廣東
錦江生態帶實拍圖
撰文：海哥
錦江生態帶還在跌…
這兩天淘房君在扒二手房成交數據的時候，真的被嚇了一跳。
這生態帶怎么還在跌呢？！不是說企穩了嗎？
2月，萬科翡翠公園成交了一套121㎡的房源，
成交單價只有1.6萬/㎡了！！
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而去年上半年，同戶型起碼還能賣到2.1萬/㎡。
這還不到一年時間吧，每平怒跌5000，跌幅接超20%！
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同板塊的中海錦江城花澗二期也一樣。
今年1月，一套156平的房源，成交價約1.6萬/㎡。
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回頭看看去年4月，同戶型還能穩在1.98萬。
說好的“2萬守門員”呢？
現在直接一腳把門踹飛，照樣是20%的跌幅，一刀切得整整齊齊。
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想當年，這哪個不是天新的“當紅炸子雞”，萬人搖、全款搶。
現在呢？掛牌掛到懷疑人生，想脫手只能自己拿刀狂割肉。
所以，錦江生態帶還要跌多久？
01
從最高3萬+跌到1.6萬
生態帶有點慘！
說實話，從去年下半年開始，淘房君本來都以為，錦江生態帶的價格已經止跌企穩了。
你去翻去年的成交記錄，萬科翡翠公園的均價基本都死死咬在1.9萬-2萬/㎡這個區間。
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中海那一大堆組團的價格也比較抗跌。
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去年市場這么艱難地情況下，其實生態帶的成交還是比較不錯了。
當時很多人都在喊：“生態帶到底了，可以抄底了。”
但事實證明，底下面還有地下室。
怎么一到今年初，又突然冒出這些1.6萬、1.7萬的超低價成交？
淘房君認為，這種就是踩踏。
當第一個急用錢的業主降價砸盤，整個小區的價格體系就直接多米諾骨牌式坍塌了。
這種踩踏的情況直接還影響了板塊內的改善二手。
像板塊內的德商御府天驕的疊拼，去年3月，一套151㎡的清水中疊賣到了2.8萬/㎡。
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今年2月，同面積段產品成交單價來到了2.4萬/㎡。
價格回調嚴重。
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更讓人窒息的對比是，如果你把時間線拉長到2021年，
當年市場最瘋狂的時候，錦江生態帶部分優質房源的成交價，可是實打實沖上過3萬+/㎡的高峰！
從3萬+，跌到去年的2萬，再跌到現在的1.6萬。
這不是回調，這是腰斬，這是被按在地上摩擦！
當年那些掏空六個錢包、高杠桿沖進去的業主，現在看著賬面上蒸發掉的一百多萬，恐怕連覺都睡不著了。
02
錦江生態帶
經歷了什么？
錦江生態帶是天府新區最早開發的板塊之一，在開發最初是和科學城、天府總部商務區作為第一批，同步規劃的。
他的定位是天府新區居住功能區，是無可替代的宜居板塊。
2015年左右，當時不少房企集中拿地，那時候的鑫苑鑫都匯單價才5千左右!
到了2018年，板塊內的“拓荒者”中海，陸陸續續推出了花澗、萬錦熙岸、錦江壹號等組團。
取證單價1.3-1.5萬之間。
隨著萬科翡翠公園和德商御府天驕等項目先后開盤，給當時的板塊打了一個剛改的底子。
但后期隨著恒大天府半島和川發天府上城的出現，又給低總價的剛需單獨開辟出一條道路。
在2020年這兩個錦江生態帶的項目出現多次萬人搖號。
再加上板塊的呈現度逐漸提高，成為天府新區首熟區的錦江生態帶，至此熱度被推上頂峰。
已經開始流入二手市場的萬科翡翠公園和德商御府天驕等項目，起點非常很高，并且隨著熱度的提升在2021年價格迎來暴漲。
作為天府新區開發較早、配套成熟、房子又很多的區域，早期價格又香，不得不說的是，錦江生態帶的確吸引了一大批投資客。
從2022年5月新政后，整個板塊突然就冒出來一大批房源，并且幾乎每個小區的掛盤價，都在3萬+以上!
但后續天量供應，導致價格下跌。
早在22年5月份，成都當時對限售政策做出調整，錦江生態帶一時間有大量房源因此解除限售，一夜之間次新二手掛牌房源多出數倍。
除了次新二手大量入市，最老火的就是新房動作也十分多。
以沈陽路為分界線，錦江生態帶南北區劃分十分明顯。
北區相對更加成熟，也就是前些的剛改的項目，像中海、萬科、川發這類。
南區則是相對改善一點，除了已交付的綠城、首鋼、中糧等樓盤，還有保利、邦泰等新項目。
房源增多，買家有限，競爭更加激烈，急于出售的業主自然會對價格做出調整，但當有價格開始下調，必定會影響板塊內其他房源。
這種時候就容易出現價格踩踏，無數賣家被裹挾著下跌，錦江生態帶也跌出新低。
最后，目前的市場環境也是一個大重要因素。
市場下行，沒有板塊可以獨善其身。
目前的行情想必大家也都很清楚，稍微有核心配套的板塊可能還好，像鶴林村這種之前價格虛高的板塊，現在可能就有點老火。
03
全國樓市開始狂飆
成都“慢半拍”！
從今年初開始，全國核心城市的樓市確實出現了大幅回暖。
你看看深圳，二手房成交量直接井噴，部分核心學區房反彈力度驚人；
再看看上海、南京，不管是新房還是二手房，數據面都在狂飆，反彈幅度十分大。
但就目前而言，成都的反彈力度，并沒有想象中的那么大。
尤其是把目光聚焦到天新這些外圍板塊，你甚至感覺不到一點“回暖”的溫度，這里依然是凜冬。
3月，成都二手房成交量2.3萬套，環比2月大漲超100%，單日最高沖到1679套，確實創了新高。
新房成交6165套，環比2月大漲83%。
乍一看，確實“爆了”。
但跟去年3月比，數據就尷尬了。
2025年3月，成都新房成交8559套，二手房成交25355套。
這意味著什么？
今年3月，新房成交同比下降43%，二手房同比下降8.3%。
也就是說，今年的“小陽春”，成色明顯不如去年。
再看看價格。
成都二手房均價從2025年初的1.63萬元/㎡，跌到了如今的1.49萬元/㎡左右，跌幅約超6%。
成都二手房成交均價 圖源好好選房小程序
所以，3月數據環比漲了，這沒錯——但別忘了，2月是春節長假，本來就是全年最低點。
這次成都的反彈，明顯不及預期！
為什么？
第一，成都房價在過去幾年相對堅挺，調整來得更晚。
全國很多城市2023年就開始跌，成都在2024年下半年才進入加速下跌通道。
調整晚，反彈自然也晚。
第二，成都存量房規模大，去化壓力不小。
截至2025年底，大成都存量面積1410萬平方米，去化周期14.43個月。
雖然“5+2”核心區去化周期僅10個月，但外圍區域壓力不小。
第三，購房者心態變了。
一位中介朋友說：“現在客戶看房很理性，不會再被‘再不買就漲了’的話術忽悠。現在客戶算的是性價比、租售比、月供能不能扛住。”
第四、分化，是今年樓市的關鍵詞
回顧這波小陽春，我覺得可以用一句話總結：
冷熱不均，幾家歡喜幾家愁。
新房市場，聚光燈只給了少數網紅盤，其他樓盤依然暗淡。二手房市場，成交量靠“以價換量”撐住，價格還在底部徘徊。
但冷靜下來想，這未必是壞事。
你覺得呢？
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