成都“四檔”新格局——你在哪一檔？

今天，隨著新都廖家灣板塊的16.1畝宅地一錘定音，成都中心城區(qū)12月乃至全年的涉宅用地拍賣，完美收官。

這個月， 那些尚未完成年度供地計劃的區(qū)域，開始kuku一頓出地，好像也顧不上時機合不合適了——中心城區(qū)共計供應(yīng)、成交23宗涉宅用地，比二、三季度的整季供應(yīng)量還多！

從成交端來看，本月土拍乏善可陳，僅有1宗溢價成交。但我們依然從中讀懂了全新的城市格局：一圈層的高熱與普通板塊、二圈層近高新區(qū)域與其他區(qū)域，依次分為「A+、A、B+、B」四個檔，有的負責給高凈值人群提供理想居所，有的則承接當?shù)鼗蛲庖绲木幼⌒枨螅魉酒渎殹?/strong>

本月唯一溢價成交的土地，也是唯一的一圈層高熱板塊代表——錦江區(qū)林家壩25.23畝住宅用地，容積率2.5，吸引9家房企參拍，最終花落瞻辰置業(yè)（潤達豐全資控股公司），成交樓面價21500元/㎡、總價9億元，溢價率5.9%。

這宗地樓面價雖未觸及板塊天花板，但也擠進了全年TOP8、7月后的TOP2，在并不那么火熱的節(jié)點上，依然溢價成交，還是很穩(wěn)。

憑啥？UP君認為原因有四。

第一，配套一直在穩(wěn)步兌現(xiàn)。

上個月我們剛?cè)ミ^一趟林家壩，說實話，完全能感受到錦江的兌現(xiàn)實力。詳情：

約10畝的醫(yī)療用地項目一期提前竣工、錦江經(jīng)開區(qū)智能制造總部基地已經(jīng)開工、林家壩TOD東側(cè)配套幼兒園已通過竣工驗收、南側(cè)的中小學(xué)工地熱火朝天、祝國寺公交TOD基坑施工中……

此外，12月8日，成都七中與七中育才正式簽署合作共建協(xié)議，官宣將在林家壩共建七中育才學(xué)校白鷺灣校區(qū)，并計劃率先打造K15學(xué)校，涵蓋幼兒園、小學(xué)、初中和高中，除成都七中和七中育才外，小學(xué)和幼兒園將分別與成都師范附屬小學(xué)和成都市第三幼兒園合作共建。而這個全新名校集群，就在這宗地的南側(cè)約700米！

一句話：給你穩(wěn)穩(wěn)的幸福。

各大房企也很給力，高顏值立面相繼兌現(xiàn)，整體看上去很新很美。

第二，僧多粥少。

歷經(jīng)去年的集中土地供應(yīng)、新房開發(fā)，雖然林家壩今年的聲量絲毫不減，但已經(jīng)沒有多少余糧了。

新房端，過去兩年的大規(guī)模供應(yīng)之后，林家壩已經(jīng)沒有多少新房了，只有千萬級的一二期房源在售（主要是二期），金茂璞逸錦江還有少量尾盤可售，其他比如中國鐵建、能建、錦江統(tǒng)建、萬科等房企的項目，均已售罄。

土地端，供應(yīng)又沒有跟上。按照計劃，林家壩2025及未來2～3年是要供應(yīng)7宗宅地的（其中37、38號地調(diào)規(guī)為3宗宅地，調(diào)規(guī)后的25畝地就是潤達豐濱江的新地塊），結(jié)果到年末了才供應(yīng)了1宗——等到潤達豐濱江新項目開盤時，整個區(qū)域真就沒競品了。

▍ 37、38號地調(diào)規(guī)為3宗宅地

第三，金三價值傳導(dǎo)。

一直以來，林家壩都有“金融城東CLD”的雅稱，其價值走高有很大一部分原因就是金融城三期的價值傳導(dǎo)。

而今年，雅江集團的成都總部正式入駐金三，同時新房單價門檻已經(jīng)來到6萬/㎡，這就讓市場對林家壩有了很強的信心。

第四，地塊素質(zhì)不錯。

地塊規(guī)模不大，成本可控；形狀方正，操作難度不大；挨著兩條主干道，出行便捷。

▍地塊周邊實景，圖中錦江頌北側(cè)就是潤達豐濱江25畝地塊

但對于小地塊而言，臨主干道也是一個挑戰(zhàn)：后期必然要在降噪上花更多心思——潤達豐濱江是會打造交子縵華三期還是拿出新的產(chǎn)品線？咱們拭目以待！

可以看到，以林家壩為代表的一圈層高熱板塊，正在加速形成「高端配套+豪宅集群」的奢華居住區(qū)，為高凈值人群提供與之身份與生活方式匹配的產(chǎn)品與環(huán)境。

PS：錦江區(qū)本月還成交了一宗一環(huán)內(nèi)牛王廟土地 ，但因為用地性質(zhì)為商兼住，對于房企而言投入成本過高，雖然最終是底價成交了，但可以肯定的是，該地塊的住宅一定會走豪宅路線：豪宅化，是一圈層核心的必然趨勢。

本月一圈層普通板塊也僅出讓了一宗涉宅用地：金牛區(qū)金周路 45畝住兼商用地（兼容商業(yè)5%～10%），容積率2.0，由成都交投與中國電建底價競得，成交樓面價13000元/㎡、總價約7.8億元。

雖然近年來新房涌現(xiàn)，但金周路在土地市場的熱度并不算太高——這是金周路板塊今年出讓的第四宗地，也是底價成交的第三宗，自從5月20日興唐溢價20.7%拿地之后，就都是0溢價了。

