開發(fā)商逾期交房，購房者能直接退房嗎

　　一、開發(fā)商逾期交房，購房者能直接退房嗎

　　開發(fā)商逾期交房，購房者不能直接退房，必須滿足法定條件并履行催告程序后，才有權(quán)解除合同要求退房。

　　《民法典》第五百六十三條對合同解除的法定情形作出了明確規(guī)定："有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。"逾期交房屬于典型的遲延履行主要債務(wù)情形，購房者必須先履行催告程序，給予開發(fā)商合理的履行期限，只有在開發(fā)商經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未交房的情況下，購房者才有權(quán)解除合同。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條對此作出了更加具體的規(guī)定："根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。"

　　二、退房的具體程序是什么

　　第一步是收集和固定證據(jù)。購房者應(yīng)當(dāng)收集的證據(jù)包括：商品房買賣合同、付款憑證（首付款發(fā)票、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等）、開發(fā)商逾期交房的證據(jù)（合同約定的交房時間、開發(fā)商發(fā)出的延期交房通知等）、購房者履行催告義務(wù)的證據(jù)（催告函、快遞回執(zhí)、郵件記錄等）、開發(fā)商無法交房或者存在其他違約行為的證據(jù)等。

　　第二步是向開發(fā)商發(fā)出解除合同通知。解除合同應(yīng)當(dāng)以書面形式通知開發(fā)商，通知中應(yīng)當(dāng)明確說明解除合同的理由和依據(jù)，明確要求開發(fā)商退還已付購房款、支付違約金或賠償損失，并限定開發(fā)商在一定期限內(nèi)履行。通知最好通過EMS快遞發(fā)送，并在快遞單上注明"解除商品房買賣合同通知書"，保留好快遞回執(zhí)和通知原件。

　　第三步是與開發(fā)商協(xié)商退款事宜。在發(fā)出解除通知后，購房者可以主動與開發(fā)商聯(lián)系，協(xié)商退款的具體時間、方式和金額。如果開發(fā)商同意退房，雙方可以簽訂解除協(xié)議，明確約定退款金額、退款時間、違約責(zé)任等內(nèi)容，然后按照協(xié)議約定履行。如果協(xié)商不成，及時向法院提起訴訟。

　　三、如果選擇不退房，購房者能主張哪些權(quán)利

　　首先，購房者有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行交房義務(wù)。《民法典》第五百七十七條規(guī)定："當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。"因此，即使開發(fā)商逾期交房，購房者也可以選擇不解除合同，而是要求開發(fā)商繼續(xù)履行交房義務(wù)。

　　其次，購房者有權(quán)要求開發(fā)商支付逾期交房違約金。商品房買賣合同中通常都會約定逾期交房的違約金計算方式，一般是按照已付購房款的一定比例按日計算，比如日萬分之一到日萬分之五不等。如果合同中有明確約定，那么應(yīng)當(dāng)按照合同約定計算違約金。

　　第三，購房者有權(quán)要求開發(fā)商賠償其他實(shí)際損失。除了違約金外，如果開發(fā)商逾期交房還給購房者造成了其他實(shí)際損失，購房者也可以要求賠償。比如，購房者因無法按時收房而不得不租房居住產(chǎn)生的租金損失（如果違約金不足以覆蓋這部分損失的話）、因開發(fā)商逾期交房導(dǎo)致購房者無法按時入住而產(chǎn)生的裝修延期損失、搬遷延期損失等。

作者 李良寯律師

上海福一律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師（常在無錫辦理業(yè)務(wù)），法律碩士，十五年執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，經(jīng)驗(yàn)豐富。江南大學(xué)法學(xué)院公司法（中英文雙語）、保險法專業(yè)講師，美國學(xué)習(xí)經(jīng)歷。