意外發(fā)現(xiàn)！這兩座城市房子快要賣空了

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最近刷房產(chǎn)社群、短視頻，不少去過杭州、合肥看房的朋友都在吐槽。

跑遍幾個熱門板塊售樓處，看上的改善戶型基本沒什么挑選空間，稍微地段、戶型過得去的新房，剛上架就會被好幾組客戶同時盯上。

不少看房人直觀感慨，這兩座城市新房快要賣空了。

但只靠線下售樓處的直觀感受下判斷，很容易誤判整個市場全貌。

7月14日第一財經(jīng)聯(lián)合普睿數(shù)智放出最新庫存監(jiān)測數(shù)據(jù)，里面藏著關(guān)鍵真相：杭州、合肥新房去化周期不足一年，是全國30座重點(diǎn)城市里僅有的兩座進(jìn)入緊缺健康區(qū)間的城市。

這份房源緊張，并不是全城所有樓盤都供不應(yīng)求，只是局部結(jié)構(gòu)性現(xiàn)象。

綜合土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)人口、產(chǎn)品迭代多重線索就能看清，這一輪庫存收緊，是多重因素長期疊加催生的結(jié)果。放眼全國，樓市分化已經(jīng)走到極致，三四線城市大量房源積壓，根本不存在同步回暖的基礎(chǔ)。

先把官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)攤開，直觀看清當(dāng)下樓市庫存真實(shí)的冷熱格局。

從全國大盤來看，去庫存的大趨勢已經(jīng)持續(xù)顯現(xiàn)。

國家統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)顯示，5月末全國商品房待售面積連續(xù)三個月同比回落。

2022年至今，住宅新開工面積長期低于全年銷售面積，存量房源持續(xù)擴(kuò)張的勢頭徹底被遏制。

城市之間的差距，已經(jīng)拉開一道巨大鴻溝。

監(jiān)測覆蓋的30個重點(diǎn)城市，新房平均去化周期達(dá)到23.9個月。

其中杭州僅8.8個月，合肥10.6個月，是僅有的兩座庫存撐不過12個月的城市；上海、天津、長沙、寧波、成都、長春去化周期處在12至20個月，供需相對平衡。

就算是這兩座低庫存城市，內(nèi)部也并非全域房源緊缺。

拿合肥舉例，按照半年成交流速計算，經(jīng)開區(qū)去化周期僅5.5個月，房源十分緊俏；可蜀山區(qū)高達(dá)23.8個月，庫存積壓壓力不小。

如果依照近半年平均成交規(guī)模測算，杭州、合肥的去化周期還會進(jìn)一步收窄，核心板塊的去化速度仍在持續(xù)加快。

放到全國分層對比，分化特征會更加一目了然。

一線城市整體新房去化周期25.3個月，普通二線24.4個月，三四線城市直接突破31.6個月。

天津就是典型案例，當(dāng)?shù)厍f方新房存量里，超過五成屬于無人問津的惰性庫存。

大多是早年規(guī)劃大盤、出險房企遺留樓盤，即便降價促銷也很難成交。

不難看出，所謂“房子快要賣空”，只局限于核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)新房，大量老舊、配套薄弱的房源，依舊長期滯銷。

很多人疑惑，為什么偏偏是杭州、合肥率先出現(xiàn)庫存緊缺，三層底層邏輯，把背后的來龍去脈講得通透。

首先是供給端持續(xù)主動縮量，從源頭切斷新增房源供給。

合肥連續(xù)四年下調(diào)住宅土地出讓計劃，2026年宅地供應(yīng)規(guī)模僅有200公頃，對比2022年峰值直接縮水72.7%。

對應(yīng)的商品住宅供應(yīng)面積，從2021年近500萬方，一路縮減至2025年不足200萬方。

放眼全國也是同一套發(fā)展邏輯，經(jīng)歷市場深度調(diào)整后，房企普遍收縮拿地、暫緩新開工項(xiàng)目。

新房開工規(guī)模連續(xù)四年低于銷售面積，各地還同步推行現(xiàn)房收儲用作保障房、城市更新盤活閑置土地，進(jìn)一步消化市面上的存量房源。

當(dāng)下的庫存收緊，本質(zhì)是主動控供給帶來的被動去庫存。

其次是產(chǎn)業(yè)與人口持續(xù)托舉，核心板塊穩(wěn)定需求源源不斷。

杭州依靠數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能產(chǎn)業(yè)集群，常年吸納大量高素質(zhì)年輕人落戶，源源不斷催生新增住房需求。

兩座城市近半年新房成交速度明顯提速，各地落地的置換補(bǔ)貼、公積金放寬政策，打通了換房鏈條，改善型大戶型成為成交主力。

需求高度集中在配套完善的主城核心板塊，遠(yuǎn)郊新區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)支撐，就算土地供應(yīng)收緊，也很難出現(xiàn)熱銷行情，冷熱差距十分明顯。

