廣州舊改，大消息

最近，國務(wù)院印發(fā)了《城市更新“十五五”規(guī)劃》的通知。

印象中，這還是第一次把城市更新單獨上升為國家級別的、五年專項規(guī)劃文件。

總體來看，這個城更十五五規(guī)劃，重新梳理了舊改的邏輯。

過去很多人對舊改的理解，還是大拆大建，現(xiàn)在應(yīng)該是存量更新時代了。

當(dāng)然，城市更新實際上被放到了更重要的位置，而我們廣州還是第一個吃螃蟹的人，國家政策，先行先試。

整個文件近萬字，信息量挺大的，下邊我用人話版本，講幾個重點：

1、原拆原建模式要開大，探索新模式

十五五規(guī)劃，直接列出了未來五年KPI，其中排第一位的，也是數(shù)量最龐大的，是城鎮(zhèn)危舊房改造。

到2030年，要改造50萬間！這個數(shù)量還是挺夸張的。

國家這份規(guī)劃，主要還是針對C級、D級，但廣州還要多走了一步，B級危舊房屋也可以原拆原建。

這是城市更新十五五規(guī)劃表述：

這是《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》的表述：

B級資質(zhì)的老破小，肯定比C、D級要多得多。

并且，危舊房改造，不止是數(shù)量龐大，更重要的是模式創(chuàng)新。

上周六，我們獨家跟進了員村新村的原拆原建，關(guān)注度非常高：

獨家｜員村開頭炮！廣州老破小，要變天了

而這兩天，我又收到進一步情況，信息量更加大，主要是實施路徑非常多樣，且大膽，大家細(xì)品一下這五種方案：

1）資產(chǎn)算賬，簡單理解就是私房業(yè)主自己出資

2）共有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主不需要出資或者部分出資，安居集團承擔(dān)剩余建設(shè)金，將來業(yè)主和安居按比例共享產(chǎn)權(quán)

3）縮減面積抵扣成本，業(yè)主直接讓渡部分房屋建面給安居，用來抵扣相應(yīng)建筑成本

4）反向養(yǎng)老，針對孤寡老人群體，業(yè)主不需要出資，將回遷房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)贈送給安居，由安居承擔(dān)養(yǎng)老

5）以舊換新，就是置換房票了

一句話總結(jié)，如果你沒有錢、不愿意貸款，總之針對不想出資這個痛點，有解決辦法。

當(dāng)然，我還聽說過一個更有趣的方案。

比如越秀區(qū)某老破小，曾經(jīng)有深圳開發(fā)商找過業(yè)主做原拆原建，也是業(yè)主無需出資。

只需要將增容30%面積交給他們，作為商品房出售即可。

市場化參與，多元化探索，本身就是好事。

2、城市更新第一次被放到“培育新動能”的高度，未來5年至少要砸15萬億

大家以前一直以為，只有新產(chǎn)業(yè)才算新動能。

但現(xiàn)在，這份城更十五五規(guī)劃的開頭，就點明了城市更新是新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵。

那怎么做？

城市更新，要和產(chǎn)業(yè)升級、消費升級、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、城市競爭力一起結(jié)合。

有一些概念很新：

推動低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低效樓宇、老舊街區(qū)廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級；培育新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)，發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟、銀發(fā)經(jīng)濟、冰雪經(jīng)濟、低空經(jīng)濟、賽事經(jīng)濟、體驗經(jīng)濟。

再具象點說，坑口拆了，引入的是太古這種金鳳凰；羅沖圍拆了，帶來了華為。

那城更的源動力是什么？

砸錢。

央視新聞報道，未來5年內(nèi)，至少有15-20萬億投資，砸到城市更新賽道。

國家層面在城市更新的資金投入，主要兩個渠道：

1）專項借款，利率不到2%

2）專項債，利率3%左右

這么來說吧，不到2%的水準(zhǔn)，幾乎就是“貼地飛行”。

廣州四大重點片區(qū)，包括聚龍灣坑口，都是專項借款，百億級甚至二百億級資金，五年期限，這筆錢讓多少人眼紅。

這些巨量資金，也作用到去庫存身上，且力度巨大，救樓市依然是城市更新的主要任務(wù)。

比如說天河環(huán)五山，柯木塱用拆遷面積置換商品房，直接把城投天禧住宅清光了，天河麓譽府也是一夜翻身。

接下來還有凌塘主村，更把置換范圍擴大到全天河，我們之前寫過：天河開會，房票2.0，徹底鋪開

3、城中村改造要控量，關(guān)鍵是補償標(biāo)準(zhǔn)和資金平衡

這份文件對城中村相對克制，但重點清晰：嚴(yán)格落實“一項目兩方案”，做到征收補償?shù)轿弧㈨椖抠Y金平衡。

再直接點說，現(xiàn)在做城中村改造，得優(yōu)先保障村民補償；其次虧錢的、賬面不平衡的舊改，能不改就不改了。

在這種邏輯下，廣州很多舊模式項目，尤其是沒拆的，估計都是不改了，或者是按下暫停鍵。

什么時候恢復(fù)，看政策，看行情，看天吃飯。

4、城市更新鼓勵市場資本參與，強調(diào)不新增地方政府隱性債務(wù)

十五五規(guī)劃，提出了很多種資金工具：

中央預(yù)算內(nèi)投資、中央財政支持、地方政府專項債、金融機構(gòu)服務(wù)、綜合開發(fā)、銀團貸款、REITs、資產(chǎn)證券化、公司債券等等。

我們上邊說的專項債和專項借款就是這種工具，這種是公家的。

REITs這種思路，能操作的思路是很廣的。

包括前兩天安居下場收購300萬以下的內(nèi)環(huán)二手房，很多人看不懂安居以后拿這些二手房能干什么。

其實，變現(xiàn)的方式方法很多，可以做成長租房，發(fā)行REITs。

其實早在前幾年，就已經(jīng)有紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點項目上市。

它的底層邏輯，就不是銷售，而是保障性租賃住房長期出租，用租金現(xiàn)金流支撐REITs在資本市場的估值，繼續(xù)籌集資金回血。

但是，保障房REIT，廣州還沒有，但估計快有了。

但是呢，REITs并不是任何舊改都可以發(fā)行，必須有價值的，能持續(xù)造血的，這本身就是一個篩選器了。

5、土地政策變化，舊改混合開發(fā)用地功能可適當(dāng)轉(zhuǎn)換，過渡期不超過5年

這份十五五規(guī)劃還有一點：制定土地混合開發(fā)和空間復(fù)合利用的正面清單。

利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可享受一定年期內(nèi)不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期政策，過渡期原則上不超過5年。

以前很多存量資產(chǎn)卡在用地性質(zhì)、規(guī)劃條件、不動產(chǎn)登記、消防審驗、產(chǎn)權(quán)分割這些問題上，現(xiàn)在開了一個五年期窗口。

還記得前段時間自持物業(yè)可轉(zhuǎn)銷售物業(yè)的細(xì)則吧，現(xiàn)在就是一個思路了，舊商辦變養(yǎng)老托育、低效樓宇導(dǎo)入新產(chǎn)業(yè)。

又或者說，安置房變商品房有了政策依據(jù)，比如坑口的A41地塊從安置房改融資房。

包括我今天得到的爆料，鶴洞村也要抄作業(yè)，這個我們改天再說。