華潤有巢的“黨建+治理”新實驗

研究員 | 梁秀杰 審校 | 張旭 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：長租公寓的下一個主戰(zhàn)場，正從“空間”燒向“人心”。

房子建得再好，終究只是入場券。

當(dāng)環(huán)保板材、智能門鎖、收納系統(tǒng)成為行業(yè)標(biāo)配，當(dāng)“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)趨同，硬件迭代成為常態(tài)，長租公寓還能拼什么？

睿和智庫認(rèn)為，答案正在從物理空間轉(zhuǎn)向更深層的人文連接——誰能在鋼筋水泥中注入打動人心的溫度與歸屬感，誰就能筑起真正的護(hù)城河。

產(chǎn)品力只是入場券

近期，深圳市龍崗區(qū)在原有“有得住”品牌基礎(chǔ)上，深化推出“有得住·青年公寓”系列活動——以“春啟龍崗、寶龍雙星、智匯龍崗、品質(zhì)生活”為四季主線，將住房保障從政策文本轉(zhuǎn)化為更有溫度的民生服務(wù)。這場從“被動受理”到“主動服務(wù)”的轉(zhuǎn)型本身，就釋放出一個清晰的信號：住房保障的敘事邏輯從資產(chǎn)端走向用戶端。

在這場住房保障民生服務(wù)升級中率先亮相的華潤有巢公寓寶龍店，更以一套“黨建+治理”的運(yùn)營范式，交出了一份創(chuàng)新答卷，為行業(yè)提供了一個從“空間租賃”邁向“人文治理”的實踐樣本。

有巢公寓寶龍店項目基礎(chǔ)資料

數(shù)據(jù)來源：公開信息、睿和智庫整理

談運(yùn)營之前，有必要先看清有巢公寓寶龍店的底盤。

項目合計供應(yīng)710套青年人才公寓，精準(zhǔn)服務(wù)龍崗寶龍科技城片區(qū)比亞迪精密、比亞迪鋰電池等領(lǐng)軍企業(yè)的產(chǎn)業(yè)人才。項目 毗鄰 地鐵14號線寶龍站，周邊教育、生態(tài)配套成熟，職住平衡的生活圈已然成型。

有巢公寓寶龍店位置圖

產(chǎn)品端，寶龍店首次落地“有巢產(chǎn)品3.0”體系，三個亮點尤其值得關(guān)注：

• 空間通透感。首層創(chuàng)新采用架空設(shè)計，將自然光影與綠色景觀引入室內(nèi)，不用刻意營造，通透的生態(tài)感就撲面而來。

• 公區(qū)功能融合。近40%的綠化率、約2000㎡的公共活動空間里，既有城市微書房、自習(xí)區(qū)供租客備考辦公，也有匹克球場、羽毛球場承接運(yùn)動需求，還搭配了空中花園等休閑聚會區(qū)方便年輕人社交。學(xué)習(xí)、運(yùn)動、社交一站式滿足，動靜分區(qū)互不打擾，精準(zhǔn)戳中青年人“不求大、但求好”的品質(zhì)居住訴求。

• 收納系統(tǒng)化。28㎡小戶型里，嵌入式+移動式 +壁 面三套收納系統(tǒng)協(xié)同發(fā)力——定制柜體劃分行李箱專用區(qū)、長短衣懸掛區(qū)，衣柜側(cè)面裝洞洞板掛小物件，冰箱上方嵌開放書架，沙發(fā)底下藏設(shè)大容量抽屜收過季物品。這不是設(shè)計炫技，而是基于租戶調(diào)研的剛性回應(yīng)，實打?qū)嵔鉀Q了小戶型最頭疼的雜亂難題。

有巢公寓寶龍店實景圖

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但放在當(dāng)下的行業(yè)坐標(biāo)里審視，這些產(chǎn)品優(yōu)勢并不算“獨門絕技”。正如有巢團(tuán)隊自身的清醒判斷：截至目前，華潤有巢已累計布局15個城市，在管房源規(guī)模達(dá)9.8萬間，REITs融投管退通道早已率先打通。此時再單純講產(chǎn)品力，格局已然不夠。產(chǎn)品只是入場券，而非制勝點。

