了，退房判決還能執行到錢嗎？
這是爛尾樓維權最大的現實困境。如果開發商是空殼公司，資產早已轉移，勝訴也可能面臨執行難。所以本案的關鍵亮點在于——法院判了股東承擔連帶責任，相當于"多了一個可以執行的人"。
法律給了你解除合同、要求退款的武器，但這份武器有時間限制。等著等著，等來的可能不是交房通知，而是開發商破產的消息。如果你也正身處類似的困境，第一件事就是把合同找出來，翻到交房日期那一頁，看看逾期多久了——然后，抓緊行動。
我是漢中陳春麗律師，專注合同糾紛、婚姻家事、人身損害賠償。如果你在漢中遇到類似的法律問題，歡迎通過評論或留言交流。
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