廣東
昨天剛說完石牌拆遷范圍，今天石牌村安置房戶型曝光了。
開門見山，這次爆出的戶型一共有3種，包括48平、105平，以及125平。
48平，有點像公寓的單間戶型，這種房子是最適合放租的。
105平三房，帶雙開間大陽臺，可出租也適合年輕家庭居住。
125平四房，均好性不錯，主套還帶大衣帽間，適合一家老少一起居住。
我們之前曝光過石牌村的回遷住宅，全部都在廣保豐田地塊。
按此前方案，復建住宅部分大約6.6萬平建面，包括3棟樓。
最靠近黃埔大道和地鐵口的一棟，100米樓高，我盲猜應該會放48平小戶型。
后邊兩棟是150米左右的建筑，應該會放其余兩種戶型。
如果按這三種戶型的套均面積計算，廣保豐田地塊應該能提供700戶左右的回遷住宅。
我側面打聽到，這個戶型版本其實在兩個月前就已經出現，和之前流出來的補償標準一樣，也是征求意見稿，并非最終版本。
據我了解，村民對這個版本的回遷房意見還是比較大的。
兩個重點：
1、700套左右回遷房，未必足夠首批拆遷戶去分房
2、回遷房的可選擇性有點少，只有3種戶型
下邊，展開聊聊。
首先，這66000平回遷住宅，假如按最常見的280平套餐，大概足夠給235戶村民分房。
而石牌村首期拆遷計劃是275棟，很明顯中間存在缺口。
當然，石牌的補償標準是最高3.5層，有可能部分村民會超出280平，那么這部分回遷房就更不夠分了。
并且大家還要注意一點，以石牌村1.6萬/平的棄產補償標準，會選擇現金補償的村民估計很少。
基于此，石牌村的補償方式，很大概率會做出調整。
比如說，增加房票選擇，置換到天河或者其他區域的商品房。
至于能置換到哪里，置換比例多少，就要蹲蹲后續了，估計不會太晚。
至少，據我們掌握的情況，石牌村村民目前還沒簽約，但石牌村改造，是勢在必行的。
其次，這三種回遷房，集中在中小戶型。
優點是，這種戶型既可以自住，更方便出租和轉手。
廣保豐田地塊，就在馬場SKP對面，樓下是13號線石牌南站，可以說是全廣州位置最好的回遷房。
房價預期就不用說了，參考珠城，關鍵是租金也很可觀。
就拿對面的恒大珺睿作為對照組，一套61平單間，放租價能去到6500元/月。
一套100平公寓，放租價能去到10000元/月以上。
當然，恒大珺睿是高端公寓，石牌回遷房估計去不到這么高，但小戶型+新房子+地鐵口+馬場對面，租賃行情不會差。
更重要的是，相較于石牌村現在的租房環境，新回遷房肯定有質的提升。
畢竟石牌的租房環境，就是各種暗無天日的小巷子、一線天，居住人口相較于高峰期下降了47%左右，出租價格也在下滑，不少單間出租價1000元以下。
至于缺點嘛，還是一個道理，不患寡而患不均。
現在的廣州回遷房，也開始了內卷模式。
一個是戶型豐富性和新規使用率。
比如說柯木塱，改造意向戶型提供了10個，面積段區間也很廣，40-210平。
至于使用率，最高直接干到了115%，比很多商品房還要牛。
再比如凌塘新村，使用率也做到了110%，70平兩房硬是塞進兩衛，很明顯就是沖著好分租去的。
再來看房產君的統計，這兩年新模式的項目，回遷房使用率普遍達到了100%。
而另一個，就是回遷房品質。
印象深刻的是里仁洞村回遷房，回遷房都配備了游泳池、羽毛球場、過萬平圍合園林。
據說村民全程參與了回遷房建設，包括戶型方案、工程落地、交標選定等等，所以前期征收才能這么快。
| 里仁洞項目復建房實拍
還有更典型的，車陂村回遷房。
金融城東區、一線江景，外立面玻璃幕墻占比不低，看著就挺高級。
回遷房室內裝修，也參照原天河區獵德村或棠下新墟回遷房的標準，總之就兩個字，豪橫。
在這種情況下，石牌村民想要好一些的回遷房，其實是人之常情，畢竟回遷房還是主流安置手段，而且關乎改造后的收入和自住條件。
但石牌村改造又很特殊，首期改造是為了造出環形消防通道，公益性為主。
關鍵，還是看各方怎么去做好利益平衡。
據我了解，關于石牌村首期改造，相關企業、改造資金都在緊密對接中，會是前所未見的新模式。
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