夯爆了！總價地王誕生！36輪競拍！海信10020元/㎡、溢價7.51%拿下捷能南地塊

夯爆全場！6月青島的土拍大戰著實精彩。

，6月25日，本年度出讓體量最大的涉宅地塊——市北捷能南地塊迎來專場競拍，該地塊總建面約11.22萬㎡，憑借成熟地段與低密規劃，此前已收獲多家房企重點關注，主城核心土地價值再度迎來強力驗證。

本場參與競拍的有海信（23號）、中海（68號）兩家房企，經過36輪激烈競價，海信（青島卓遠置業有限公司）最終以樓面價10020元/㎡、溢價7.51%拿下地塊，成交總價約10.64億元，成為今年上半年青島土拍市場的總價地王！

作為青島地產一哥，海信地產持續發力主城布局，2026年再度登頂青島房企銷售榜首，憑借穩定的去化表現與全域項目布局，持續拉開與同行的業績差距。此番斬獲捷能南地塊，是海信繼年初拿下海信境觀地塊后，本年度拿下的第二幅市北主城優質土地，持續夯實企業穩步拓展、深耕主城的拿地節奏。

同臺競價的中海同樣持續重倉老四方板塊，這是中海地產自去年拿下中海青云萬里地塊后，今年再度角逐市北區主城優質土地。本次競拍地塊與中海已交付項目中海雲境緊鄰。

歷經多輪集中供地后，老四方可供開發的優質宅地已大幅縮減，捷能南地塊更是片區內最后一宗大型純住宅用地，片區短期再無大體量居住地塊推出，堪稱板塊改善寶地。地塊北側捷能北片區已落地中海雲境高層社區，綠城璟悅、海信境觀兩大新盤持續熱銷、市場熱度居高不下。

該地塊位于坐落于青島市北區核心老四方片區，市北區規劃鄭州路以南、紡織谷以北、四流南路以西，占地面積52166.8㎡，二類城鎮住宅用地、幼兒園用地，總建面約11.22萬㎡；其中出讓部分占地46180.1㎡，容積率≤2.3，總建面約10.6萬㎡，此外劃撥建面5986.7㎡用于配建幼兒園。

樓面起始價9320元/㎡，起拍總價9.9億，保證金1.98億。

出讓文件指出，此外地塊需要 配建社區農貿市場(090101零售商業用地， 面 不小于1500 ㎡ )、養老服務站(建面不小于300 ㎡ )、社區級品質提升型設施(建筑面積不小于380 ㎡ )；配建中型多功能運動場地(用地面積不小于2460 ㎡ )、社區衛生服務站(建 面 不小于200 ㎡ )、托育所(建 面 不小于720 ㎡ ，80個托位)、微型消防站(建 面 不小于400 ㎡ )、鄰里坊、小型開放綠地；12班幼兒園，建筑面積不小于5548㎡。

在規劃指標層面，該地塊經歷兩輪優化調整，居住舒適度持續升級。地塊曾于4月21日公示控規調整方案，將原商住用地屬性優化調整為住宅+公共配套用地。容積率更是迎來兩次下調，從最初3.47降至2.4，本次最終出讓指標再度微調至2.3，大幅降低片區開發密度，有效提升居住舒適度與社區品質，地塊價值進一步凸顯。

老四方板塊近兩年強勢突圍，直接躍升為青島樓市的流量頂流。即便板塊內項目扎堆、競爭白熱化，但依托深厚的地緣客群積淀與靈活務實的價格打法，整體去化穩健。

新品迭代層面，多個樓盤同臺競技、各展鋒芒。海信境觀作為海信地產重倉市北閆家山板塊的標桿力作，以硬核產品力直接撕開市場內卷格局，建面約112-139㎡全系戶型緊扣“空間超配”核心，95%-100%的超高得房率，不僅徹底顛覆行業常規認知，更以碾壓級優勢甩開同板塊競品，迅速躋身板塊當紅熱盤。

項目創下111天拿地即開盤的開發速度，兩次開盤均全線熱銷，全程公證處公證搖號，去化勢頭持續領跑主城改善賽道。近期5！據悉社區重磅配套同步落地在即，奢闊大宅門、超1500㎡全維運動會所、約400㎡立體水院，將于7月初實景開放！

除閆家山熱盤海信境觀外，海信在市北再落一子 ——新都心SF0901-38雙山地塊項目。項目由海信全流程代理代建。依托新規全域抬板規劃，打造主城新一代低密改善住區。據悉新都心雙山項目接待中心將于7月初正式開放！