這宗地，地段和配套比較老生常談，此處不再贅述，感興趣的朋友可以戳→，今天只談UP君個人認為沒有引發(fā)房企搶奪的原因：挨著區(qū)界，步行到地鐵站超過800米，還需要配建商業(yè)，一般的房企操作難度較大。

好在，拿地的房企是成都交投與中國電建——他們可是金周路的老熟人，在地塊周邊已打造了交投電建洺悅瓏庭、交投電建洺悅峯、國賓江山·洺悅天宸、國賓華曦府等多個項目，其中只有2個項目在售，都是尾盤。

這就意味著，他們擁有龐大的客戶基礎(chǔ)，而配建商業(yè)就約等于給龐大業(yè)主群體的新增配套，新建的新規(guī)住宅后期入市也會有一些老業(yè)主的口碑推薦，拿地當然就有信心了。

整體來看，樓面價尚未突破2萬元/㎡的一圈層普通板塊，依然擁有很高的「性價比」，一方面可以為當?shù)氐闹脫Q客群提供新產(chǎn)品，另一方面還可承接隔壁二圈層客群“搬進主城”的需求以及希望留在主城但預(yù)算沒那么高的改善家庭需求。

二圈層的土地，UP君個人認為，以樓面價8000元/㎡為界，可以分為兩個檔。

第一檔，只有雙流區(qū)的華府和九江，都是離高新區(qū)核心不遠的板塊。

由于此前我們已經(jīng)夸了太多次九江了，還對其出了專題篇，詳情：因此今天就聚焦本月3次土拍、次次樓面價不低于1萬元/㎡的華府。

上周四，空港興城與嘉禾興聯(lián)手底價競得華府兩宗宅地，合計約99畝（21.8畝+77.2畝），容積率2.0，成交樓面價10000元/㎡、總價約13.2億元（2.9億+10.3億）。

從地價來看，華府肯定是今年二圈層市場的扛把子：12月9日供地的成交樓面價已經(jīng)來到1.1萬/㎡，僅次于怡心湖6月創(chuàng)造的1.2萬/㎡成交價。

有此佳績，UP君認為原因有二：

第一，成熟。華府已經(jīng)發(fā)展了十多年，中海右岸、保利葉語等小區(qū)所在的華府大道以東的片區(qū)，早期聚集了很多高密度的剛需社區(qū)，大多數(shù)都修有底商，如今不僅有各類社區(qū)商業(yè)，還有中海右岸環(huán)宇坊這樣的商業(yè)體，高峰時間段熙熙攘攘，相當熱鬧。

▍拍攝于2023年8月

近兩年，隨著19號線的客流量逐步攀升以及雙流布局多所公立學(xué)校，華府西片區(qū)的價值自然也得到正視。

▍拍攝于2023年8月

第二，性價比。不是以其他二圈層板塊為參照，而是樓面價已“破3”的大源西——開車往南多走四五公里、地鐵多坐兩個站，就能省下幾百萬。

值得一提的是，拿地方之一的嘉禾興，今年在二圈層土地市場格外活躍，截至目前已經(jīng)拿下10宗涉宅用地，并且不少地塊已經(jīng)亮相——動作快、口碑佳，還懂首改、首置家庭的需求，確實很穩(wěn)！

以華府、九江為代表的二圈層近高新板塊，在生活、交通便利的自身優(yōu)勢上，新規(guī)產(chǎn)品涌現(xiàn)，無疑為城南上班族提供了“夠得著”的好選項。

二圈層的第二檔（樓面價8000元/㎡以下）土地，是本月的主力軍，包含：新津五津、新津TOD、永商，雙流天府芯谷，溫江光華新城，龍泉航天、大面南，郫都菁蓉湖、望叢祠，新都廖家灣。

就以今天成交了一宗宅地，同時聚集了眾多民營企業(yè)的廖家灣為例——上午10點，板塊內(nèi)一宗16.1畝容積率2.0的住宅用地，由甘肅鵬悅以樓面價5000元/㎡、總價約1.1億元底價競得。

廖家灣，也是我們的老熟人了。詳情：

作為“遠高新”板塊代表，廖家灣的表現(xiàn)非常不錯：今年出讓3宗，“撤回”1宗。出讓的3宗均被民營企業(yè)競得，其中6月拿地 的 中宇啟元更是首次在成都土拍市場露面。

廖家灣引力到底是什么？

5000元/㎡的樓面價就是答案：板塊在成都有一定的知名度，在新都更是“馳名板塊”，配套佳、市場熱，1～4個小目標就能實現(xiàn)對成都市場的“試水”，何樂不為？

▍拍攝于2023年5月

此外，由于地鐵便利，廖家灣還能吸引不少5號線沿線的企業(yè)員工。

要么占據(jù)近地鐵優(yōu)勢，要么生態(tài)環(huán)境強悍——本月被市場化企業(yè)競得的二圈層土地，大多如此，疊加新規(guī)產(chǎn)品，自然可為當?shù)丶爸鞒堑氖字?首改家庭提供性價比與品質(zhì)更高的居所。

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以上，就是12月中心城區(qū)土拍的所有內(nèi)容了。

整體來看，本月土拍確實有點“淡”。不過也情有可原，一方面是新房市場逐漸冷靜，另一方面除了牛王廟地塊外，其他地塊位置都不夠核心。

接下來的2026年，土地市場能否復(fù)刻今年初的熱度？我們拭目以待！

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