2026年5月亞洲（中國）長租公寓發展報告

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：ABNData。

5月亞洲（中國）長租公寓市場綜述

01全球公寓市場發展動態

5月，根據亞洲旅宿大數據研究院監測數據，全球租賃市場整體仍保持上漲，但增速較去年同期明顯放緩，市場進入后疫情時代的溫和增長階段。全球優質住宅租金預計全年平均增長1.8%，低于前幾年水平。

美國方面，租賃市場正處于“新房洪峰”后的筑底與分化期。據Zillow ZORI數據，5月全美典型經調租金指數為1,930美元，“租客市場”特征顯著——約39.8%的在租房源提供優惠，創近年春季新高。在普羅維登斯，租金年漲5%至2,154美元，僅12.9%房源讓利，為2026年夏季前最火爆市場。在紐約，大都會區租金3,406美元，年增4.5%；五大區因庫存連降26個月，中位數租金沖上4,120美元，創歷史新高；在灣區，圣何塞環比漲1.2%，領跑全美月度增長；舊金山同比漲8.4%，為年漲幅最高重點城市。

意大利方面，隨著夏季旅游旺季臨近，短租對長租的擠壓持續，5月全國平均租金創歷史新高，達14.55歐元/平方米/月，環比微漲0.4%，同比上漲2.32%。各城市表現分化明顯：在米蘭平均租金22.23歐元/平方米/月，同比微跌1.5%，仍居全國最貴；在羅馬需求持續旺盛，平均租金18.52歐元/平方米/月，同比上漲2.7%，為5月表現最搶眼的核心城市之一；在博洛尼亞高校需求支撐下租金堅挺，平均16.67歐元/平方米/月，同比小幅回調2.5%，仍為全意第三高，核心城區學生公寓一房難求。

英國方面，租賃市場進入傳統旺季，全國平均租金（新簽租約）1,340英鎊/月，環比上漲1.1%，同比上漲2.5%；剔除倫敦后為1,146英鎊/月，環比漲1.0%，同比漲2.0%。值得注意的是，英格蘭地區5月1日正式廢除“無過錯驅逐”條款（Section 21），市場供需兩端正適應新規，帶來短期庫存博弈。在曼徹斯特，平均租金1,098英鎊/月，環比漲0.6%，同比漲2.9%，作為英國除倫敦外最火爆的租賃投資目的地，表現穩健；在伯明翰，平均租金1,051英鎊/月，環比漲0.8%，同比漲2.7%，受經濟復蘇及HS2高鐵預期催化，租賃需求堅挺，成為倫敦外遠程辦公族和跨國公司員工的首選替代方案。

02亞太租賃市場發展動態

澳大利亞方面，租金加速上漲，海外凈移民持續超預期，疊加高利率、勞動力短缺和建筑成本飆升導致新房供給嚴重滯后，供需矛盾進一步激化。5月，全澳典型住宅租金環比上漲0.6%，上揚勢頭依舊強勁。在悉尼，租金全澳最貴，可負擔性觸頂，獨立屋中位數周租約869澳元，公寓約775–792澳元；在墨爾本，租金性價比凸顯，綜合中位數周租約580–620澳元，國際留學生和跨州移民涌入為公寓租賃提供穩固支撐；在珀斯，租金全澳最火爆市場，綜合中位數周租約680–730澳元，年租金漲幅高達9.0%（房價年漲26.0%）。受西澳資源經濟強勁驅動，本地可租庫存嚴重告急，租客仍面臨激烈競租壓力。

新加坡方面，私人公寓租金高位微調，部分轉向買方市場；組屋（HDB）則因性價比優勢維持微幅堅挺上漲。官方按三大地理分區劃分市場：核心中央區（CCR）頂層需求堅挺，為高凈值跨國高管及外企駐外人員首選。5月環比微漲0.4%，年漲約2.0%。盡管去化放緩，但受土地絕對稀缺支撐，高檔2居室私宅租金穩居4,500–7,000新元/月；其他中央區（RCR）承接溢出需求，表現最穩。部分優質公寓環比漲1.1%，大量中產外籍員工因承受不起烏節路高租金，退守至通勤15分鐘內、配套完善的RCR區域；中央區以外（OCR）供應積壓，價格回調。典型2居室公寓租金回落至3,200–4,800新元/月，房東議價中愿提供更多軟裝或免租期讓利。