綠城青島璟悅規劃建面約99-140㎡桂語系產品，5月首開，截至目前已網簽100套。青島濱海國際中心、國信和悅、通和悅章等在售項目持續穩健走量。

從目前整個板塊來看，依托成熟的城市配套、深厚的居住底蘊和源源不斷的新房供應，片區客群基數龐大、置業需求堅挺。此次捷能南地塊掛牌后，老四方板塊競爭將再度升級，迎來“群雄逐鹿”的全新格局。

地塊周邊公服配套的規劃和建設情況：

1.道路交通（地鐵）：現狀周邊地鐵為1號線、5號線（在建），地鐵站為勝利橋（紡織谷）站、中心醫院站，18處公交站點；規劃2處公交站點，7處社會停車場。四流南路為已建成道路。

2.教育與醫療：現狀2處小學（洛陽路第一小學、第二小學）、1處初中（三十九中市北分校）、7處幼兒園、1處醫院（中心醫院）、1處區級體育設施（奧林匹克體育公園）、3處養老院；規劃1處九年制（捷能北）、2處幼兒園。

3.商業設施：現狀周邊2處商業設施（未來城萬科mall、利群海琴購物廣場）

4.城市公園綠地：現狀周邊李村河、水清溝沿線有公園綠地。

【嶗山漢河地塊】

6月25日，嶗山漢河地塊成功出讓，該地塊由青島漢河房地產開發有限公司以7519元/㎡，2.81億元競得。

這宗位于九水東路以東、漢河社區以北的低密住宅用地，以7519元/㎡起拍樓面價、2.81億元起拍總價入市，疊加容積率≤2.0、建筑限高54米的稀缺規劃，成為嶗山近郊改善板塊的優質補充，也為2026年土地市場增添全新選擇。

地塊位于 九水東路以東、漢河社區以北，占地面積約18657㎡，容積率≤2.0，地上建筑面積約37314㎡。建筑密度≤25%，綠地率≥35%，建筑限高54米。起拍樓面地價較預公告每平米上調17元，至7519元/㎡，起拍總價2.81億元。

地塊可單獨申請，也可聯合申請。文件指出，LS1002-09-3地塊需統一規劃設計，LS1002-09-3（2）后續出讓時其出讓單價以LS1002-09-3（1）成交單價為準。

從地價來看，地塊7519元/㎡的樓面地價，相較嶗山金家嶺、張村河等核心片區動輒萬元以上、甚至兩萬+的土地成本，地價門檻明顯更低，具備一定的價格洼地屬性。

地塊坐落于九水東路沿線，雖緊鄰嶗山山脈，坐擁原生生態資源，但區位相對偏遠，片區發展成熟度不足，日常商業、公共服務等生活配套相對薄弱，整體宜居性與城市界面有限，難以對標嶗山主城核心改善板塊。

其他說明：

1.就海綿城市建設要求，執行《青島市人民政府辦公廳關于印發青島市海綿城市規劃建設管理辦法的通知》（青政辦發〔2020〕20號）及主管部門發布的技術導則等文件。

2.住宅小區智慧化配置執行《關于加強和規范我省居民小區電動汽車充電基礎設施建設的通知》（魯發改能源〔2020〕1254號）《關于進一步明確和落實住宅小區智慧化基礎設施配置條件的通知》（青建發〔2021〕7號）等文件。

3.其它配套等事項按相應主管部門有關文件要求執行。

土地使用權人應積極推進應用潔凈能源及資源循環利用、節能減排、供熱非煤化等技術。

4.推進我市“交房即可辦證”工作，具體按青島市自然資源和規劃局、青島市住房和城鄉建設局、國家稅務總局青島市稅務局《關于加快推進“交房即可辦證”便民服務常態化的通知》（青自然資規字〔2021〕65號）以及青島市嶗山區自然資源局、住房和城鄉建設局、稅務局、嶗山規劃分局《關于印發嶗山區“交房即可辦證”實施方案的通知》（嶗自資字〔2022〕27號）等文件執行。

5.按照《青島市市區公共服務設施配套標準及規劃導則（2023年試行版）》等文件集中配建的“鄰里坊””及社區衛生服務站、托育所、社區服務站、微型消防站等公共服務設施配套，建成后按規定無償移交給區政府指定的行政主管部門或屬地街道辦事處（配套等具體要求按青島市、嶗山區有關政策執行）。

6.本次出讓包含配套地下車位（不包括人防工程）國有建設用地使用權事宜，按青島市自然資源和規劃局有關文件執行。

2026年，青島該不該買房？