成都商辦市場“以價換量”顯效 結構性分化加劇

中經記者 陳雪波 盧志坤 成都報道

世邦魏理仕近日發布《2026年上半年成都房地產市場回顧與展望》。相關數據顯示，上半年成都優質辦公樓依靠“以價換量”策略撬動換遷需求，凈吸納量同比增長近四成，但租金持續下行、甲級樓空置率逼近四成的壓力仍存。

《中國經營報》記者注意到，“辦改酒” （辦公樓改造為酒店）、消費服務“上樓”等另類需求加速擴容，上半年錄得6宗辦公樓改造酒店案例，承租面積超6萬平方米。零售物業市場則出現邊際回暖，凈吸納量時隔多季重回正值，但核心商圈與非核心商圈表現顯著分化，傳統核心區受高端消費疲軟、主力店撤離沖擊更為明顯。

寫字樓以價換量撬動去化

供應端大幅收縮成為上半年辦公樓市場的突出特征。受工程進度及招商策略調整影響，上半年僅4棟甲級辦公樓交付，合計約14萬平方米，同比下降43%，僅為年初預測供應量的44%。新增樓宇全部集中于金融城板塊，推動該區域總存量較去年年底增長5.4%至267萬平方米。供應收縮疊加業主降價促銷，帶動凈吸納量明顯回升——上半年整體凈吸納量錄得約11.5萬平方米，同比增長44.8%；其中甲級樓凈吸納量約6.6萬平方米，同比增長41.9%。

“以價換量”是這一輪去化的核心驅動力。報告顯示，上半年搬遷交易占比達60.2%，繼續主導租賃市場；近一年交付的新增樓宇憑借更大力度的租金優惠，貢獻了上半年20.6%的租賃交易。建筑類央國企回遷需求也貢獻了9.3%的交易。但降價并未扭轉空置率的結構性壓力，截至二季度末，成都優質辦公樓整體空置率為29.6%，較去年年底僅微降0.4個百分點；甲級樓空置率反而上升0.2個百分點至38.1%，反映出高端供給集中釋放與需求修復緩慢之間的錯配。

租金層面下行趨勢未止。上半年優質辦公樓平均租金面價累計下跌5%至61.9元/平方米·月，甲級樓跌幅更大，累計下跌5.7%至72.7元/平方米·月。部分業主還通過放寬租約條款爭取客戶，如推出半年期短租方案等靈活策略。分區域看，金融城雖然以50.3%的租賃成交占比穩居全市活躍度首位，但隨著金融城三期項目集中入市，該區域近一年新增供應達46萬平方米，空置率攀升至28.2%，甲級樓空置率更是高達41.9%，上半年租金累計下跌5.9%。東大街則憑借更高的“質價比”吸引企業遷入，以21.3%的成交占比成為全市第二大活躍商圈。

行業需求結構上，金融業、科技互聯網、專業服務位列前三，分別貢獻29.6%、22.2%、12.3%的甲級樓租賃面積。增量需求中，金融業占比最高達34.1%，保險、普惠金融、財富管理、銀行是主要擴張力量；科技互聯網占19%，系統解決方案、電信通訊、游戲企業擴張明顯，“人工智能+”賽道的芯片、大數據企業同步釋放增量。值得注意的是，礦業、新能源等能源化工類企業活躍度明顯抬升，上半年錄得近20筆新設租賃案例。

另類需求的崛起是上半年市場的另一關鍵變量。“辦改酒”案例上半年錄得6筆，合計承租面積超6萬平方米，較2025年全年增長9.2%；醫美、心理咨詢類消費服務“上樓”落地7處。世邦魏理仕判斷，酒店、生活服務類承租需求持續增長，將加速存量樓宇出清。

展望下半年，成都優質辦公樓預計還將迎來6棟新建樓宇、合計約26萬平方米的新增供應，其中53%集中在金融城，市場去化壓力進一步加大。世邦魏理仕西南區辦公樓租賃交易負責人黃璐表示，“十五五”期間，商辦樓宇的競爭內核或將發生根本性位移。面對科技革新與新興產業所驅動的需求迭代，敏捷的產業響應機制、垂直深度的空間服務能力，以及動態適配企業成長周期的彈性空間與租賃方案，將成為關鍵制勝要素。

零售商業凈吸納量回正難掩商圈分化

與辦公樓供應收縮不同，上半年成都零售物業市場無新增供應，時尚百盛奧萊閉店，行業進入存量深度調整周期。頭部運營商逆勢布局，華潤落地青羊“萬象系”項目、龍湖十陵打造第14座天街、印力落地龍潭寺TOD輕資產項目，非核心商圈持續迎來頭部商業項目落地，持續重塑城市商業格局。

需求端出現邊際改善。前期門店調整騰退的空置面積逐步被新品牌填補，上半年零售市場凈吸納量重回正值，錄得約6.9萬平方米，帶動整體空置率較去年年底下降0.6個百分點至9.1%。購物中心首層租金維持下行態勢，上半年累計跌幅1%，報價338.3元/平方米·月。

商圈分化格局持續拉大。核心商圈受高端消費走弱拖累，買手店、影院等傳統主力持續撤場，即便加碼小眾潮牌、城市首店、特色餐飲，也難以填補大面積空置。截至二季度末，核心商圈空置率升至9.6%，租金跌幅1.3%，承壓程度全市最高。反觀非核心商圈，盡管也面臨快時尚、書店閉店潮，但運營商針對性引入輕奢、美妝、戶外、餐飲類區域首店，有效穩住客流與租金，空置率降至9%，租金跌幅收窄至0.8%，城東、城北、大源、溫江板塊表現突出。

從拓店結構來看，餐飲業態仍是市場主力，拓店數量占比43.9%，地方菜、咖啡、平價自助、鮮食門店擴張最快；零售類品牌拓店占41.8%，內資女裝、戶外、珠寶、電子產品需求穩定；運動健身、新型娛樂等體驗業態占11.8%，新能源汽車門店拓店熱度顯著提升。上半年麓湖水鎮、九棲巷、鏜鈀巷等非標更新商業集中開業，依托社區場景打造市集、休閑空間，成為零售市場新增流量載體。

世邦魏理仕華西區戰略顧問部負責人鄒麗娟分析，盡管當前居民消費意愿偏弱，但多業態、多板塊仍具備增長空間。首店經濟依舊是商場調改核心抓手，依托航空口岸出入境客流突破300萬人次、同比增長17.1%的利好，文旅消費或將為核心商圈帶來新調整方向。疊加“十五五”城市更新戰略落地，存量商業提質、產城融合開發，將持續夯實零售市場長期發展根基。

下半年，龍湖驛都天街計劃開業，3個城市更新非標商業、1座公園商業將集中入市，非核心商圈、特色街區的供給增量將持續釋放。整體來看，2026年上半年成都商辦呈現“以價換量、存量調整、商圈分化”特征，辦公樓高空置壓力短期難以消解，零售依靠社區與首店經濟修復，市場結構性調整仍將持續。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：顏京寧）