2026年4月南京商品住宅市場月度分析報告

01

政策動態(tài)：多維協(xié)同發(fā)力，激活置換與改善需求

2026年4月，南京市延續(xù)3月“寧六條”政策組合拳的積極效應(yīng)，進一步深化住房支持體系，從公積金優(yōu)化、貸款貼息、人才激勵到限購松綁等多個維度協(xié)同推進，形成覆蓋剛需、改善及高端客群的全鏈條政策支持網(wǎng)絡(luò)。這些舉措不僅降低了購房門檻與資金壓力，更重塑了市場預(yù)期，為“金三銀四”傳統(tǒng)銷售旺季注入持續(xù)動能。

1. 公積金新政全面落地，異地覆蓋與提取便利雙輪驅(qū)動

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2026年4月南京住房公積金政策實現(xiàn)兩大關(guān)鍵突破：一是將異地貸款范圍由原先的都市圈部分城市擴展至安徽全省，實現(xiàn)蘇皖兩省繳存職工互認互貸全覆蓋；二是大幅降低個人賬戶最低留存金額要求，由原“月繳存額的12倍”下調(diào)至“6倍”，并允許繳存人辦理一次補充提取。這一調(diào)整顯著提升了購房者可動用資金規(guī)模，尤其利好跨城就業(yè)群體與改善型家庭。

2. “以舊換新”政策精準撬動置換鏈條

2026 年 4 月 16 日南京正式啟動的二手房 “以舊換新”，核心是國企收購主城六區(qū) 2000 年后舊房、置換新房、舊房總價≤新房 80%，可疊加1% 貼息 + 房企優(yōu)惠 + 人才房票，流程清晰、支持多套置換。

3. 限購與信貸政策同步松綁，降低購房門檻

2026年4月，南京進一步優(yōu)化購房資格認定標準：非本市戶籍居民家庭購房所需社保繳納年限由3年縮短至1年，且在江北新區(qū)、江寧區(qū)等重點發(fā)展區(qū)域取消社保審核要求。此舉顯著擴大了外來人口的購房資格覆蓋范圍，尤其吸引長三角其他城市高凈值人群流入。

2026 年 4 月 5 日起，南京全市二套房商貸首付由 50% 下調(diào)至 35%，貸款利率下限為 LPR-20BP（當前約 3.3%）。結(jié)合同期公積金5年以上貸款利率已降至2.6%，金融支持政策形成合力，大幅降低改善型家庭的融資成本。政策組合拳從資格、首付、利率、貼息、公積金等多個層面降低購房綜合成本，精準匹配當前市場以改善為主導的需求結(jié)構(gòu)。

4. 房票安置與人才定制房構(gòu)建差異化支持體系

南京持續(xù)推進“房票安置全區(qū)通兌”機制，并啟動高校人才定制商品房建設(shè)，針對不同群體實施“一類一策”。例如，按學歷梯度提供3萬至15萬元購房補貼，可與公積金、貸款貼息等政策疊加使用。這種精細化、差異化的支持體系，不僅提升了政策精準度，也增強了高學歷人才在南京安居樂業(yè)的意愿，為城市長期人口競爭力奠定基礎(chǔ)。

綜上，2026年4月南京政策體系已從單一刺激轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性支持，覆蓋供給端（土地、開發(fā)）、需求端（資格、金融、補貼）及預(yù)期管理（輿論引導、審批優(yōu)化）三大維度，形成“政策底→市場底→修復(fù)啟動”的完整傳導鏈條。

02

土地供求分析：供地計劃回升但月度節(jié)奏謹慎，成交呈現(xiàn)“多底價、少溢價”格局

2026年4月，南京涉宅土地市場呈現(xiàn)“前冷后熱、分化加劇”的顯著特征。 全月土地供應(yīng)與成交高度集中于月末最后一周，市場整體以底價成交為主流，但核心區(qū)稀缺的“迷你宅地”引發(fā)多家房企激烈競奪，成為當月最大熱點，清晰反映出“縮量提質(zhì)”的特征。