韓國方面，5月租賃市場因供應斷層陷入惡性競價，首爾公寓平均全稅押金攀升至6.815億韓元（約49.5萬美元），中位數站穩6億韓元，甚至出現租客不看房直接簽約的現象。在首爾，中低價位公寓平均月租沖上151萬韓元（約1,100美元），同比大漲11.9%；單間配套（Studio/1br）市中心月租約70–95萬韓元。全市25個行政區租賃價格全線上漲，江南區、瑞草區、松坡區等核心區漲幅居首，大量租客外溢推動次級板塊補漲。此外，大規模城市重建進入密集動工期，約1.8萬戶家庭需就地搬遷，爆發性剛需進一步推高周邊租金。在釜山與世宗，表現相對理性。釜山因新屋交付量穩定，月租和全稅價格基本橫盤。

03中國租賃市場發展動態

5月，重點監測TOP10城市租金環比8漲2跌。據中國房價行情網數據，全國租金中位數為1700元/月，環比不變。5月，TOP10城市環比跌幅最大的城市為林芝，跌幅5.22%，漲幅最大的TOP10城市為南京，漲幅為7.75%。

04租賃企業開業動態

招商蛇口合肥壹間公寓·高新社區啟幕。5月8日，招商蛇口旗下壹間公寓·高新社區正式啟幕，作為其在合肥首個全鏈條自主打造的租賃項目，提供2734套高品質租賃住房，總建筑面積約12.69萬平方米，規劃9棟租賃住宅，還配備約3000平方米社區商業及1688平方米架空層共享空間。

保利和寓·云上店開業。5月14日，保利公寓宣布旗下保利和寓“云上店”正式落子成都東安湖片區。該項目毗鄰東安湖體育場館、圖書館、藝術中心，住客可近距離參與大型賽事與文藝活動。共享社群空間提供靜享自習室、沉浸閱覽區、活力健身房、棋牌麻將室四大公共場景，打造“第二客廳”。

佰舍LITE-安波路服務式公寓開業。5月15日，錦和資管旗下服務式公寓品牌base佰舍與建信住房租賃基金攜手在上海楊浦區打造的服務式公寓——建信住租·佰舍LITE-安波路舉辦開業啟動活動。項目原為碩和花園配套商業體，建筑面積約1.8萬平方米，是一處典型的存量物業。

蘇州藝刻酒店·萬豪旅享家公寓開業。5月15日，蘇州藝刻酒店·萬豪旅享家公寓在蘇州姑蘇古城核心蘇州華貿中心圓滿舉行開業慶典。作為萬豪旅享家公寓在亞太地區及大中華區的首秀，該項目定位為“高端長住+文化、藝術旅居”，致力于打造城市藝術旅居新地標。所有房型均配備開放式廚房、洗衣機及烘干機等居家設施，部分房間為與藝術家聯名的主題房（如“月相潮汐”、“森嶼暖樹”等），兼顧居住舒適性與藝術氛圍。

廣州白云新城鉑頓國際公寓開業。5月21日，鉑頓國際公寓廣州設計之都嘉禾望崗地鐵站店正式開業。公寓擇址白云新城北部核心區，坐擁嘉禾望崗三線地鐵交匯的黃金區位，四站直達白云國際機場，無縫銜接大灣區交通網絡。周邊云門NEW PARK、時光匯等成熟商圈環伺，更緊鄰廣州設計之都產業集群。

承寓·時代星河 & 承寓·臻悅開業。5月25日，承寓·時代星河 & 承寓·臻悅同步開業。其中，承寓·時代星河項目推出約900余套全精裝房源，涵蓋靈動一室、實用兩室、舒闊三室。承寓·臻悅社區推出百余套精裝房源，戶型包含一至三房多種戶型。項目規劃秉承承寓好房3.0品質標準，所有房源均民水民電通燃氣，全屋配齊品牌家具家電。