有巢公寓寶龍店獲頒深圳市首個OPC人才家園認(rèn)證

有巢公寓寶龍店的差異化在于，它沒有止步于“好房子”。 作為深圳市首個OPC人才家園、龍崗官方授牌的2048程序員社區(qū)， 寶龍店以“四大0服務(wù)體系”為基礎(chǔ)、以“三大核心場景”為支撐，在物理空間之上搭建起一套面向OPC從業(yè)者、程序員、青年創(chuàng)業(yè)者、求職人才的全周期服務(wù)生態(tài)： 有巢全國首個鴻蒙化智能樣板 間 在此落地， 共享辦公、自習(xí)空間重構(gòu)公區(qū)功能，黨建引領(lǐng)的常態(tài)化創(chuàng)業(yè)沙龍與資源對接機(jī)制持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

華潤有巢零操心安居體系

在這里，不用在通勤上耗費大量時間，下樓就能辦公、會客、參加行業(yè)沙龍；不用費心置辦家居家電，全屋鴻蒙智能系統(tǒng)一鍵掌控生活；不用獨自摸索創(chuàng)業(yè)路徑，產(chǎn)業(yè)資源、政策指導(dǎo)、同行伙伴隨時相伴；不用操心生活瑣事、政務(wù)手續(xù)，一站式服務(wù)。

這意味著，寶龍店從設(shè)計之初瞄準(zhǔn)的就不是“出租屋”，而是一個讓青年人才安居無憂、創(chuàng)業(yè)無阻的成長型青年社區(qū)。

軟實力破局：黨建成為運(yùn)營“乘法”

有巢公寓寶龍店真正的突破，在于它主動將敘事重心從“好房子”轉(zhuǎn)向了“暖社區(qū)”——一套以黨建為紐帶，將社區(qū)治理與青年發(fā)展融為一體的運(yùn)營軟實力體系。

這套體系無需額外增加人效成本，卻能在信任構(gòu)建、社群凝聚、治理協(xié)同三個維度實現(xiàn)服務(wù)價值提升，是一筆高回報的“運(yùn)營乘法”。

1、信任構(gòu)建：打造“巢先鋒”黨建品牌，將品牌承諾和信任具象化。“巢先鋒”團(tuán)隊以門店店長、骨干員工為核心成員，日常是管家為租戶提供伙伴式服務(wù)，關(guān)鍵時刻是先鋒。臺風(fēng)搶險沖在前、應(yīng)急維修頂?shù)蒙稀坝惺抡夜芗摇钡男湃胃校窃谶@些“看得見、摸得著”的行動中沉淀下來的。它遠(yuǎn)比任何營銷口號更具說服力，靠的是關(guān)鍵時刻有人站出來，遠(yuǎn)非標(biāo)準(zhǔn)化微笑服務(wù)可比。

深圳白石洲城中村門店便是典型實踐范本：店長帶領(lǐng)“巢先鋒”團(tuán)隊主動扛起防汛應(yīng)急、公共維修等本屬社區(qū)街道網(wǎng)格員的基層工作，憑借扎實盡責(zé)的服務(wù)獲評“優(yōu)秀樓棟長”榮譽(yù)。值得一提的是，有巢對城中村門店店長的素質(zhì)要求，甚至高于自持項目，這本身就是央企主動擔(dān)當(dāng)?shù)纳鷦芋w現(xiàn)。

更重要的是，這一黨建驅(qū)動信任的運(yùn)營模式具備極強(qiáng)落地優(yōu)勢：無需額外增設(shè)崗位，僅將先鋒服務(wù)、為民服務(wù)的黨建內(nèi)核融入日常運(yùn)營，以極低的邊際成本，持續(xù)收獲租戶及社區(qū)的雙重信任溢價。