4月全市涉宅用地成交19幅，分布于江寧（3幅）、高淳（4幅）、棲霞（2幅）、浦口（7幅）、六合（3幅），整體成交樓板價結(jié)構(gòu)分化明顯。

重點成交案例：

• 江寧天元西路以南地塊（2026G08）：樓板價17195元/㎡，每畝1615萬元，溢價率27.75%，成為4月唯一溢價成交地塊，由常州嘉宏競得。

• 棲霞燕子磯興智中心地塊（2026G05）：樓板價11007元/㎡，每畝1321萬元，由南京經(jīng)東置業(yè)底價競得。

• 江寧麒麟板塊2宗（2026G06、2026G07）：樓板價均約10046-10047元/㎡，由南京市科技創(chuàng)新投資有限責任公司競得，反映麒麟板塊的城投托底特征。

• 高淳4幅地塊：樓板價統(tǒng)一落于2549—2554元/㎡區(qū)間，每畝約306—307萬元，均由本地平臺公司底價摘牌。

土地市場特點總結(jié)

1. 城投托底成主流：成交幅度中多數(shù)地塊由南京市科技創(chuàng)新投資、南京振浦、南京新居置地、南京芯源、南京龍躍等本地國資平臺底價摘牌。

2. 溢價率整體偏低：19幅成交地塊中僅1幅溢價（江寧2026G08，27.75%），其余均以底價成交。

3. 優(yōu)質(zhì)地塊聚焦主城與河西：4月末公告的建鄴江心洲、玄武孝陵衛(wèi)地塊為月內(nèi)最大看點。

4. 遠郊底價走量：高淳、六合、浦口橋林等板塊以較低樓板價（2549—7684元/㎡）整體成交。

03

市場表現(xiàn)分析：供應(yīng)放量創(chuàng)年內(nèi)新高，改善主導結(jié)構(gòu)優(yōu)化

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2026年4月南京商品住宅市場表現(xiàn)如下：

4月供應(yīng)端同環(huán)比均大幅提升，環(huán)比增幅接近七成，標志單月供應(yīng)創(chuàng)年內(nèi)新高；成交端同比小幅正增長，環(huán)比基本持平，成交均價環(huán)比回升6.56%，反映豪宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性貢獻明顯。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2026年1-4月南京全市商品住宅累計供應(yīng)70.72萬㎡；累計成交89.24萬㎡；整體成交均價25123元/㎡。雖累計數(shù)據(jù)不及去年同期，但差距有所縮小，4月單月同比已實現(xiàn)成交面積+5.71%、成交金額+0.40%的正增長，顯示政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。

從克而瑞月度跟蹤口徑的數(shù)據(jù)看，4月全市供應(yīng)30.51萬㎡（同比+24%），成交31.86萬㎡（同比+6%），成交均價26721元/㎡（同比-6%）。同比看。4月供求比0.96，較為接近供求平衡，庫存壓力邊際改善。

從月度資訊口徑看，全市商品住宅庫存降至777.01萬㎡，按近6個月流速計算去化周期為12.6個月。推盤層面，4月南京共30個項目推出3275套房源，推盤量較上月降幅46.4%，開盤當天去化599套，去化率18%（環(huán)比-2個百分點），其中河西南板塊中北金基涵樾府單盤搖號，是月內(nèi)最具熱度項目之一。

04

5月市場趨勢預(yù)判

綜合4月政策效應(yīng)、土地供應(yīng)節(jié)奏與市場基本面，結(jié)合克而瑞對南京市場后續(xù)走勢的分析，對2026年5月南京商品住宅市場作出如下判斷。