?？谘旁婇w公寓酒店啟幕。5月27日，由山東能源集團與雅詩閣有限公司聯手打造的海口雅詩閣公寓酒店正式開業。項目位于?？诮瓥|新區總部經濟生態CBD，主打精奢商務、野趣活力、療養旅居三大核心定位。酒店擁有185間客房及套房，全屋配備獨立廚房、全套廚電廚具、影音設備與智能家電，坐擁一線海景，兼具實用性與觀景感，可全面滿足商務出行、休閑度假、長居旅居等多元需求。

深圳泊寓·羅湖水貝店開業。5月29日，深圳泊寓·羅湖水貝店開業。項目位于深圳市羅湖區城芯，下樓即3號線水貝地鐵站，周邊高鐵、路網、口岸全覆蓋。項目提供297套房源，戶型有悅景LOFT單間、悅己LOFT單間、悅居LOFT單間、悅享一房一廳、悅家兩房一廳可供選擇，面積38-75m2，滿足獨居、合租及家庭居住。

濟南產發泊寓·北宸之光開業。5月29日，濟南產發泊寓·北宸之光開業。位于濟南市天橋區藍翔中路198號，毗鄰藥山，周邊公交網密集。項目共提供1030間公寓，含731間單間和299間四人間，全屋配齊品牌家電、家具及智能設施，滿足單人、多人多元居住需求。

05保租房人才公寓入市動態

5月，保租房配租市場呈現出國資品牌“挑大梁、市場化品牌“齊發力”的態勢，共同推動保租房房源的快速入市與有效配租。

西安市住建局發布6個保租房項目啟動報名分配，共計924套房源。5月6日，西安市保障性住房管理中心發布通告，公布安居·樂筑（高陵車城店）等6個保障性租賃住房項目共計924套房源，正式啟動報名分配工作。本次發布的6個項目分布于高陵區、浐灞國際港、灞橋區及經開區，涵蓋一室一廳、兩室一廳及三室一廳多種戶型，面積區間46.08㎡至116.92㎡不等。其中，安居·樂筑（月登閣店）供應房源最多，為376套；安居·樂筑（涇渭二店）供應最少，為70套。

深圳寶安區寓見安居·未來之光開業，提供510套保租房。5月7日，深圳寶安區寓見安居·未來之光保障性租賃住房項目正式開業，同步啟動510套保租房簽約工作。該項目由深圳市安居集團旗下"寓見安居"品牌運營，地處寶安與南山雙芯交匯位置，交通便捷，門口設有公交站，地鐵兩站可達西麗。

重慶兩江新區龍盛xin智寓上線，提供465套保租房。5月10日，重慶市住房城鄉建委發布消息，位于兩江新區魚復新城果園港國際樞紐經濟產業園旁的龍盛xin智寓保障性租賃住房正式上線，推出465套精裝全配房源，重點服務周邊企業新市民、青年人，助力實現職住平衡。項目地處產業集群核心區，緊鄰長安汽車、賽力斯、奧特斯等近百家企業，租戶下樓即達園區，大幅縮短通勤時間。

保定國控集團284套保租房啟動配租。5月18日，保定市國控集團宣布，其籌集的284套保障性租賃住房正式上線配租，旨在滿足新市民、青年人等群體的安居需求。本批房源位于保定市高新區的曹莊小區、新秀園、周正家園及中賢佳苑四個小區，均為精裝兩居室戶型，租金范圍在5.5元/平方米·月至8.7元/平方米·月。

山西孝義市收儲300套存量商品房，專項用于保租房。5月27日，山西孝義市啟動存量商品房收儲工作，由國有獨資企業孝義市新城物資有限責任公司面向社會收購300套城區存量住房，專項用于保障性租賃住房。本次收儲房源需位于城市規劃建成區內、配套完善，且單套面積不超過70平方米。

5月公寓榜單發布及分析

#ABN指數分析#

綜述｜2026年5月，公寓市場的搜索指數和新媒體指數穩中略升，監測均分分別達到達到56.93、86.45。

搜索指數｜搜索熱度TOP5，分別是萬科泊寓、壹間公寓、鉑頓公寓、雅詩閣、城投寬庭。本月搜索熱度主要集中在新店開業簽約、品牌動態、企業戰略等方面，如深圳泊寓·羅湖水貝店開業；廣州白云新城鉑頓國際公寓開業；鴻翔中心2.25億港元成交，擬改學生公寓等一度成為行業上榜熱搜事件。

