小道消息2026.5.20

本期小道消息是龍樾海序專場

1.龍樾海序周六開盤，海報官宣589套，比實際數加了多少？

按照過往市場規律，賣200套，海報宣傳400套也是正常現象。只是這一次坊間質疑比較少，反而猜測龍樾海序能不能拿年度套數銷冠。

但是，質疑也不是完全沒有一點聲音。

龍樾海序總共房源837套，你拋去低樓盤和頂高，作為首開，基本上算是開盤就清盤，就差開盤連著車位一起賣了。所以說，589套這個組數字，多少有點夸張。

傅布斯也看了各家公司的客研開盤簡報，有400套+，也有500套出點頭，大差不差。

即便是400套+，也肯定是今年截止到上半年，北京樓市的開盤套數冠軍。

能不能和去年的套數銷冠運河玖院PK一下，傅布斯感覺值得期待。

至少在5w+的樓盤里，全年套數銷冠肯定有戲。

回到前面的問題，海報到底有多少虛報？

傅布斯個人判斷是：應該沒有虛報。

原因是開盤當天，不只是有相關公證部門在，還是全程直播。而且，龍樾海序加推了3號樓。如果現場不是搶購火爆，龍樾海序沒有必要加推。

除了有一棟樓沒有拿銷售證，龍樾海序開盤當天基本上能推盡推了。

而且，我們判斷一個盤火不火，有一個民間指標就是關系戶多不多。

傅布斯打聽到的消息是，關系戶居然達到三位數。

這也是業內沒有質疑海報虛報的主要原因。

發稿前，有線報透露，最新的數據是600組+，并且扔下一句狠話，網簽見。

所以說，圍觀海報數據虛報的，可以散散了。

2.龍樾海序這塊地是北京城建兜底拿的，為什么賣得這么火？憑什么賣得這么火？

傅布斯一開始也非常不理解。后來多方打聽到的消息有兩條：

1.自上而下的頂層設計成功；

2.操盤團隊領悟力和執行力的成功。

這絕非是套話和官話。后面會提到相關傳言細節，你就會瞬間明白了。

而且，傅布斯一開始就近過龍樾海序的靈魂三問：

1.客戶為什么買房，為什么當下買房；

2.客戶為什么當下買東小口；

3.客戶為什么當下買龍樾海序？

底層邏輯，層層追問。而且，操盤團隊是全過程帶著底層邏輯邊想邊干邊學。

3.接上條，傅布斯聽探盤的業內反饋，看完龍樾海序后，感覺到了bjcj的三新現象—新氣象、新方向和新模式，傅布斯也有這樣的感受。

后來和接近bjcj的小伙伴閑聊時聽說管理上發生了變化。

首先是qzf財務投資出身，拿地投資決策上更理性更穩健更高屋建瓴。

其次是營銷出身的zz更有市場化意識。

這樣的新班子帶來了不一樣的新模式。

具體到龍樾海序，是總部營銷系統的管理骨干zj直接下沉一線操盤。

看得出qzf和zz選人、用人標準已經有新變化。

表現上看風平浪靜，其實具體到龍樾海序操盤上起到了蝴蝶效應。

供應鏈朋友反饋說，感覺開會時的專業力和決策力特別強，是同頻同維度思考，感受到敬畏土地、敬畏客戶和敬畏同行是落到圖紙上，落到日常做事顆粒上，真的是反復打磨產品到極致，敬畏兩個字是動詞，不是形容詞。