2、社群凝聚：“青年發(fā)展型社區(qū)”讓租住空間升級為青年據(jù)點。不滿足于只提供“一張床、一間房”，通過聯(lián)動共青團(tuán)、街道等外部力量，有巢將“青年夜校”“青年驛站”等公共服務(wù)引入社區(qū)，讓租戶不出社區(qū)即可獲取技能培訓(xùn)、就業(yè)對接、職業(yè)指導(dǎo)等發(fā)展資源。讓社區(qū)從單一的居住功能，升級為學(xué)習(xí)、社交、發(fā)展一體化的平臺。留住人的不只是房租的性價比，更是社區(qū)的溫度和成長的可能。

3、治理協(xié)同：作為社會治理的“微單元”，實現(xiàn)從商戶到共治伙伴的角色躍遷。有巢主動將自身嵌入社區(qū)治理鏈條：管家隊伍主動承擔(dān)部分網(wǎng)格員職能，同時推動成立租戶議事會，引導(dǎo)“自我管理、自我服務(wù)”。這種角色躍遷使門店從單純“商戶”升級為基層治理的“微單元合伙人”：政府獲得可落地的民生服務(wù)節(jié)點，門店則獲取政策資源、合規(guī)背書與品牌公信力。

有巢公寓寶龍店將這一模式推向了更高濃度的實踐。項目與龍崗區(qū)住建局、寶龍街道辦建立緊密協(xié)作，成為“有得住”青年系列活動首批入選單位，獲頒全區(qū)首個“青年公寓”認(rèn)證，并快速落地三項務(wù)實成果：一是搭建產(chǎn)業(yè)安居直聯(lián)通道，對接轄區(qū)近30家重點企業(yè)，精準(zhǔn)服務(wù)片區(qū)企業(yè)人才安居；二是連續(xù)參與 “青年公寓進(jìn)校園” 行動，面向應(yīng)屆生推出7-15天免租福利，累計吸引300余批次應(yīng)屆生咨詢；三是落地 “有得住” 系列惠民活動，舉辦青年人才社區(qū)運(yùn)動會，推動保障服務(wù)提質(zhì)。

有巢公寓寶龍店承辦龍崗區(qū)社區(qū)運(yùn)動會

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這套軟實力體系的價值，在龍崗區(qū)2026年度活動計劃中得到了進(jìn)一步確認(rèn)與強(qiáng)化。按照計劃，有巢公寓寶龍店被賦予了超越單體項目的公共使命——活動涵蓋項目開業(yè)、政企簽約、樣板間開放、政策宣講及社群體驗等，精準(zhǔn)對接寶龍科技城片區(qū)重點企業(yè)、應(yīng)屆畢業(yè)生及青年家庭。這意味著，其不再是等租客上門的租賃場所，而是龍崗區(qū)主動服務(wù)產(chǎn)業(yè)人才、兌現(xiàn)“有得住”城市承諾的戰(zhàn)略錨點。

這是典型的政企共贏：政府借助有巢的精細(xì)化運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)，將青年安居、就業(yè)、創(chuàng)享等服務(wù)精準(zhǔn)滴灌到產(chǎn)業(yè)一線，打通人才政策的“最后一公里”；有巢則獲得了官方背書的資源導(dǎo)入與品牌勢能。

至此，有巢公寓寶龍店已進(jìn)化為一個區(qū)域性的、持續(xù)聯(lián)動的青年服務(wù)生態(tài)樞紐，其社會價值和品牌高度，早已超越“好房子”所能定義的范疇。

結(jié)語

當(dāng)行業(yè)仍在“卷產(chǎn)品”“卷服務(wù)”的紅海中貼身肉搏時，有巢悄然跳出了這一維度——它卷的是生態(tài)，是治理，是人與社區(qū)的深層連接。

有巢公寓寶龍店的實踐，標(biāo)志著長租公寓的頭部玩家，正從單純的“空間運(yùn)營商”，向鏈接多方資源、激發(fā)社區(qū)活力的“組織者”和“治理者”轉(zhuǎn)型。衡量成功的標(biāo)尺，已不僅是出租率和租金坪效，更是社區(qū)的活力、租戶的歸屬感，以及與城市發(fā)展戰(zhàn)略的同頻共振程度。

（以上圖片為企業(yè)自供）