媒體指數｜5月媒體指數主要得分集中在大眾官網、垂直網站宣傳以及頭部財經紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為雅詩閣、城投寬庭、萬科泊寓、壹間公寓、承寓。如上海城投寬庭張江社區（二期）開業；合肥壹間公寓·高新社區正式啟幕；雅詩閣優選璇灣公館開業，由廣州造船廠舊址改造而來等報道都是重點宣傳方向。

新媒體指數｜新媒體指數主要得分集中在公寓資本動向相關動態，簽約收購、政企合作、公寓資產交易融資等方面。指數TOP5分別為微信、抖音、小紅書、B站、微博。如城投寬庭張江社區二期正式啟幕；國壽資本與領盛設立“長租公寓改造及運營基金”等在新媒體領域傳播分析類指數提升較快等。

投資人指數｜5月，公寓市場總體穩中略降，各大城市租金漲跌基本持平，投資人信心保持平穩，投資指數和上月基本持平。

#綜合分析#

國資系品牌轉向“自持自建自營”模式｜5月，國資系公寓品牌持續擴張，運營模式不再局限于傳統的“包租”模式，而是向“自持自建自營”的運營模式上轉型，注重項目的全鏈條運營與長期價值。

合肥壹間公寓·高新社區正式啟幕。5月8日，招商蛇口旗下“壹間公寓”品牌合肥首個全鏈條自主打造的租賃住房項目——壹間公寓·高新社區正式啟幕。項目為重資產自持模式，是招商蛇口在合肥首個從土地獲取、開發建設到長期持有運營全鏈條自主打造的租賃住房項目。項目位于合肥市蜀山區望江西路525號（望江西路與科學大道交口附近），緊鄰地鐵6號線夢城站，采用重資產自持模式，總建筑面積約12.69萬平方米，規劃9棟租賃住宅，共計2734套房源（其中單間占比98%，另含少量一室一廳和兩室一廳戶型）。

城投寬庭張江社區二期正式啟幕。5月18日，上海城投旗下“城投寬庭”品牌保障性租賃住房項目——城投寬庭張江社區二期正式啟幕。項目位于上海市浦東新區張江科學城核心區康橋鎮箭橋路615弄，北鄰張江高科技園區，東接迪士尼度假區，步行約5分鐘可達地鐵11號線康新公路站。作為上海城投自持、自建、自營的R4純租賃住房用地項目，二期總建筑面積約13.9萬平方米，由8棟18層高層建筑組成，共推出3180套精裝房源，涵蓋27㎡一居室、53㎡大一室、57㎡一室一廳及83㎡、92㎡、115㎡兩居室等7種戶型，可滿足單身青年至多口之家的多元居住需求，實現拎包入住。

保租房納入城市更新重點｜5月，伴隨國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，明確將住房租賃（特別是保租房），深度嵌入城市更新、產業升級、民生保障與資產盤活的全鏈條。保租房已成為城市更新政策中重點推進的民生工程與空間更新方向。

山西施行《山西省城市更新條例》。5月1日，山西施行《山西省城市更新條例》，支持將存量閑置房屋（如閑置低效廠房、老舊商業樓宇等）通過加建、改建、添加設施等方式進行改造，使其適應現代生產生活需要，為保租房的房源供給提供了合法的空間改造路徑。

廣州花都區出臺《花都區進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》。5月5日，廣州花都區出臺《花都區進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》，鼓勵國企市場化收購居民存量住房，用作保障性住房、人才房等，收購資金用于抵扣居民購買新房的價款，探索“收舊賣新”路徑，通過盤活存量住房補充保租房供給。

江蘇出臺《關于進一步支持城市更新行動的若干政策措施》。5月22日，江蘇省出臺《關于進一步支持城市更新行動的若干政策措施》，提出優化容積率管理、優化更新供地方式、支持建筑功能和土地用途合理轉換等政策，支持老舊廠房、低效閑置房產的改造，為保租房等民生項目提供規劃與用地保障。