前面提到的蝴蝶效應是持續發酵。

比如在營銷層面，zj大膽啟用市場化經理總監，又帶來一系列模式量級的新嘗試和新經驗。

所以說，這是一次自上而下的頂層設計的模式創新和成功，不只是單盤意義上的局部成功。

4.龍樾海序前期搞了千人到訪，有這個必要嗎，現場有這個接待能力嗎？而且認籌不是行規的5w，而是提升1倍到10萬，會不會流失客戶？

傅布斯一開始也是很質疑，千人到訪背后不僅僅是對操盤團隊的極限考驗，還有對北京城建大運營效率的大考。

有信源透露，現場有將近40位置業顧問，接待服務品質完全沒問題，不用擔心。

千人到訪計劃開始前，相關條線提前精算過接待能力和接待流程，要保證客戶體驗好，是雙向奔赴的好。

5.聽渠道的信源透露說，他的客戶在開盤當天沒選到中意的房源，臨時決定棄選，想在清退房源中賭機會。

按過往經驗，開發商肯定會在開盤當天緊急啟動清退流程。

所以，渠道信源就安慰自己客戶放寬心再等下，應該問題不大。

萬萬沒有想到的是，這位客戶棄選的房源，瞬間就被沒選上房的客戶定下來，直接交齊首付款+簽約。

結果這位客戶不僅沒等來中意的房源，還把自已經到手的房源給弄丟了。

這位渠道也很尷尬，喃喃自語說，知道難搶，沒想到會難搶到這種程度，從來沒有見過。

6.聽說置業顧問是操盤團隊親自面試，有沒有這回事？

確實有這回事。面試平均一天兩組到三組，相關條線小伙伴親自面試100多組置業顧問，前前后后花了倆月時間。

的的確確把小伙伴累壞了，因為還有太多其它事情要忙。

不僅如此，招聘置業顧問的門檻還特別高。不要關系戶，不要推薦，全憑自薦靠本事，這就不說了。

真正的門檻是，要求有北部盤銷冠經驗，要有銷冠氣質，要有底層邏輯，要有方法論（這基本上是銷售總監的要求）。

而且，銷冠不能只是周銷冠，不能只是月銷冠，要得是季銷冠，這樣才能排除運氣型銷冠。

為什么相關條線小伙伴要堅持親自面試？因為選人是營銷的基本盤面，非常核心和關鍵，卻在實際操盤中極容易被忽略。

還有，超級流量是雙刃劍。只有銷售接待水平超級強，才能接得住千人到訪的超級流量，否定會被超級流量反噬。

7.渠道帶客到訪比例是多少？自銷占比高不高？

有渠道透露，粗略估計差不多是3成到4成的比例，全民有1成。

在沒有售樓處前，外展也是主要渠道。年初上一個展點，到了3月份增加到4個外展點。

傅布斯從代理公司了解到的情況是，開發商自銷占比4成，其它兩家代理公司分別是3成。

8.海淀客戶占比有多少？

都在忙著網簽，還沒有時間去統計。

據案場的信源粗略估算，海淀客戶占比約是6成，昌平3成，朝陽1成。

這里面要把在昌平居住、但在海淀上班的人算作海淀客戶。

9.成交均價是多少？

傅布斯跟客戶交流過，龍樾海序的定價跟過去不一樣，按戶型和樓層定價，且是極致價差，價格差距大到離譜，主打一戶一價一策。

真是很好奇。過去是用excel設計函數表格，有相關價差系數。這種定價法，還真是頭一回聽說，真不知道是怎么搞的。

據說一戶一價一策不是開盤前定的，是拿到地后，從總圖、建筑、景觀、戶型等全維度精心設計醞釀，貫穿全節點。

這也有一個意外收獲，就是關系戶看到中意房源的價格后，就有了佛系心態，能搶到就好。

所以這次龍樾海序開盤后的關系戶買房輿情就沒有媒體報道。

10.有龍樾海序的信源透露，會議特別多，多到離譜，真是這樣嗎？

傅布斯求證了，確實會多，平均每天2-3個會，每周不低于10個會，開盤前不低于300場+。

為什么會議這么多？

主要是總圖改了幾十遍，因為是一戶一策，就導致小項迭代特別多。

每個小項一個專題會，每個細節一個專題會，一個專題會可能要開十幾次。

開會是用白天的時間，自己部門的工作得放到下班后安排。

雖然很累，但很開心。因為會議開得專業+正氣+魄力，勁往一處使，大家都在追求完美，死磕細節難點，一點點磨。

11.營銷條線和設計條線關系緊張嗎？

有信源透露，龍樾海序項目團隊是大營銷和大設計邏輯，當成一個部門看更合適，會有討論，不叫爭執。

開盤當天最后報出數字時，兩個部門的小伙伴都激動地擁抱到了一起。坦率地說，非常融洽。

12.成交客戶的年齡結構，大致什么樣子？

有案場的信源分析，不是剛參加工作的年輕人，普遍在30歲+，沖著品質買房為主，收納和顏值非常哇賽。也有沖著教育買房。

13.很多業內反饋，龍樾海序這次給人的感覺是敬畏，敬畏土地，敬畏市場，敬畏客戶，是真把敬畏放在心里。

傅布斯也打聽了一些消息，有小伙伴長達6個月時間里，睡眠平均只有三四個小時，現在回想都不知道自己是咋熬過來的。

聽說門崗保安都勸過，凌晨三點回家，早上8點上班，回去干嘛呀！

14.拼的不只是供應鏈

有龍樾海序的供方跟傅布斯吐槽，他們家不僅特別挑供應方，還特別挑供應方服務的具體合作團隊，甚至供方的服務團隊也要面試通過才成。

15.北部三盤從一開始就不是競品

很多媒體喜歡拴對，將北部三盤放在一起PK。但是從一開始，龍樾海序就拒絕假想敵，市場足夠大，堅持做最好的自己。

原因也很簡單，如果你有假想敵，很容易陷入到對方的邏輯里，很容易被牽著走。

傅布斯覺得，堅持做更好的自己，這個角度很有道理。

16.關于產品力的思考

傅布斯看過龍樾海序的產品方案，總的感覺是：

a.以交付后的真實需求為思考原點；

b.強調獲得感；

c.更注重場景感知，不是單向輸出的展示，而是雙向奔赴的體驗；

d.總圖大于一切，是基于大盤思考，做出了不一樣的超級底盤；

e.品質的細節細到令人發指。

17.關于產品定位，有傳言說龍樾海序最初想走豪宅定位，有這回事嗎？

絕對是傳言。

18.關于案名，龍樾海序的海，是說海淀嗎？

這個要辟謠，海是指海納百川。

19.項目的廣告語「序啟中軸五環」曾被法務部緊急叫停，因為「中軸」涉及地標保護，不能隨便商用。

絕對是傳言。

20.聽說售樓處緊急征調了上百臺打印機，準備用來打印合同文件，沖刺網簽速度。

這個也是傳言，售樓處目前約有10臺打印機，不過確實會影響網簽速度。

21.近期很多同行去打卡參觀，接待上龍樾海序有點怠慢，有這回事嗎？

絕對是傳言。龍樾海序小伙伴說了，認真接待，真心聽取同行意見和建議。

22.此處省略100字。銷冠100

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