最后是新房產(chǎn)品全面升級，優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目形成結(jié)構(gòu)性熱銷。

過去一批規(guī)劃落后、減配嚴(yán)重的老樓盤，如今很難吸引購房者；近兩年新入市的住宅，在戶型、物業(yè)、社區(qū)配套全方位升級，更貼合當(dāng)下自住、改善需求。

市場出現(xiàn)清晰分層：全新高品質(zhì)房源不愁賣，早年遺留的劣質(zhì)存量房源持續(xù)滯銷，庫存緊缺只針對優(yōu)質(zhì)新品，并非所有住宅都稀缺。

跳出單一兩座城市，結(jié)合多家機(jī)構(gòu)、業(yè)內(nèi)專家的研判，就能讀懂這一輪低庫存現(xiàn)象背后的市場底層邏輯。

克而瑞、中指研究院研究人員多次提醒，杭州、合肥的短期庫存偏緊，是主動壓縮土地供應(yīng)形成的階段性平衡，不能簡單等同于全民購房需求爆發(fā)、全城房源供不應(yīng)求。

當(dāng)下全國的去庫存進(jìn)程，始終以控制新增供應(yīng)為主，需求回暖只是輔助力量。全國商品房整體庫存依舊處在歷史高位，只是新增房源供給大幅收縮，才造就局部城市的緊缺假象。

馬光遠(yuǎn)、仇保興等行業(yè)權(quán)威均達(dá)成共識，長達(dá)五年的樓市深度下行主跌階段已經(jīng)走完，市場正式進(jìn)入K型分化的結(jié)構(gòu)性修復(fù)周期。

只有具備人口、產(chǎn)業(yè)支撐的核心城市資產(chǎn)，才有長期保值的基礎(chǔ)，廣大三四線城市依舊要面對漫長去庫存周期。

同時也要留意潛在的市場變量，如果后續(xù)核心片區(qū)宅地持續(xù)斷供，優(yōu)質(zhì)房源供給缺口會持續(xù)擴(kuò)大，容易催生局部價格波動。各地也會根據(jù)市場成交熱度動態(tài)調(diào)整土地出讓節(jié)奏，平衡供需關(guān)系，避免市場大幅波動。

網(wǎng)上流傳兩種極端看法，很容易讓人誤讀這次庫存信號，不妨理性梳理清楚。

有人看到杭州、合肥庫存不足一年，就判定全國所有城市都會房源緊缺、房價同步上漲。

但全國三四線城市平均去化周期超30個月，人口持續(xù)流出、購房需求疲軟，庫存積壓問題短期無法解決，局部核心城市的結(jié)構(gòu)性緊缺，不能等同于全域行情反轉(zhuǎn)。

還有人擔(dān)心庫存見底，短期內(nèi)會迎來房價大幅暴漲。

政策始終堅(jiān)守“房住不炒”核心底線，調(diào)控思路以平穩(wěn)托底、均衡供需為主，不會出臺強(qiáng)刺激政策催生房價快速拉升。

本輪價格修復(fù)是長期下跌后的合理價值回歸，各地會靈活調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，市場只會走出緩慢溫和的上行節(jié)奏，不存在短期暴漲的土壤。

結(jié)合全部官方庫存數(shù)據(jù)、行業(yè)機(jī)構(gòu)研判與頂層政策導(dǎo)向，未來不同層級城市樓市的中長期走勢已經(jīng)清晰。

杭州、合肥、北上廣深這類低庫存核心一二線，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)改善住宅下半年維持溫和企穩(wěn)上行，房源流通性持續(xù)走強(qiáng)，中長期保值優(yōu)勢突出；城市外圍遠(yuǎn)郊板塊，依舊長期橫盤震蕩。

普通二線城市整體進(jìn)入緩慢筑底周期，只有主城配套成熟的優(yōu)質(zhì)房源能夠穩(wěn)住價格，外圍遠(yuǎn)郊只能依靠以價換量慢慢消化存量。

三四線城市與縣域市場，房源庫存消化周期漫長，缺少產(chǎn)業(yè)與人流支撐，短期不存在漲價基礎(chǔ)，長期維持低位橫盤。

拉長五年維度來看，房地產(chǎn)行業(yè)早已告別依靠普漲紅利賺錢的時代。

小區(qū)配套、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、城市產(chǎn)業(yè)人口，會持續(xù)拉開房產(chǎn)價值差距，只有核心地段優(yōu)質(zhì)住宅，能收獲長期穩(wěn)定的資產(chǎn)價值。

兩座城市庫存告急只是結(jié)構(gòu)性信號，樓市分化已成長期定局。

核心優(yōu)質(zhì)房源迎來溫和修復(fù)窗口，全域普漲行情不會再度出現(xiàn)。