險資基金加速介入租賃資產交易｜5月，險資基金正通過多元化的金融工具和創新合作模式，深度參與租賃資產的交易與價值重構，推動租賃市場向“輕重結合”的規模化方向轉型。

國壽資本與領盛設立“長租公寓改造及運營基金”。國壽資本以6.29億元收購領盛投資持有的上海楊浦“cozi可遇·東外灘”與“cozi可遇·新江灣”長租公寓項目60%的股權，雙方于5月正式完成股權交割。雙方于5月共同設立“長租公寓改造及運營基金”，基金認繳規模為6.5億元（領盛出資2.275億元，國壽資本等機構出資4.225億元）。

多家險資機構共同設立“天津家鼎”基金。5月，友邦人壽、大家人壽、中宏人壽等險資機構聯合啟城投資等機構，共同設立“天津家鼎”等長租公寓專項基金并在5月正式落地。交易內容是險資通過“險資出錢、專業機構操盤”的基金模式，布局上海、北京等一線城市的保障性租賃住房及長租公寓項目，通過基金化運作實現資產的規模化收購。

香港物業改學生公寓成投資熱點｜5月，香港學生公寓市場熱度持續，各路資本正密集布局，收購香港物業改造為學生公寓。這一現象是供需關系、政策導向與資本逐利共同作用的結果，短期內該賽道仍將是香港地產市場的投資熱點。

鴻翔中心2.25億港元成交，擬改學生公寓。5月6日，位于灣仔皇后大道東的鴻翔中心（1至26樓連天臺）以約2.25億港元易手，平均呎價約6506元，涉及全幢約94%業權。值得關注的是，此次成交價格較物業最新估值3.8億港元大幅折讓，賬面貶值幅度高達約48%。原業主德祥企業持有該物業已長達11年，此次出售被市場解讀為套現離場。資料顯示，該物業曾獲批酒店牌照，具備改裝為學生宿舍的潛力。

高瓴旗下長租公寓平臺Dash Living支付香港酒店10%定金。5月中下旬，高瓴資本通過旗下長租公寓平臺Dash Living，正式敲定香港灣仔摩理臣山道39號的買賣合約。該物業前身為紀惠集團旗下酒店，Dash Living已支付10%定金完成前期鎖定。接手后，高瓴資本計劃投入4000萬至5000萬港元，將其改造為“酒店+長租服務公寓”混合業態，并更名為“Dash Living on Morrison”。

長沙灣舊樓4000萬易手改學生宿舍。5月25日，長沙灣青山道一商住樓項目以約4000萬港元易手，買家購入該樓逾73%業權，平均呎價約3458港元。該物業為樓齡逾半世紀的舊樓，原由兩家族長期持有收租。近期市區具改裝價值的舊樓備受追捧。同區旺角新填地街一商住樓早前以7500萬港元成交，部分單位已作學生宿舍用途。

公寓品牌緊盯存量物業市場｜5月，公寓品牌集中盯準存量市場，存量市場為公寓品牌提供了低成本獲取優質資產、快速響應市場需求、實現資本增值的確定性機會，是公寓實現規?；⑵焚|化轉型的必然選擇。

首創集團提出“重資產+輕資產+REITs”三驅動發展模式，盤活存量資產。5月9日，首創集團發布長租房品牌，8家金融機構簽了戰略合作，4家銀行合計600億元長租房專項授信。集團確立了清晰的戰略目標：2年內管理規模突破3萬間，穩居北京市場占有率前列；“十五五”期間規模達到5萬間，成為北京長租住房第一品牌，并持續領跑北京市場。在此基礎上，首創集團將全面實施“重資產+輕資產+REITs”三輪驅動的發展模式，為長租業務在增量開發、存量盤活與城市更新中的規?；⒏哔|量發展提供堅實支撐。

雅詩閣優選璇灣公館開業，由廣州造船廠舊址改造而來。5月23日，雅詩閣旗下高端集合品牌“雅詩閣優選”中國首店廣州璇灣公館正式開業，原址為始建于1914年的廣州造船廠舊址，位于廣州白鵝潭沿江總部經濟帶的廣船綜合體——廣州濱江天地，由中信泰富地產與中船集團聯合開發。項目提供128間客房，涵蓋單房公寓至兩房連通套房，部分房型配備一線江景、獨立陽臺、廚房及洗衣烘干一體機，滿足長住、短住、商務及家庭客的多元需求。