深圳紅山-上塘新房實(shí)探，剛需家庭的兩難選擇

鄭鋼/發(fā)自深圳

今年深圳的新房市場，龍華無疑是供應(yīng)量最大的片區(qū)之一。2023年至2024年間集中出讓的一批宅地正在陸續(xù)入市。從剛需到改善，甚至豪宅大平層，幾乎每個(gè)產(chǎn)品系都有覆蓋。

樓盤多了，選擇卻并不輕松。“以前是沒得選，現(xiàn)在是不好推盤。”一位房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士感慨，“最近看房的客戶來了，我都沒法只帶一個(gè)盤。光是紅山到上塘這一片，在售和待售的就有七八個(gè)。看一天下來，客戶都要中暑了，反而不好成交。”

沿著4號(hào)線紅山站走到上塘站，路邊隨處可見工地的圍擋和塔吊，售樓處一個(gè)接一個(gè)，每個(gè)門口都有拿著戶型圖走出來銷售人員。

整個(gè)片區(qū)在售的新房中，聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居與塘城壹號(hào)花園恰好是當(dāng)下剛需家庭面臨的選擇難題：一個(gè)在得房率上做到極致卻受限于地塊小，一個(gè)在交通上無可挑剔卻要接受超高層高密度，而它們相距不過600米。

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聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居：69㎡極限三房

在建的聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居。鄭鋼/攝

筆者于周三上午10點(diǎn)到達(dá)聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居時(shí)，有一對(duì)年輕夫妻正在看戶型圖。

“69㎡做三房，使用率接近100%了，還挺厲害。”女生對(duì)戶型設(shè)計(jì)表示認(rèn)可。

男生則指著沙盤說：“你看這塊地，三角形，樓間距才16米，還沒有綠化。我剛開車過來時(shí)看到周圍是一大片城中村，界面真的不太行。

聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居周邊界面情況。鄭鋼/攝

面對(duì)購房者的疑慮，現(xiàn)場銷售人員解釋稱，城中村將會(huì)進(jìn)入城市更新，同時(shí)強(qiáng)調(diào)總價(jià)371萬元起的69㎡能做三房，周圍同樣面積段的都是兩房，性價(jià)比很高，整個(gè)片區(qū)都沒有同類型產(chǎn)品。

銷售人員還重點(diǎn)介紹了周邊配套，紅山6979、星河COCO City、簡上體育綜合體都在1~2公里范圍內(nèi)；華東師范大學(xué)附屬龍華未來小學(xué)、龍華區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校至美校區(qū)的教育質(zhì)量也比較扎實(shí)。

在樣板間，營銷人員正在進(jìn)行直播推介，鏡頭對(duì)準(zhǔn)了69㎡的戶型。

整體來看，戶型設(shè)計(jì)確實(shí)追求極限，幾乎將每一寸空間都發(fā)揮了作用，連飄窗都充分利用上了。不過，臥室放下床后，連衣柜都不好擺放，有種"螺螄殼里做道場"的意味。

聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居的69㎡樣板間。鄭鋼/攝

作為深圳龍華區(qū)以《住宅項(xiàng)目規(guī)范》為標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的首個(gè)新盤，聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居在戶型設(shè)計(jì)上本應(yīng)具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但這個(gè)優(yōu)勢(shì)在地形缺點(diǎn)下打了折扣，整個(gè)地塊1.09萬㎡，三角形地形被市場形容像一個(gè)"披薩"。面積本身不大，形狀又不規(guī)則，樓間距僅16米，直接影響了低樓層采光與私密性。

筆者從深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)查詢到，目前該項(xiàng)目總共3棟樓，預(yù)售總套數(shù)332套，已備案的僅25套。

聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居一單元備案信息。

問及聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居的銷售情況，以及未來會(huì)不會(huì)做一些營銷策略上的調(diào)整？一位劉姓經(jīng)理表示：“目前平穩(wěn)走量，市場也相對(duì)穩(wěn)定。”

“戶型是好戶型，但我們很少推。”深圳龍華紅山片區(qū)某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人陳旭表示。他手上有3組客戶在關(guān)注片區(qū)新房，但沒有一組被他帶進(jìn)過聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居的售樓處。

他坦言，“現(xiàn)在客戶都很專業(yè)，帶看時(shí)客戶一看到周邊環(huán)境就皺眉，反倒覺得我們不專業(yè)。”

此外，筆者從房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)渠道了解到，項(xiàng)目所在雖然是深圳紅山上塘成熟片區(qū)，但卻在交界處邊緣位置，外界的認(rèn)可度不高。在高度內(nèi)卷的龍華區(qū)，銷售壓力普遍較大。

在深圳南山區(qū)工作的購房者李偉在售樓處待了不到20分鐘就出來了，他對(duì)筆者直言，戶型設(shè)計(jì)確實(shí)有巧思，69㎡做三房，得房率接近百分之百。“但出了售樓處，在周邊轉(zhuǎn)了一圈，心里就涼了半截。銷售說這里以后會(huì)舊改，但現(xiàn)在舊改工作推進(jìn)緩慢，等個(gè)十年八年是常有的事，我孩子馬上要上學(xué)了，等不起。”