（一）政策面：效應(yīng)持續(xù)釋放，外部購買力擴容

公積金新政、限購優(yōu)化、"賣舊買新"1%貼息等政策效應(yīng)在5月將持續(xù)釋放。尤其是蘇皖29城公積金互通機制，有望為南京吸引更多來自安徽全域的外地購房需求；代際互助、現(xiàn)役及退役軍人最高額度等精準優(yōu)化措施，也將為改善型客群提供更靈活的資金支持。疊加中央"努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場"的方向性表述，市場信心修復(fù)基礎(chǔ)進一步鞏固。

（二）供應(yīng)面：土地與新房供應(yīng)雙線可期

4月30日公告的7宗未上市優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計5月中下旬土地市場有望延續(xù)量價齊放。新房端，預(yù)計5月房企將把握政策窗口期、加大推盤力度，一批新批預(yù)售項目有望陸續(xù)入市，供應(yīng)端將繼續(xù)維持較高活躍度。

（三）需求面：改善型主導、高端項目繼續(xù)領(lǐng)跑

改善型需求仍將是5月市場主力。河西、城東、江北核心區(qū)等板塊新房有望延續(xù)較強去化能力。以河西南中北金基涵樾府等為代表的單盤搖號項目熱度預(yù)計在5月延續(xù)。

（四）價格面：結(jié)構(gòu)性因素主導，穩(wěn)中有升

4月成交均價26721元/㎡（環(huán)比+6.56%），顯示產(chǎn)品結(jié)構(gòu)向豪宅改善傾斜的特征。5月隨著河西、城東新項目入市節(jié)奏持續(xù)，成交均價仍將受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響呈現(xiàn)波動，整體預(yù)計呈"穩(wěn)中有升"。

（五）風險與挑戰(zhàn)

• 1-4月累計供應(yīng)、成交同比仍分別下滑12.8%、18.9%，同比基數(shù)效應(yīng)需持續(xù)關(guān)注。

• 改善型需求的持續(xù)性依賴政策"組合拳"紅利的接續(xù)釋放。

• 二手房掛牌量壓力對新房分流效應(yīng)仍需觀察。

• 遠郊板塊（高淳、六合、橋林等）仍以底價走量為主，市場分化特征持續(xù)。

05

整體預(yù)判

5月南京商品住宅市場預(yù)計延續(xù)"政策托底+結(jié)構(gòu)分化"的運行態(tài)勢，成交量有望與4月基本持平或呈小幅波動，豪宅及核心區(qū)改善項目繼續(xù)領(lǐng)跑；土地市場伴隨月末優(yōu)質(zhì)地塊進入出讓節(jié)點，有望迎來階段性亮點。

結(jié)語與展望

ENTERPRISE

回顧4月，南京樓市以"政策接力、供應(yīng)放量、成交企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化"為主要特征。"寧六條"打底、"人才2.0"深化、限購優(yōu)化與公積金新政接續(xù)發(fā)力，推動市場在"金三"高峰之后平穩(wěn)銜接"銀四"。土地市場城投托底為主，但月末建鄴、玄武優(yōu)質(zhì)地塊的集中公告釋放出積極信號；新房市場綠城、金基、招商、金茂等企業(yè)多梯隊競速，豪宅與走量產(chǎn)品共同撐起月度業(yè)績。

展望5月，南京市場有望在"穩(wěn)中求進、結(jié)構(gòu)分化、品質(zhì)突圍"的主基調(diào)下繼續(xù)前行：政策紅利持續(xù)釋放為市場提供底部支撐，優(yōu)質(zhì)土地與新批預(yù)售項目將進一步豐富供給，改善型需求與都市圈購買力擴容將共同塑造市場活力。在新一輪市場周期中，能夠精準把握客戶需求、持續(xù)提升產(chǎn)品力與服務(wù)力的品質(zhì)型房企，將在南京市場贏得更廣闊的發(fā)展空間。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協(xié)作綜合使用AI問知、AI報告、行業(yè)skills功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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