現(xiàn)房銷售，真的來了

一張施工許可證，就能撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目；一份購房合同，就可以成為賭桌上的籌碼。三十年的預(yù)售狂歡，迎來清算時(shí)刻。

擬推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，在五月的時(shí)候就開始吹風(fēng)。當(dāng)“所見即所得”成為官方通告的關(guān)鍵詞，房地產(chǎn)的底層邏輯正在發(fā)生一場靜悄悄的革命。

從深圳到合肥，從雄安到海南，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)已悄然布局。這場變革表面上是為了保護(hù)購房者權(quán)益，實(shí)質(zhì)卻是一場針對開發(fā)商的精準(zhǔn)供給側(cè)改革。

1994年，內(nèi)地樓市引入香港“賣樓花”模式，預(yù)售制以救世主姿態(tài)登陸內(nèi)地。當(dāng)時(shí)背景下，城鎮(zhèn)化率不足30%，住房短缺嚴(yán)重，各級政府財(cái)力薄弱。預(yù)售制迅速成為房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的燃料。

開發(fā)商僅需30%自有資金就能撬動(dòng)項(xiàng)目，購房者以期房價(jià)格提前鎖定房源，地方政府則借土地出讓金瘋狂基建。這種“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”模式完美契合了那個(gè)饑渴的時(shí)代。

數(shù)據(jù)顯示，預(yù)售資金占開發(fā)資金的比重一度超過40%，土地財(cái)政貢獻(xiàn)地方財(cái)政收入的比例高達(dá)60%。預(yù)售制讓中國用20年時(shí)間走完了發(fā)達(dá)國家50年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

這種模式培養(yǎng)了開發(fā)商的路徑依賴：拿地—預(yù)售—回款—再拿地。房地產(chǎn)商從實(shí)業(yè)家退化為金融投機(jī)客，比的不是產(chǎn)品質(zhì)量，而是資金周轉(zhuǎn)速度。

它讓開發(fā)商用別人的錢、別人的風(fēng)險(xiǎn)，賺自己的利潤。

2022年夏季，一場“停貸潮”席卷全國，超過300個(gè)爛尾項(xiàng)目牽扯數(shù)十萬家庭。鄭州、武漢、長沙等城市局部爛尾率一度超過10%，購房者從“業(yè)主”淪落為“風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者”。

這并非偶然事件，而是預(yù)售制內(nèi)在缺陷的必然爆發(fā)。爛尾樓問題背后，是監(jiān)管賬戶資金的普遍挪用。根據(jù)法院公開數(shù)據(jù)，2020-2023年間，全國查處房地產(chǎn)監(jiān)管賬戶違規(guī)案件超千起，涉案金額驚人。

諷刺的是，預(yù)售制下購房者首付比例越高，風(fēng)險(xiǎn)暴露越大。他們不僅承擔(dān)了房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，還承擔(dān)了項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)，卻沒有任何風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力。

監(jiān)管的缺位與制度的漏洞，讓預(yù)售制從三方共贏變成了風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁游戲。開發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者，銀行通過按揭貸款將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步分散給全社會(huì)。

當(dāng)購房者拿著圖紙買房，等待兩年后收房時(shí)，他們不會(huì)想到，自己已成為這場金融游戲中最脆弱的一環(huán)。

現(xiàn)房銷售的推行，實(shí)質(zhì)是對開發(fā)商的一次精準(zhǔn)篩選。現(xiàn)房銷售將開發(fā)周期從3個(gè)月拉長至3年，資金回籠速度腰斬。

這意味著，開發(fā)商必須擁有更充足的現(xiàn)金流、更穩(wěn)定的融資渠道和更精準(zhǔn)的市場預(yù)判能力。這對房地產(chǎn)行業(yè)而言，無異于一場供給側(cè)改革。如同2016年鋼鐵、煤炭行業(yè)的去產(chǎn)能，現(xiàn)房銷售將淘汰劣幣，讓缺乏資金實(shí)力和專業(yè)能力的企業(yè)退出市場。

這場改革將改變土地財(cái)政的底層邏輯。現(xiàn)房銷售延長了開發(fā)商資金回籠周期，自然會(huì)抑制其盲目拿地的沖動(dòng)，從而倒逼地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴。

另一方方面，現(xiàn)房銷售推行后，新房和二手房將被拉到同一時(shí)間尺度對比，二手房市場的最后優(yōu)勢將蕩然無存。

傳統(tǒng)上，二手房相比期房有兩大優(yōu)勢：即買即住，品質(zhì)可見。購房者為了規(guī)避期房風(fēng)險(xiǎn)，往往愿意為二手房支付溢價(jià)。現(xiàn)房銷售徹底改變了這一格局。當(dāng)新房也是“所見即所得”，購房者不必在“期房風(fēng)險(xiǎn)”和“二手房溢價(jià)”之間艱難抉擇。他們可以同時(shí)比較新房和二手房的品質(zhì)、價(jià)格和區(qū)位，做出更理性選擇。

對購房者而言，他們將迎來最好的時(shí)代。不僅告別了爛尾風(fēng)險(xiǎn)，還能享受更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。

但也意味著，地產(chǎn)行業(yè)將從賣方市場徹底轉(zhuǎn)向買方市場。

金融地產(chǎn)，回不去了。

大號談地產(chǎn)，小號談經(jīng)濟(jì)，防止失聯(lián)

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