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塘城壹號(hào)花園：優(yōu)秀的通勤與超高容積率

在建的塘城壹號(hào)花園。鄭鋼/攝

距離聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居600米距離的塘城壹號(hào)花園人氣較旺，來看房的基本都是年輕人。

塘城壹號(hào)與金茂府、中海錦城、鴻榮源尚郡等成熟樓盤相鄰，城市面貌整體較新。項(xiàng)目東側(cè)靠近龍華中心區(qū)，南側(cè)毗鄰紅山，屬于深圳龍華居住品質(zhì)最高、城市界面最好的區(qū)域之一。

項(xiàng)目去年8月開盤，共推出住宅750套，戶型為67、87、96、117、125㎡的2~4房，備案均價(jià)64633元/㎡，總價(jià)最低320萬元起，目前持續(xù)在售。

項(xiàng)目自帶約5.8萬㎡的大型商業(yè)，定位為生活美學(xué)購物中心。一路之隔就是中海錦城AT MALL上塘薈，華東師范大學(xué)附屬龍華學(xué)校就在樓下。

筆者在現(xiàn)場注意到3名年輕人在售樓處門口交談。"總價(jià)320萬元，67㎡兩房，離地鐵100米。這價(jià)格在龍華還有誰？我上班在羅湖，6號(hào)線直達(dá)，不用換乘。"其中一人表示。

另一人則表達(dá)了顧慮："容積率11.4，45到64層超高層，以后早高峰等電梯會(huì)是一個(gè)問題。"

塘城壹號(hào)花園一單元備案信息

在深圳市住房信息平臺(tái)能看到，目前塘城壹號(hào)花園已備案的房源主要集中在30樓以下，高樓層房源，只有零星幾套已備案。

周圍住戶李女士表示："我就住隔壁御龍華庭，這個(gè)位置交通是真的好，地鐵上芬站就在樓下。6號(hào)線去福田羅湖都很快，就是有點(diǎn)吵。地鐵進(jìn)站那段剎車聲嗡嗡的，地面都能感覺到震動(dòng)。這里緊挨著布龍路，朝北的房間噪音跑不掉的。"

塘城壹號(hào)花園項(xiàng)目與地鐵上芬站相鄰。鄭鋼/攝

對(duì)于塘城壹號(hào)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士陳旭直言帶看幾乎是零門檻。“客戶一說龍華看房，我第一個(gè)帶的就是塘城，這是導(dǎo)客成本最低的新盤。4號(hào)線上塘站和6號(hào)線上芬站雙地鐵口，從福田過來不用換乘，客戶出了地鐵站走路3分鐘就到售樓處，不會(huì)有那種‘這地方好偏'的第一印象。”

但在被問超高樓層與高容積率時(shí)，陳旭表示：“說實(shí)話，容積率高是一個(gè)硬傷。五六十層的超高層住宅，等電梯高峰期確實(shí)要有點(diǎn)耐心，得房率跟新規(guī)樓盤也沒法比。有的客戶一聽到容積率11.4，扭頭就走了。”

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相鄰項(xiàng)目，截然不同的購房群體

地段差異。聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居周邊配套成熟，但地塊本身是三角形，被城中村包圍，步行至地鐵站需要約800米；塘城壹號(hào)花園是在地鐵上蓋，通勤優(yōu)勢(shì)明顯，代價(jià)是高容積率和地鐵噪音，還有不少工地和待開發(fā)的地塊。

居住密度與空間利用的反差。聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居容積率2.5，塘城壹號(hào)花園容積率11.4。前者是16層左右的小高層，得房率近100%；后者是45至64層的超高層，得房率相對(duì)受限。

總價(jià)與面積的不同選擇。聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居371萬元起步，69㎡能做三房；塘城壹號(hào)花園320萬元起步，67㎡做兩房，門檻更低，但少了一個(gè)房間。同樣的總價(jià)區(qū)間，前者多給一個(gè)房，后者省了一筆錢。

去化表現(xiàn)的差異。聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居開盤后備案僅25套，銷售壓力明顯；塘城壹號(hào)花園人氣更旺，預(yù)約看房的年輕人多。

筆者在走訪中遇到一位看過周邊幾乎所有新房的購房者，他坐在路邊臺(tái)階上說：“看了整整3個(gè)星期，我老婆想要低密度的，我喜歡交通方便的，但總價(jià)差異比較大。”

他給筆者算了一筆賬：“兩個(gè)盤都要等近2年才能入住，兩年的租金加月供要30多萬元，這都是成本，壓力很大。”

一位做房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)多年的人士分析片區(qū)時(shí)表示，“這兩個(gè)盤總價(jià)有重疊，但客戶完全不一樣，預(yù)算有限又要三房的，去聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居；地鐵剛需、想低總價(jià)上車的，選塘城壹號(hào)花園。主要還是在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，購房者不敢輕易下手。”