江西
當初新房均價破萬，如今二手房最低5字頭成交！
價格回落的新力帝泊灣，一直是經開區極具話題度的剛需盤，帶看熱度居高不下，熱度與成交價形成明顯反差。
高人氣背后，小區真實居住環境到底值不值得入手？
近日，小編實探新力帝泊灣一期，無濾鏡實拍還原小區真實居住現狀。
新力帝泊灣一期大門采用石材門廊結構，淺米黃石材立面質感溫潤，兩側立柱搭配壁燈，看起來比較簡單大氣；
旁邊為地下停車場，門口設有門禁，訪客進出需要登記，安全性還是比較高的。
走進小區后，映入眼簾的是社區標志性景觀墻，下方搭配分層式流水水景，水景長期使用，整體看起來有些陳舊。
整個小區由16棟高層住宅組成，是一個2564戶的大社區，容積率3.0，容積率偏高，公攤偏大，走在小區里不會感覺到壓抑，但低樓層采光通風多少有點影響。
小編走了一圈后發現，園林樹木搭配球形灌木、草坪等，高低錯落，被修剪的整整齊齊，看起來維護較好，長勢茂盛，但大面積草坪造景，景觀層次單一，觀賞性不高。
道路寬敞整潔，地面些許落葉，路過時可以看到物業在打掃衛生；小區內氛圍不錯，很多家長帶著小孩、老人在樓下打牌玩耍，生活氣息濃厚。
設施豐富，帶有乒乓球桌、休閑座椅、健身器材、兒童滑滑梯、沙子、籃球場等，游泳池目前暫未開放。
小區外立面維護較好，采用米黃色+深咖色調為主，搭配大面積玻璃及連廊，看起來質感十足，一樓為架空層和單元入戶，比較簡單。
新力帝泊灣位于經開區華裕路與緯一路交匯處，周邊臨近新力帝泊灣二期及紫荊公館，背靠規劃中的苑淵公園，地塊目前仍是空地，不少居民在此開荒種菜，整體環境觀感較差。
旁邊有一個垃圾中轉站，在紅綠燈處可以聞到些許異味。
再來看看二手房市場。
作為一個兩千多戶的大社區，目前共有149套房源，掛牌均價8258元/㎡，近90天成交3套，近30天帶看371次，在市場上熱度很高。
掛牌房源包括建筑面積約88.72-117.31㎡，單價在六千至一萬二每平，總價在58-132萬元。
為開發商統一交付的精裝房，多數掛牌單價在六千至九千多每平。
均為剛需小三房戶型，基本上沒有四房可選，戶型選擇性有限，會考慮買該小區的購房者，更多以剛需自主為主，且可以減少一定精裝成本，入手門檻較低，故在市場熱度很高。
一期于2019年交房，交房后到至今成交144套房源，是經開區成交量比較高的二手房小區。
包括建筑面積約88.71-117.82㎡，單價在五千至一萬一每平，總價在五十至一百四十萬區間。
近兩年成交單價在五千至八千多每平，成交單價明顯回落。
新力帝泊灣位于經開區西城區北部，位置不算核心，但也不算很偏。
小區周邊臨近大批同期開發、房齡相近的住宅社區，例如美的君蘭半島、天空之城、桃李春天、中海左岸馥園等小區，片區內同類型剛需改善房源扎堆，整體二手房掛牌庫存充足、可選房源量大。
同一意向購房者看房時，通常會對比片區內多個小區，房源同質化嚴重，分流客戶現象明顯，二手房競爭激烈，不少房東只能降價加速出手。
項目周邊楊梅綜合體規劃中，楊梅集市已開業，距離幼兒園、天驕小學、第八中學較近，教育資源豐富。
距離萬達廣場、贛南第一附屬醫院、金鳳梅園等配套并不遠。
最后，新力帝泊灣一期作為一個剛需小區，整體品質一般，只有三房戶型可選，緊湊實用，加上又是精裝房；小區里自帶幼兒園，附近還有天驕小學、第八中學等，教育資源豐富。
憑借著這些優勢，故吸引了一部分注重價格和教育配套的剛需購房者，但因為周邊小區較多，競爭壓力較大，導致二手房價格甚至下探至5字頭。
相對合適注重價格、精裝及小孩上學的自住購房者；反之，如果購房者更追求高端居住質感、繁華配套，對小區環境、物業品質、戶型尺度有更高改善需求，則該小區適配度不高。
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